גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

13 מגדלים וצפי לעליות מחירים: כך יראה בקרוב הסיטי החדש של תל אביב

עד לא מזמן המסגר נחשב לרחוב מוזנח, אבל בשנים האחרונות אקרו, רובינשטיין, הפניקס וחברות נוספות רכשו במתחם חסן ערפה קרקעות בשווי שנושק ל–2 מיליארד שקל • מה יהיו מחירי השכירויות והאם הם ידביקו את אזורי המשרדים האחרים בעיר

מתחם חסן ערפה השבוע. הפיתוח מותח את מרכז העיר דרומה / צילום: איל יצהר
מתחם חסן ערפה השבוע. הפיתוח מותח את מרכז העיר דרומה / צילום: איל יצהר

בשבועות האחרונים הושלמו שתי עסקאות מקרקעין במאות מיליוני שקלים במתחם חסן ערפה שנמצא בין רחוב המסגר לדרך בגין, צעד שהסיט תשומת לב נדל"נית מחודשת למתחם המתפתח.

"אם תסתכל היום בתל אביב, אתה תראה שיש שכונות חדשות, אבל אין באמת מתחמים חדשים בסדר גודל כזה. בעיני זה סוג של סיטי חדש, גם כמרכז עסקים וגם כמרכז מגורים. גם בגלל המסה וגם בגלל המיקום שלו", אומר זיו יעקובי, אחד משלושת הבעלים של חברת אקרו נדל"ן, שהייתה מעורבת בשתי העסקאות האחרונות, ושבשנים האחרונות הייתה מעורבת ברכישת קרקעות רבות במתחם. בחלק מסדרת העסקאות שהם ביצעו, הם שימשו כמובילי קבוצות רכישה, ולעיתים הם רכשו קרקעות יחד עם שותפים או לבד. מבדיקת גלובס עולה כי אקרו מעורבת בעסקאות לרכישת קרקעות במתחם בלמעלה מ-1.2 מיליארד שקל, דבר שהפך אותם לשחקן הבולט במתחם שעד לאחרונה היה אחד המוזנחים בעיר.

נכון לעכשיו במתחם יוקמו 13 מגדלים, אך יתכן שהמספר יגדל בהתאם לתכנונים ולאישורי עיריית תל אביב. כך או אחרת העסקאות שביצעו אקרו מביאות לכך שהם מעורבים בבניית שמונה מגדלים במתחם. בנייתם של שניים כבר החלה. "Acro Tower" שמתנשא לגובה 32 קומות ושממוקם בפינה הצפון מזרחית של השטח (ר’ תרשים) הוא אחד מהבניינים הראשונים במתחם שעומד להתאכלס כבר בחודשים הקרובים. מדובר בקבוצת רכישה שהובילה אקרו. ממידע שהגיע לגלובס בשבועות האחרונים נמכרו שלוש קומות גבוהות במגדל לחברה שעוסקת בהשקעות בסכום שלפי הערכות עולה על 15 אלף שקל בממוצע למ"ר.

 

בחלק הדרומי של המתחם, על הרחוב בעל השם הזמני 1185, הובילה אקרו קבוצת רכישה לבניית מגדל "אלפא" שיכלול מגורים ומלונאות (המלונאות היא ביזמות של אקרו. ג"נ) יעקובי מודע לבעייתיות של נקודת הזמן הנוכחית שבה חלק מהמגדלים עומדים להתאכלס, כשברקע מתבצעות עבודות בנייה מסיביות במתחם ומסביבו, כדוגמת תחנה גדולה של הרכבת הקלה (קרליבך) שמשרתת הן את הקו האדום והן את הירוק. אלא שלדבריו לרוכשים זה פחות מפריע. "זאת עיר וזה דבר דינמי. בקרוב גם יתחיל הפיתוח של הפארק שנמצא בלב השטח, ושבנייתו צפויה להסתיים בעוד כשנה וחצי".

חסן או יצחק: המאבק סביב שם המתחם

מדובר באזור ששטחו 81 דונם ושתחום ביום בין ארבעה רחובות: המסגר, יצחק שדה, דרך בגין ורחוב 1185. בעבר השטח היה חלק מרצועה חקלאית שהפרידה בין תל אביב המנדטורית ומורדות רכס הכורכר המזרחי שמעל לנחל איילון. מקור שמו של המתחם השגור בפי כל 'חסן ערפה', בפרדס שניהל במקום לפני קום המדינה ערבי עשיר מיפו בשם חסן סלים עראפה. כיום, כשהמתחם משנה את אופיו מבקשים יזמים רבים שפועלים במקום למתג אותו מחדש תחת השם ‘מתחם יצחק שדה’.

אחרי מלחמת העצמאות קמו במקום בתי מלאכה רבים שפעלו בערבובייה לצד מגורים בצריפים שבנו לעצמם אנשים רבים שהגיעו למקום בצורה לא מתוכננת. ריבוי הבעלויות הביא לכך שבמקום לא נעשתה פרצלציה. לפני כעשרים שנה החליטו בעירייה להסדיר את השטח וב-2005 התפרסמה תוכנית תא/3319, שחילקה את המתחם לחלקות משנה, וקבעה תכליות והיקפי פיתוח, מה שהוביל למספר עסקאות בשטח. בהן זו שבמסגרתה רכשה לפני עשור חברת רובינשטיין, בניהולו של גיל רובינשטיין, קרקע לבניית שני מגדלים בחלקו הצפוני של המתחם תמורת 110 מיליון שקל. שני המגדלים עומדים להתאכלס בקרוב. בין היתר משרד עורכי הדין הרצוג פוקס נאמן שכר בהם 16 קומות וחברת התוכנה Monday שכרה 15 קומות.

תוכנית המתאר העירונית (תא/5000), שאושרה ב-2016, אפשרה תוספת קומות של מגורים בתמורה לשטחי ציבור, דיור בר השגה או שימור מבנים בלב העיר. במסגרת תוכנית זו נקבע כי היקף הבנייה הכולל במתחם יעמוד על כ-600 אלף מ"ר. לשם הפרופורציות מדובר בהיקף בנייה דומה לארבע פעמים מגדלי עזריאלי המשולש, העגול והמרובע. בעוד שמרבית הזכויות הן בייעוד של משרדים, כרבע מהזכויות הן למגורים, ויש גם שימושים למסחר ולמלונאות.

בשל התמהיל המגוון והיקף הבנייה העצום מתחת למבנים, ייבנו חניונים. במרכז השטח מתוכנן פארק עירוני בגודל 20 דונם, (בתכנון אדריכל הנוף ליאור לווינגר) שהוא שפ"פ עם זיקת הנאה. כלומר, הקמת הפארק ותחזוקתו תושת על חברת ניהול באחריות יזמי המגדלים. התוכניות למבנים במתחם נמצאות בשלבים שונים של תכנון או מימוש. בשלב זה נבנים חמישה מגדלים, והצפי הוא שבניית הבלוק העירוני החדש כולו תושלם בתוך כעשר שנים.

היתרון: קרבה לתחנה של שני קווי רכבת קלה

בשל הפוטנציאל העצום של הקרקע, נעשו כאמור במתחם מספר רב של עסקאות בשנים האחרונות שערכן הכולל נושק לשני מיליארד שקל. לצד אקרו ורובינשטיין ניתן למצוא את חברת הביטוח הפניקס, את קבוצת יובלים בניהולו של איציק ברוך, וכן את חברת סיטי בוי בניהולו של רן בלינקיס, חברת שבת משה (משה ישעיהו, אייל אפלבאום ואברהם נמדר), Ybox שבשליטת איש העסקים יעקב גורסד, וכן קבוצת רכישה שארגנה קבוצת אורבן נדל"ן ושבניית המגדל שיזמו, Sky, תושלם בקרוב. גם רשימת האדריכלים נוצצת וכוללת בין היתר את המשרדים יסקי מור סיון ואבנר ישר.

צחי ארבוב, זיו יעקובי ואילן קפון בעלי אקרו. החברה מעורבת בבניית מרבית המגדלים במתחם / צילום: אלירן אביטל

"התחלתי להשקיע שם ב-2007", מספר לגלובס רן בלינקיס, מייסד ובעלים של סיטי בוי, ובעבר ממקימי רשת AM:PM. "מגיע צל"ש לעירייה שהיא עשתה מתחם עירוב שימושים שהוא הומוגני ונכון ואין כמוהו בארץ. אם תגור שם במגדל, אתה במרחק הליכה ברגל למרכז שרונה, או לרוטשילד. אני חושב שאנחנו הגרסה הישראלית להאדסון יארדס בניו יורק. מתחם שמתוכנן מרמת הרכבת הקלה, דרך תכנון המגדלים והגישה לעיר. זה כאילו שלקחו את מתחם הבורסה ושמו אותו במרכז העיר. גם ברמת האדריכלים זה ברמה גבוהה, והתוצאה היא שהכל פה מתוכנן, ולא צפוף מדי", מסביר בלינקיס.
לדברי אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, מחירי השכירויות של משרדים במתחם נעים בממוצע סביב 65-70 שקל למ"ר (רמת מעטפת). עבור משרד ברמת גמר יש להוסיף כ-20-25 שקל למ"ר בממוצע.

רן בלינקיס, מייד ובעלים סיטי בוי / צילום: אלדד רפאלי

משרדים למכירה במתחם מוצעים החל מ-13 אלף שקל לפני מע"מ (רמת מעטפת). דירות המגורים במתחם הן בנות 2-3 חדרים, והמחירים הממוצעים נעים סביב 40 אלף שקל למ"ר. "בעוד כחמש שנים כשהפארק יהיה בפיתוח מלא, הרכבת הקלה תיסע והמגדלים יתבססו ויתייצבו, אנו צופים עלייה של כ-20% במחירים", מנבא גלזר.
משיחות נוספות שקיים גלובס עולה כי מחירי השכירויות במתחם כיום דומים לאלה שבמגדלים החדשים ברחוב יגאל אלון (אלון, אלקטרה) ובחלק הצפוני של דרך בגין (מגדל רסיטל לדוגמה). כך שאם התחזית של גלזר תתממש, יתכן והמחירים בחסן ערפה יהיו דומים לבניינים שבהם השטחים מושכרים במחירים הגבוהים ביותר בעיר (עזריאלי שרונה, Toha ועוד) בעוד מספר שנים.

איציק ברוך , יובלים / צילום: כפיר זיו

שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, מבקש שלא להתנבא לגבי רמת המחירים, אך מציין כי למקום יתרון מובנה: "המיקום שלו הוא במרכז התחבורה המסילתי החדש בצמוד לקווי רכבת קלה ומטרו. המרחק מתחנות הרכבת השלום וההגנה הוא פחות מק"מ. המרחק מתחנות הרכבת השלום וההגנה הוא פחות מק"מ. בנוסף הנגישות ברגל לשדרות רוטשילד ולבתי המשפט, היא בסדר גודל של מאות מטרים בודדים. זה אומר שגם המגורים וגם המשרדים ייהנו מהשירותים של תרבות ומסחר של העיר. להערכתי זה המתחם הרציני הבא אחרי רוטשילד".

מנכ"ל חברת שירותי הנדל"ן CBRE ישראל, ג’קי מוקמל, מציג גישה זהירה יותר. "מבחן התוצאה של המתחם הזה יהיה כאשר השוק יחזור לפעילות. השאלה היא האם המחירים יתייצבו. יש כעת מפגש וירטואלי בין חוסר ביקוש והיצע. השוק נמצא בעמדת בדיקה. מי שירצה את מרכז העיר, ויהיו הרבה כאלה, בעיקר חברות הייטק שמתעסקות בתחום השיווק, יבואו למתחם הזה. כמו שבאו לעזריאלי ושרונה". 

עוד כתבות

רמי רשף, מנכ"ל ג'נסל / צילום: איל יצהר

מעוררת עניין: ג'נסל גייסה כ-47 מיליון שקל ממשקיעים מוסדיים בינלאומיים

ההנפקה בוצעה לפי מחיר של 13.5 למניה, הנחה של כ-6% על מחיר הסגירה של המניה אתמול בבורסה

מיתוג מעסיק בעידן פוסט משבר / צילום: Shutterstock

הקרב על עובדים טובים מתחמם – והמעסיקים משקיעים

בתחילת משבר הקורונה דיברו על כך שיחסי הכוחות בין מעסיקים לעובדים משתנים לטובת המעסיקים, אבל עכשיו חברות מתקשות לגייס טאלנטים ועובדים בכל הדרגים ● מקמפיין שלטי חוצות ועד שינוי הדגשים בהטבות לעובדים - ארגונים מעדכנים את מיתוג המעסיק ● ניהול וקריירה

לשכת התעסוקה בתל אביב / צילום: כדיה לוי, גלובס

משבר הקורונה: שירות התעסוקה מציע להאריך את הזכאות לדמי אבטלה לאחרי יוני

הארכה הגורפת של הזכאות לדמי אבטלה, צפויה להיגמר בסוף יוני ושירות התעסוקה מציע מודל חדש למתן דמי אבטלה, למי שלא ישוב לשוק העבודה אחרי תאריך זה ● המשמעות היא שחלק מדורשי העבודה עדיין יהיו זכאים להם ● השינוי ידרוש תיקון חקיקה שנראה כמסובך בקונסטלציה הפוליטית הנוכחית

דיסקאברי / צילום: Shutterstock, איגור גולובניוב

אותה חברה, 2 מניות שונות ופער של עשרות אחוזים: איך זה קורה וממה צריך להיזהר?

במצב נורמלי, שתי מניות של אותה החברה אמורות לזוז באותו קצב, כי אם ייווצר פער בין שתי מניות של אותה החברה, מהר מאוד שחקנים מתוחכמים ואלגוריתמים יזהו את הפירצה ● ואז באות מניות דיסקאברי ומפריכות את האקסיומה

יעל אלמוג זכאי ועופר מילר / צילום: שלומי יוסף, תמר מצפי

גיתם BBDO מקימה עם עופר מילר קרן להשקעות בסטארט-אפים

הקרן החדשה תתמקד בהשקעה בנושאים כמו אדטק, איקומרס, רשתות חברתיות, אפליקציות ופיתוחים לרשתות קמעונאיות

דקר הסלעים (לוקוס) ביום התיכון / צילום: שאטרסטוק

דגי הדקר יהפכו למין מוגן מפני דיג. עם כוכבית

השרה להגנת הסביבה הכריזה על הכנסת דג "דקר אלכסנדרוני" לרשימת המינים המוגנים וש"דקר הסלעים" (לוקוס) יהפוך למין מוגן בהוראת שעה למשך שנה – אך לשיטת דייג אחת בלבד ● שני המינים הם בעלי חשיבות אקולוגית גבוהה בשל היותם טורפים, השומרים על שיווי המשקל האקולוגי בים

תעשיית ההייטק / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

ההייטק סוגר רבעון: עלייה במעורבות משקיעים זרים ואף מילה על "בועה"

הרבעון הראשון של השנה שבר שיאים במדדים העיקריים של השקעות בהייטק הישראלי וסך גיוסי ההון זינק לפי IVC ומיתר ב-89% ל-5.4 מיליארד דולר ● עם זאת, הם מעריכים כי בטווח הקצר המגמה לא תימשך ● האם אכן מדובר בבועה ולמה הזרים יותר מתעניינים בשוק?

מטה גוגל בקליפורניה / צילום: Shutterstock

גוגל מעדכנת: Docs ו-Sheets חוזרים לפעילות תקינה

משתמשים ברחבי העולם דיווחו על תקלות בשירותים השונים של גוגל,בהן Drive ו-Docs ● גוגל מסרה כי "מצפים שכל המשתמשים יחזרו לשימוש רגיל בעתיד הקרוב"

סוחרים בוול סטריט / צילום: Associated Press, Colin Ziemer/New York Stock Exchange

נעילה שלילית בוול סטריט; מניית עליבאבא זינקה ב-9.3%

הנאסד"ק איבד 0.4% ● המסחר באירופה ננעל בירידות ● מיקרוסופט רוכשת את חברת הבינה המלאכותית Nuance Communications ב-19.7 מיליארד דולר ● אנבידיה השיקה מוצרים חדשים ● אינטל ירדה ב-4%

אילן ישועה / צילום: אורן בן חקון

אילן ישועה בעדותו: "העברתי ראיון עם נתניהו לניר חפץ כדי שיערוך אותו"

ביום הרביעי לעדותו במשפט נתניהו תיאר מנכ"ל אתר "וואלה" לשעבר כיצד נענה לדרישותיהם של שאול ואיריס אלוביץ' להטות את הסיקור לטובת רה"מ ● בתכתובת עם עורך האתר שהוצגה בביהמ"ש, כתב ישועה: "הבוס הנחה אותי לתת סיוע ארטילרי מלא" ● ישועה הסביר: "סמוך לבחירות 2015 הוריתי לעורך לאשר מולי מראש כל כתבה רגישה"

חיסונים של פייזר / צילום: Associated Press

הליכוד וכחול לבן הופכים את החיסונים לבני ערובה בעימות ביניהם

בני גנץ מתעקש לאשר את מימון חיסוני פיייזר נגד הקורונה רק אם ימונה לשר משפטים  ובתגובה שר הבריאות אדלשטיין מאשים את גנץ בסירוב ציני ● במשרד הבריאות חוששים שהעימות יביא לעיכוב במבצע החיסונים

חיפוש אחר מאגרי גז ליד לבנון ב-2013 / צילום: Mohammed Azakir, רויטרס

לבנון: מחילים את ריבונותנו על שטחי המחלוקת עם ישראל בים התיכון

סך-הכול סופחו 1,430 קמ"ר בהצהרת הריבונות הזו ● באזור המחלוקת נמצאים כמה אתרי קידוח מתוכננים לחיפוש אחר גז טבעי שנמצא בכמויות גדולות במאגרים אחרים במזרח הים התיכון ● שר האנרגיה שטייניץ: "בלבנון מעדיפים לפוצץ את השיחות במקום לנסות ולהגיע לפתרונות מוסכמים"

המהומות בבלפסט בשבוע האחרון / צילום: Reuters, JASON CAIRNDUFF

הסכמי הסחר העירו את פצעי העבר בצפון־אירלנד, והציתו מהומות ברחובות

מנגנון מסורבל של ביקורות על סחורה כמו מזון, תרופות ופלדה הביא לכך שמדפים בסופרמרקטים נותרו ריקים ממוצרים בריטיים וגם הדואר שובש ● חלק מהתושבים שמרגישים שבריטניה נטשה אותם והברקזיט הפך אותם לאזרחים סוג ב', יצאו לרחובות ● עשרות שוטרים ומפגינים נפצעו

אוניברסיטת תל אביב/  צילום: Shutterstock   א.ס.א.פ קרייטיב

משרד בלאנקו זכה בתקציב הפרסום והדיגיטל של אוניברסיטת ת"א

על התקציב התמודדו מספר משרדי פרסום נוספים, בעיקר כאלה שמתמחים בדיגיטל, ביניהם: מקאן וואלי מקבוצת מקאן וגו אינטראקטיב מקבוצת אדלר-חומסקי ● התקציב טופל בשנים האחרונות במשרד הפרסום טוויסטד

בני גנץ / צילום: אלעד מלכה

גנץ ליועמ"ש: תחקור את ההדלפות על הפעילות הצבאית נגד איראן

שר הביטחון התייחס היום לדיווחים על מעורבות ישראלית בתקיפת המתקן הגרעיני בנתנז, להדלפות לגבי פעילות ישראל נגד איראן ולהסכם הגרעין ● "כאשר תהיה לאיראן יכולת גרעינית זה ייתן לה אפשרות להיות עוד יותר אגרסיבית באזור"

נמל התעופה שארל דה גול בצרפת / צילום: Shutterstock, bellena

האם בקרוב אזרחי צרפת לא יוכלו לקחת טיסות פנים קצרות?‎

בית המחוקקים הצרפתי אישר השבוע חקיקה שמבטלת טיסות פנימיות בעלות אלטרנטיבה תחבורתית יבשתית בת פחות משעתיים וחצי ● זאת בניסיון לצמצם את פליטות הפחמן בענף התעופה, אך החוק הצרפתי מעורר סערה ומצליח להרגיז גם את ארגוני הסביבה

עירא פלטי / צילום: איל יצהר

שינויים בסרגון: המנכ"ל עירא פלטי יפרוש מתפקידו בחודש יולי

פלטי יוחלף על-ידי דורון ארזי וימונה לתפקיד סגן יו"ר הדירקטוריון של סרגון

פנים בניין הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

פקקי תנועה לא רק בכבישים: הנפקות יעוכבו בשל עומס התשקיפים שהוגשו לרשות ני"ע

לנוכח זרם אדיר של 124 בקשות לאישור פרסום תשקיפי הנפקה על בסיס דוחות 2020, הודיעה רשות ני"ע לעשרות חברות כי הטיפול בבקשותיהן מתעכב ● ברבעון הראשון של השנה היו בבורסת ת"א 33 הנפקות של חברות חדשות

תמיר כהן, יו”ר ומנכ”ל שו”ב / צילום: איל יצהר

מכוונת גבוה: שיכון ובינוי ניהלה מגעים להשקעת ענק של בלאקרוק בזרוע האנרגיה שלה

הצדדים דנו באפשרות שלפיה טרם הנפקת החברה הבת שיכון ובינוי אנרגיה, תשקיע בלאקרוק סכום של כ-500 מיליון דולר במניותיה, מחציתן רכישה מידי שיכון ובינוי

NVIDIA Grace – מעבד (CPU) המיועד למרכזי נתונים ומבוסס על ליבות ARM / צילום: באדיבות NVIDIA

אנבידיה משיקה: מעבד מרכזי לדאטה סנטרים, ענן גיימינג, וערכת פיתוח למחשב קוונטי

ענקית שבבי הבינה המלאכותית והגרפיקה חשפה בכנס הבינה המלאכותית השנתי GTC 2021 שורה ארוכה של מוצרים וטכנולוגיות מתקדמות ● הכריזה על מעבד (CPU) ראשון למרכזי נתונים המבוסס על ליבות ARM