גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שנה לרפורמת השכירות בברלין: המחירים ירדו ב-11%, ההיצע צנח במחצית

לפי בדיקה של מכון כלכלי המחיר למ"ר ירד ב-11% מאז יישום הרפורמה השנויה המחלוקת, אבל נרשמה צניחה של 50% גם בהיצע הדירות להשכרה ● באזורים אחרים בגרמניה המחירים דווקא עולים בגלל המחסור בברלין

הפגנה בעד החוק להגבלת שכר הדירה. ביהמ"ש העליון יצטרך להכריע / צילום: Reuters, Christian Ditsch
הפגנה בעד החוק להגבלת שכר הדירה. ביהמ"ש העליון יצטרך להכריע / צילום: Reuters, Christian Ditsch

לפני כשנה נכנסה לפועל רפורמת השכירות הגדולה בברלין, שטלטלה את שוק הדיור בבירת הכלכלה הגדולה באירופה והביאה לתשומת לב עולמית למתרחש בה. הרפורמה נולדה כתוצאה ממחאה ציבורית נגד מחירי השכירות המזנקים בברלין בשנים האחרונות, נגד ספקולנטים ומשקיעים בינלאומיים (כולל ישראלים רבים) שקנו בניינים, שיפצו את הדירות והציעו אותן למרבה במחיר.

הקואליציה השמאלית השולטת במדינת העיר ברלין ספגה ביקורת חריפה, גם מצד הממשלה הפדרלית ובמיוחד מצד הימין הכלכלי, שאמר כי מדובר ב"התערבות קומוניסטית" בשוק. מפלגת השלטון הנוצרית-דמוקרטית כינתה אותה "טיפשות בממדים היסטוריים". שורה של ארגוני בעלי דירות ומפלגות עתרו נגדה לבית המשפט החוקתי של גרמניה, שצפוי לספק פסיקה בנושא חוקיותה בחודשים הקרובים.

אבל השאלה לאחר שנה של יישום החוק היא האם הרפורמה עובדת? מכון המחקר הכלכלי הנחשב DIW סיפק תשובה מורכבת לשאלה, ומצא כי היא עובדת בעיקר בשביל הדיירים הקיימים, אך רק באופן זמני, ועובדת הרבה פחות טוב בשביל מי שמהגרים לעיר או רוצים להחליף דירה.

השוק השחור משגשג: רק 25% מהמודעות עונות לחוק

כלכלני המכון בדקו בעקביות את מחירי השכירות המוצעים במודעות מקוונות ומודפסות לדירות בברלין אחרי יישום הרפורמה ב-23 בפברואר, והשווה אותם להיצע לפניה. הם מצאו ירידה ממוצעת של 11% במחיר למ"ר (כך מחושב בגרמניה מחיר השכירות, ללא קשר למספר החדרים) בשנה החולפת בברלין. מבחינה זו, נדמה שהרפורמה השיגה את מטרתה העיקרית - צינון מהיר והורדה של מחירי השכירות, שעלו ב-80% ברחבי ברלין בעשור שקדם לרפורמה.

ואולם, המכון גם מצא צניחה דרמטית של יותר מ-50% בהיצע הדירות להשכרה. "מי שמהגר לברלין בעקבות עבודה או חייו האישיים, או משפחה שצריכה לעבור דירה כי היא מתרחבת, ניצבים בפני מצב קשה הרבה יותר ומדאיג מזה משהיה לפני הרפורמה", כתב המכון בסקירה שפורסמה בשבוע שעבר.

במקביל, המכון מצא עדויות לקיומו של שוק שחור משגשג בתחום הדיור. הוא דיווח כי רק 25% מהמודעות הקיימות הן "בהתאם לחוק השכירות" - כלומר מתחת למחיר המקסימום שנקבע לדירות על פי הרפורמה, שנקבע כך "שישיב את הגלגל לאחור" למחירי 2014 (פלוס תוספת אפשרית של 20% ומשתנים תלויי מיקום וגיל הבניין), והיתר דורשים שכר דירה גבוה יותר מסיבות שונות.

מפלגת "די לינקה" השמאלית, שיזמה את החוק, דיווחה בשבועות האחרונים כי בעלי דירות מנסים למצוא פתרונות יצירתיים, על גבול החוקיים, כדי לגבות שכר דירה גבוה יותר. בין השאר, הם דורשים "תוספת על שימוש עסקי בדירה", ומגדירים לדיירים כי החוזה כולל שימוש בחלק מהדירה כמשרד או מקום עסק המקבל קהל, בתוספת של מאות אירו לחודש. אם הדיירים החדשים אינם מעוניינים בכך, מצוקת הדיור בברלין תדאג לכך שיהיו דיירים שיסכימו לתנאי.

נוסף לכך, בעלי דירות חותמים על "חוזה נפרד לריהוט הדירה" בשווי מאות אירו בחודש שמתווסף על חוזה השכירות. אחת הפרצות שהיו בחוק והרפורמה סגרה הייתה התייחסות זהה לחוזים לדירה מרוהטת, אולם בעלי הדירות מפצלים כעת את החוזים במטרה למקסם את דמי השכירות.

צעד אחר שנוקטים בעלי דירות הוא להבהיר בחוזה כי אם רפורמת השכירות של ברלין תבוטל על ידי בית המשפט העליון או כל סיבה אחרת, השכירות שלהם תעלה למחיר המקסימלי המותר באזור (לרוב מחיר גבוה ב-30%-40% לפחות ממחירי הרפורמה), והדיירים גם יצטרכו לשלם את ההפרש בדיעבד, מאז מועד התחלת החוזה.

הירידה בברלין - בניגוד למגמה בערים אחרות

עדיין, ירידת המחירים הכוללת בברלין מנוגדת למגמה באזורים אחרים בגרמניה וגם מחוץ לבירה, שחווים כעת עליית מחירים מהירה, ככל הנראה בשל השפעת מצוקת הדיור. "ה'מיטנדקל' (מילולית: מכסה לשכירות) משיגה את המטרה שלה באופן שטחי בלבד, ויש לה כמה תופעות לוואי בלתי נעימות: המחסור בדירות בברלין מוביל לעליית מחירים באזורים מקושרים-היטב לבירה מחוץ לה", נכתב בסקירה. בפוטסדאם בירת מדינת ברנדבורג, הקרובה לברלין, למשל, המחוברת אליה היטב בתחבורה ציבורית, עלו מחירי השכירות ב-12% בשנה החולפת, דיווח המכון.

החוקרים צופים כי אם הרפורמה תאושר בבית המשפט העליון, בעלי הדירות ינסו לעשות אחד משניים: לשפץ את הדירות בהשקעה משמעותית (נושא עמום מבחינה משפטית) דבר שיחריג אותם מהמחירים הקבועים ברפורמה, או שיפעלו לחלק את הבניינים שבבעלותם לדירות (כיום חלק גדול מהדירות לא עברו תהליך פרצלציה) ול"היפטר" מהנכסים על ידי מכירתם. "שני המהלכים הללו רק יחמירו את מחסור הדירות בברלין", כתבו כלכלני ה-DIW.

נכון לעכשיו רפורמת ה"מיטנדקל" תקפה עד 2025, ובאופן פוטנציאלי היא עשויה להוריד או להקפיא את המחירים ל-1.5 מיליון דירות מגורים בעיר. מ-2022 יורשו בעלי הדירות להעלות את השכירות ב-1.3% בשנה בלבד. תופעת לוואי שממנה הזהירו המתנגדים לרפורמה היא שיזמים יסרבו לבנות בברלין, מחשש להתערבות משמעותית נוספת של הסנאט בשוק הדיור, ויעדיפו לבנות במקומות אחרים, מה שיחמיר את מצוקת הדיור הקיימת.

ההערכה כרגע היא כי הבחירות הצפויות בברלין בספטמבר יבחנו את שביעות הרצון של תושבי העיר מרפורמת השכירות. טרם נקבע מועד להכרעת בית המשפט העליון בסוגיה, אולם בעבר דווח כי הוא יפרסם אותה ביוני 2021. הנושא צפוי לשחק תפקיד גם בבחירות הכלליות שיתקיימו גם הן בספטמבר, והמועמד הסוציאל-דמוקרטי אולף שולץ כבר דיבר על הגנה על דיירים כחלק מהקמפיין המתגבש שלו.

הממשלה הגרמנית השיגה חלקית את היעדים שעליהם הצהירה עם תחילת הקדנציה, והגבירה את מספר הדירות החדשות שנבנות במדינה, ובעיקר במטרופולינים. בשנת 2019 נבנו כ-293 אלף דירות חדשות, עלייה של 84% לעומת המצב ב-2009. בשנת 2020, לפי הערכות, יעמוד המספר על 300 אלף דירות.

הדרכים היצירתיות לעקוף את הרפורמה

■ הגדרת חלק מהדירה כעסק ותשלום על "תוספת על שימוש עסקי בדירה"
■ "חוזה נפרד לריהוט הדירה" שמתווסף על חוזה השכירות
■ סעיף המתייחס להחזר רטרואקטיבי של "ההנחה" במקרה של ביטול הרפורמה

עוד כתבות

חיסונים של פייזר / צילום: Associated Press

הליכוד וכחול לבן הופכים את החיסונים לבני ערובה בעימות ביניהם

בני גנץ מתעקש לאשר את מימון חיסוני פיייזר נגד הקורונה רק אם ימונה לשר משפטים  ובתגובה שר הבריאות אדלשטיין מאשים את גנץ בסירוב ציני ● במשרד הבריאות חוששים שהעימות יביא לעיכוב במבצע החיסונים

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

הבורסה ננעלה בירידות: ת"א 35 איבד 0.8%, מדד הבנקים ירד ב-0.6%

אנלייט אנרגיה איבדה 2% במחזור גבוה ● אורמת ירה ב-2.2%, איי.סי.אל ירדה ב-1.3% ● מחזור המסחר הסתכם ב-1.8 מיליארד שקל

המהומות בבלפסט בשבוע האחרון / צילום: Reuters, JASON CAIRNDUFF

הסכמי הסחר העירו את פצעי העבר בצפון־אירלנד, והציתו מהומות ברחובות

מנגנון מסורבל של ביקורות על סחורה כמו מזון, תרופות ופלדה הביא לכך שמדפים בסופרמרקטים נותרו ריקים ממוצרים בריטיים וגם הדואר שובש ● חלק מהתושבים שמרגישים שבריטניה נטשה אותם והברקזיט הפך אותם לאזרחים סוג ב', יצאו לרחובות ● עשרות שוטרים ומפגינים נפצעו

עירא פלטי / צילום: איל יצהר

שינויים בסרגון: המנכ"ל עירא פלטי יפרוש מתפקידו בחודש יולי

פלטי יוחלף על-ידי דורון ארזי וימונה לתפקיד סגן יו"ר הדירקטוריון של סרגון

יעל אלמוג זכאי ועופר מילר / צילום: שלומי יוסף, תמר מצפי

גיתם BBDO מקימה עם עופר מילר קרן להשקעות בסטארט-אפים

הקרן החדשה תתמקד בהשקעה בנושאים כמו אדטק, איקומרס, רשתות חברתיות, אפליקציות ופיתוחים לרשתות קמעונאיות

דיסקאברי / צילום: Shutterstock, איגור גולובניוב

אותה חברה, 2 מניות שונות ופער של עשרות אחוזים: איך זה קורה וממה צריך להיזהר?

במצב נורמלי, שתי מניות של אותה החברה אמורות לזוז באותו קצב, כי אם ייווצר פער בין שתי מניות של אותה החברה, מהר מאוד שחקנים מתוחכמים ואלגוריתמים יזהו את הפירצה ● ואז באות מניות דיסקאברי ומפריכות את האקסיומה

ורדה וירט ליבנה שופטת / צילום: הנהלת בתי המשפט

הענקתם שירות כקבלן חיצוני ובדיעבד הוגדרתם כשכירים: כך יחושב הפיצוי שתקבלו

ביה"ד הארצי לעבודה קבע הלכה חדשה בנוגע לפיצוי שיינתן בגין הפערים בין השכר כקבלן לבין השכר כעובד שכיר, הכולל גם זכויות סוציאליות

צחי נחמיאס / צילום: לימור זפרני

צחי נחמיאס מתחיל לעבוד: מונה ליו"ר דסק"ש במקום דורון כהן

לאחרונה הושלם השלב הראשון בעסקת העברת השליטה בדסק"ש, שבו רכשו משקיעים בראשות חברת מגה אור של נחמיאס 47.4% מהמניות

טנקים של צה"ל ברמת הגולן / צילום: Ariel Schalit, AP

מבקר המדינה: 73% משטחי האש שצה"ל היה צריך לפנות, לא פונו

לפי דוח המבקר שעוסק במערכת הביטחון, 11 מתוך 15 שטחי אש שיועדו לגריעה עבור צרכים אזרחיים בשנת 2015, טרם נגרעו בעיקר בשל אי פינוי נפלי פגזים ופצצות ● אי סגירת שטחי האימונים ע"י צה"ל פוגעת במימושן של תוכניות מתאר

אוניברסיטת תל אביב/  צילום: Shutterstock   א.ס.א.פ קרייטיב

משרד בלאנקו זכה בתקציב הפרסום והדיגיטל של אוניברסיטת ת"א

על התקציב התמודדו מספר משרדי פרסום נוספים, בעיקר כאלה שמתמחים בדיגיטל, ביניהם: מקאן וואלי מקבוצת מקאן וגו אינטראקטיב מקבוצת אדלר-חומסקי ● התקציב טופל בשנים האחרונות במשרד הפרסום טוויסטד

בני ברק עסקים סגורים סגר 3 / צילום: כדיה לוי

ועדת ערר לענייני קורונה: ירידת המחזור של העסק עקב ויתור על שכירות לא שוללת זכאות למענקים

ברשות המסים דחו באופן כמעט גורף את הבקשות לקבלת מענקים של עסקים שוויתרו על דמי השכירות לשוכרים או העניקו להם הנחה משמעותית, בטענה כי אובדן דמי השכירות אינו מהווה ירידה בהכנסות הנובעת מהקורונה ● ועדת הערר הדנה בעררים על החלטות רשות המסים דחתה את גישת הרשות והוציאה הכרעה פרו-עסקים

נמל התעופה שארל דה גול בצרפת / צילום: Shutterstock, bellena

האם בקרוב אזרחי צרפת לא יוכלו לקחת טיסות פנים קצרות?‎

בית המחוקקים הצרפתי אישר השבוע חקיקה שמבטלת טיסות פנימיות בעלות אלטרנטיבה תחבורתית יבשתית בת פחות משעתיים וחצי ● זאת בניסיון לצמצם את פליטות הפחמן בענף התעופה, אך החוק הצרפתי מעורר סערה ומצליח להרגיז גם את ארגוני הסביבה

מטה גוגל בקליפורניה / צילום: Shutterstock

גוגל מעדכנת: Docs ו-Sheets חוזרים לפעילות תקינה

משתמשים ברחבי העולם דיווחו על תקלות בשירותים השונים של גוגל,בהן Drive ו-Docs ● גוגל מסרה כי "מצפים שכל המשתמשים יחזרו לשימוש רגיל בעתיד הקרוב"

בסיס צבאי , מגורי חיילים בנגב / צילום: איל יצהר

הוועדה שלא התכנסה 5 שנים והמיליארדים שמחכים: כך נתקע מעבר צה"ל לנגב

דוח מבקר המדינה מעלה כי המהלך האסטרטגי של המדינה שנועד להוביל לחיזוק הפריפריה ושתוקצב ב-19 מיליארד שקל, עדיין תקוע ● ועדת הסרת חסמים שהוקמה ב-2008 לא התכנסה כבר חמש שנים ● צה"ל: "ללא פתרון מקיף ושלם לאתגרי התחבורה והמעטפת לפרט, לא יהיה ניתן לספק את המענה הנדרש למשרתים, ולא יתאפשר המעבר"

רוני נפתלי- מי עדן / צילום: תמר מצפי

רכבת ההרים של תלמה: לאחר ביטול ההנפקה, אלה השותפים החדשים והמסקרנים בחברת התיירות

רוני נפתלי ומור בית השקעות רוכשים שליש ממניות תלמה נסיעות ותיירות, מידי קבוצת שלמה וארז שמול, בכ-66 מיליון שקל ● העסקה משקפת לחברת התיירות שווי של כ-200 מיליון שקל

מבואות דרומיים / הדמיה: OLIN

חברת רמי שבירו זכתה במכרז "דירה להשכיר" להקמת 335 יח"ד בחיפה

הפרויקט במבואות דרומיים ב' בחיפה כולל יחידות דיור להשכרה ארוכת-טווח למשך 20 שנה, כאשר 25% מהדירות מיועדות לדיור בשכר דירה מופחת לזכאים, ו-75% מהדירות יושכרו לשוק החופשי ● חברת רמי שבירו תשלם 118 מיליון שקל על שטח של כ-2.5 דונם

מיתוג מעסיק בעידן פוסט משבר / צילום: Shutterstock

הקרב על עובדים טובים מתחמם – והמעסיקים משקיעים

בתחילת משבר הקורונה דיברו על כך שיחסי הכוחות בין מעסיקים לעובדים משתנים לטובת המעסיקים, אבל עכשיו חברות מתקשות לגייס טאלנטים ועובדים בכל הדרגים ● מקמפיין שלטי חוצות ועד שינוי הדגשים בהטבות לעובדים - ארגונים מעדכנים את מיתוג המעסיק ● ניהול וקריירה

רמי רשף, מנכ"ל ג'נסל / צילום: איל יצהר

מעוררת עניין: ג'נסל גייסה כ-47 מיליון שקל ממשקיעים מוסדיים בינלאומיים

ההנפקה בוצעה לפי מחיר של 13.5 למניה, הנחה של כ-6% על מחיר הסגירה של המניה אתמול בבורסה

סוחרים בוול סטריט / צילום: Associated Press, Colin Ziemer/New York Stock Exchange

נעילה שלילית בוול סטריט; מניית עליבאבא זינקה ב-9.3%

הנאסד"ק איבד 0.4% ● המסחר באירופה ננעל בירידות ● מיקרוסופט רוכשת את חברת הבינה המלאכותית Nuance Communications ב-19.7 מיליארד דולר ● אנבידיה השיקה מוצרים חדשים ● אינטל ירדה ב-4%

6 מיליון משתמשים חדשים לפלטפורמת המטבעות הדיגיטליים של אפליקציית המסחר / צילום: Shutterstock

כמעט פי 6 תוך רבעון: מספר סוחרי הקריפטו ברובין הוד הגיע ל-9.5 מיליון

רק בחודשים ינואר-פברואר הצטרפו 6 מיליון משתמשים חדשים לפלטפורמת המטבעות הדיגיטליים של אפליקציית המסחר, בה ניתן לסחור בשבעה סוגי מטבעות, בהם ביטקוין, את'ריום ולייטקוין ● והשבוע צפויה coinbase, המנהלת את בורסת הביטקוין הגדולה בארה"ב, להנפיק את מניותיה בנאסד"ק