גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

למרות שפע ההיצע: 4 סיבות להסתערות על קרקעות בקריית ביאליק ובבאר שבע

כמה מכרזים לכ-2,000 דירות נסגרו באחרונה בשכונת אפק בקריית ביאליק ובשתי שכונות בבאר שבע, למרות שפע הדירות המוזלות שמוצעות בהן גם ללא הגרלה • מה מחפשים שם היזמים והאם הבחירה תוכיח את עצמה

באר שבע / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
באר שבע / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

כמה מכרזים שנסגרו לאחרונה לכ-2,000 יחידות דיור בשכונות מגורים עם בנייה רבה בבאר שבע ובקריית ביאליק מעוררים תהייה: מה יש ליזמים לחפש בשכונות שיש בהן שפע של דירות מוזלות שעדיין לא נמכרו?

בשכונת אפק בקרית ביאליק נמכרו קרקעות ל-1,214 דירות, ואילו בשכונות הסיגליות והפארק בבאר שבע נמכרו קרקעות ל-866 דירות. וזאת לאחר שבבאר שבע הוגרלו אלפי דירות מוזלות של מחיר למשתכן, ואילו בקרית ביאליק הוגרלו כ-700 דירות מוזלות.

בשתי הערים גם נותרו לא מעט דירות מוזלות שמוצעות למכירה ללא הגרלה, וזאת לאחר שבשנתיים האחרונות לא הצליחו למכור אותן לא בהגרלות רגילות וגם לא בהגרלות המשך.

אז מה בכל זאת הביא את היזמים להשקיע עכשיו מיליוני שקלים בקרקעות בשכונות הללו? ייתכן שבימים כתיקונם, שבהם שוק הקרקעות והבנייה בישראל היה פועל כשורה, הצעד שלהם היה מסומן כמסוכן. בימים אלה, כשהשוק גולש לכיוון ירידה בהתחלות בנייה ומחסור בקרקע, ניתן להבין גם מהלכים כאלה.

 

1. הקונים: הסתערו לפני שייגמר

הקורונה הביאה להצטמקות של מלאי דירות מחיר למשתכן המוצעות למכירה ללא הגרלה, שבינואר אשתקד הגיע ל-1,500, אף שעקב כישלון השיווקים הרגילים שלהן מהווה ראיה לכך שמדובר בדירות בעייתיות. ואולם מאחר שגורלה של "דיור במחיר מופחת", התוכנית שנועדה להחליף את מחיר למשתכן, אינו ברור, ונוכח הבחירות שבפתח, הציבור מסתער גם על הדירות הפחות טובות. החשש הוא שאם לא ירכוש עכשיו - הוא יחמיץ את ההזדמנות האחרונה לרכוש דירה בהנחה.

2. היזמים: לקלוע לטעם הקהל הרחב

אם שואלים יזמים מה מביא אותם לשכונות רוויות לכאורה, הם עונים שתי תשובות: מחירי הקרקעות נמוכים והמחסור בבנייה לשוק החופשי. והיעד: לקלוע לקהל הרוכשים הגדול ביותר - זה שמחפש דירות במחירים של 1.1-1.5 מיליון שקל.

"סדר גודל כזה לדירות 3-5 חדרים פוגע בפלח הביקושים שהם גם מאוד גבוהים וגם מאוד קשיחים", מסביר אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת י.ח. דמרי, שלה גם קרקעות בקרית ביאליק וגם בבאר שבע. "בשיא משבר הקורונה, הביקושים לדירות בסדר הגודל הזה לא נפגעו, והעלייה במכירות החלה שם כבר במאי, בעוד ששוק הדירות של 3 מיליון שקל חזר להיות פעיל רק באוגוסט בערך. זה אומר שאנשים שקונים דירות במחירים האלה, זה עניין של צורך ולא מותרות".

 

3. קרית ביאליק: "מאמינים בשכונה"

הזוכה הגדולה בקרקעות בשכונת אפק הייתה שותפות של חברת סלע בינוי והשקעות, משכנות בראל וצור טאואר בנייה. האמון שהקבוצה הזו רוחשת לשכונה מעניין מאוד, במיוחד על רקע העובדה שהיא בנתה שם גם דירות מחיר למשתכן, ששיווקן נמשך זמן רב וברשותה עדיין 47 דירות שטרם נמכרו. השותפות הזו ניגשה לכל חמשת המכרזים, ומעניין לגלות שלמעט מכרז אחד, היא הייתה המשתתפת היחידה.

מנהל יזמות ופיתוח עסקי בסלע, שי אבוחצירה, אינו מוטרד מתלאות העבר ומהעניין המועט מצד יזמים אחרים. "השכונה מחולקת לשני חלקים. שלב א’ שהוקם ושלב ב’ שעוד לא החל. 97% מהדירות של שלב א’ מכורות, שזה 1,200-1,300 דירות", הוא אומר. "נכון שהשכונה החלה בצורה מקרטעת, כי אם הגעת לשם לא ראית שום דבר, אבל היום יש בית כנסת, מוסדות חינוך ומתחילים לראות את הבנייה של הפארקים.

"החלה התעניינות וראינו את זה אצלנו. רק בשנה האחרונה מכרנו 100 דירות וגם היזמים השכנים הגבירו את המכירות שלהם. אנחנו מאוד מאמינים בשכונה. ניגשנו לשם במטרה לזכות בהכול, והמחירים שלנו לא היו מינימום, אלא יותר גבוה, מתוך כוונה לחזק את האחיזה שלנו בשכונה, במיוחד לקראת פתיחת המחלף לכביש עוקף קריות, בחודש הבא".

השותפות של שלוש החברות שזכו בקרקעות בקרית ביאליק לא הציעה מחירי מינימום, אך ההצעות שלהן הסתכמו בכ-65.3 מיליון שקל על הקרקעות, בעוד ששומות רמ"י העריכו את הקרקעות ב-67.1 מיליון שקל. מדובר בעסקה גדולה מאוד: סלע ושותפותיה ישלמו לרמ"י 371 מיליון שקל כולל פיתוח. זה מביא לעלות של כ-305 אלף שקל ליח"ד.

אבוחצירה: "ניגשנו למכרז כי שיווקו את הקרקע במחירים של מחיר למשתכן. כלומר שילמנו על הקרקע מחירים דומים לאלה ששולמו על מחיר למשתכן, אבל הדירות כולן יימכרו בשוק החופשי", הוא אומר. בסך הכול, הוא מציין, רוב הבנייה בקריות בשנים האחרונות יועדה למחיר למשתכן, בעוד שהשוק החופשי יובש.

שי אבוחצירה, סלע / צילום: ראובן קפוצ'ינסקי

4. ב"ש: "הפיתוח מחכה לדיירים"

בבאר שבע הייתה תמונה מורכבת יותר. שם שווקו מגרשים קטנים בשתי שכונות בשני חלקים שונים של העיר: בשכונת הסיגליות, בכניסה המערבית מכביש 25 מכיוון אופקים לעיר, שווקו מגרשים ל- 232 דירות, ואילו בצד המזרחי, בסמוך למפגש כביש עוקף באר שבע עם כביש 25 ולסניף איקאה, שווקו מגרשים ל-634 דירות בשכונת הפארק.

בשכונת הסיגליות שילמו היזמים פחות ממחיר השומה הכוללת למכרזים שהצליחו. זו הגיעה ל-7.4 מיליון שקל, בעוד שהזוכים הציעו 4.7 מיליון שקל; בשכונת הפארק הוצעו מגרשים גדולים יותר והשומה הגיעה ל-34.1 מיליון שקל, בעוד שהתחרות בין היזמים הייתה רבה יותר והם הציעו 42.5 מיליון שקל במכרזים שזכו.

חברת י.ח. דמרי השתתפה במכרזים בשכונת הפארק וזכתה בשניים מהם ל-128 יחידות דיור. כהן: "שכונת הפארק היא אחת המפותחות ביותר בעיר, ואחת מהיחידות שאני מכיר שהפיתוח ממתין לדיירים. בדרך כלל זה עקב אכילס של רוב השכונות החדשות. בשנים האחרונות שיווקו הרבה דירות בבאר שבע במחיר למשתכן, מה שיצר חוסר בהתחלות בנייה לשוק החופשי, ומי שחיפש לעצמו דירה חדשה בבאר שבע, אין לו יותר מדי אפשרויות. אנחנו בונים בבאר שבע ויודעים את זה".

אמיר כהן,  י.ח. דמרי / צילום: יח"צ

אז מדוע בשכונת הסיגליות התנהלות המכרזים הייתה רדומה וזולה, ואילו בשכונת הפארק הייתה תחרות הרבה יותר ערה? השמאי אוהד ורטש סבור ששכונת הסיגליות צפופה יותר, בעוד ששכונת הפארק תכלול טיילת רחבה, אגם מלאכותי, והיא סמוכה לאיקאה ולסינמה סיטי, וייתכן שהיזמים בונים על כך.

כהן פועל על סמך תחשיבים של החברה שלו. העובדה שבשתי השכונות מחירי הקרקעות כולל הפיתוח (ולא כולל מע"מ) ינועו בין 200 ל-300 אלף שקל, למעט במכרז אחד שבו יזם בסיגליות הצליח לזכות במחיר של פחות ממחצית הערכת השומה, ושם מחירי הקרקע יהיו נמוכים בהרבה.

עלויות הקרקע דומות לעלויות במכרזים בקרית ביאליק, וכהן רואה בהן מפתח להכול, כי הן שיאפשרו ליזמים לעמוד ביעד של דירות ב-1.5-1.1 מיליון שקל, מה שיסייע להם למכור את הדירות במהירות.

עוד כתבות

המנהיג העליון של איראן, האייתולה חמינאי./ צילום: רויטרס

איראן דחתה הצעה של האיחוד האירופי לקיים שיחות ישירות על הסכם הגרעין

איראן סירבה להשתתף בשיחות באירופה על הסכם הגרעין אך לא פסלה לחלוטין את האפשרות ודרשה כי בתמורה ארה"ב תתחייב להסיר חלק מהעיצומים ● ברקע הדברים, באיראן הודו היום כי הם אחראים לפגיעה באנייה שבבעלות איש העסקים הישראלי אלי אונגר

נשיא ארה"ב,  ג'ו ביידן / צילום: Reuters, JONATHAN ERNST

העיכוב בהעלאת שכר המינימום ל־15 דולר לשעה מעמיד במבחן את יכולת הנשיא לאחד את מפלגתו

מחוקקים פרוגרסיביים ופעילים למען העלאת השכר מבקשים להפוך את החלטת היועצת של הסנאט להליכים פרלמנטרים או אפילו לבטל את הרף התחתון הנדרש בשל 60 קולות

דודי צרויה / צילום: נתנאל טוביאס

"כשהתנודתיות בשווקים עולה - ולא חשוב באיזה כיוון - יש לנו טראפיק אדיר"

המסחר הדרמטי בשווקים עשה טוב לפלטפורמת המסחר בחוזי הפרשים פלוס500, שהגיעה לשווי של 2 מיליארד דולר • המנכ"ל הטרי דודי צרויה מספר על השנה שהייתה, על התוכניות, ומסביר למה הסכמי חסות בכדורגל משתלמים ● חברת הימורים? "לא. הלקוח שלנו סוחר בכלים דומים לאלה שמציע הבנק"

שולמית גרי. מנכ"לית בנק ישראל / צילום: איל יצהר

"לא היה צריך לחלק מענקים לכולם": המנכ"לית החדשה של בנק ישראל בראיון ראשון

שולמית גרי נכנסה לתפקידה כמנכ"לית בנק ישראל - אחד המוסדות השמרניים בארץ - דווקא בשיא תקופת הקורונה, שדורשת יותר מהכל גמישות ארגונית ● "אנחנו צריכים להתנהל כמו גוף פרטי", היא אומרת בראיון ראשון מאז מינוייה, ולא חוסכת ביקורת על תוכניות הממשלה

חיסון לקורונה של חברת ג'ונסון אנד ג'ונסון / צילום: Reuters, Dado Ruvic

זריקה אחת, שיטה מסורתית ויעילות פחותה: למי מתאים החיסון החדש של ג'ונסון אנד ג'ונסון

החיסון שזכה באישור חירום של ה-FDA מבוסס על וירוס שהונדס גנטית, בשונה מחיסוני פייזר ומודרנה מבוססי טכנולוגיית ה-RNA החדשנית ● הוא אמנם מספק יעילות נמוכה יותר, אך מצד שני אינו דורש הקפאה, מספיקה זריקה אחת בלבד והוא נותן מענה למי שלא שם ידו על חיסוני פייזר ומודרנה

יחיאל טפירו / צילום: שלומי יוסף

ביהמ"ש גזר 5 שנות מאסר על יחיאל טפירו בשל הונאת משקיעים

טפירו הורשע כי גייס במרמה בנסיבות מחמירות כ-80 מיליון שקל מ-600 משקיעים דרך חברת קרן אור ● שותפו לשעבר, עו"ד אמיר בירמן, הורשע בשותפות בביצוע חלק מההונאה, ונגזרו עליו 3 שנות מאסר

לולה קצ'קה, בעלת "קרטון סטודיו" / צילום: בר זכריה

"התפיסה שלי היא שהכול אפשרי וניתן להפוך 'זבל' לזהב"

לולה קצ'קה, בת 36 ● הבעלים של "קרטון סטודיו", עסק לבניית תפאורות ורהיטים מקרטון ● "היה נזק כלכלי, אבל גם טוויסט חיובי" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

וורן באפט, מנכ"ל ויו"ר ברקשייר הת'וואיי / צילום: Reuters, Scott Morgan

המבורגר וקולה כבר 56 שנים ברציפות ואף מילה (כמעט) על קורונה: מה מסתתר במכתב השנתי של וורן באפט

במכתב השנתי של משקיע העל וורן באפט הוא פרס את תובנותיו על פני כ-15 עמודים, אך בלט חסרונם של נושאים ואירועים מרכזיים כמו הקורונה, מלחמת הדורות בוול סטריט, הביטקוין, משבר האקלים והדיבידנד בחברת ברקשייר הת'אווי ● גם הביקורת על כך לא איחרה לבוא

משה חוגג / צילום: יונתן בלום

משה חוגג יכניס פעילות קריפטו לשלד בורסאי בהשקעה של 20 מיליון שקל

בעלי מועדון הכדורגל בית"ר ירושלים וקבוצת משקיעים בראשותו התקשרו במזכר הבנות עם קמן קפיטל, שבראשה עומד היו"ר והמנכ"ל יואל יוגב, להסכם שבמסגרתו ירכשו את השליטה בחברה ● מחיר הביטקוין צנח 21% בשבוע האחרון

וולף משה / צילום: עינת לברון

המיזוג הגדול בשוק התשלומים נפל. מי הבנקים שהתנגדו?

ככל הידוע, הביטול של הצעת הרכש קורה משום תשובתם השלילית של כמה מבעלי המניות של מס"ב ● לפי הערכות, מי שלא תמכו בהשלמת הצעת הרכש הם הפועלים ודיסקונט ● בינואר פורסמה הצעת רכש שהוערכה בהיקף של כ-230 מיליון שקל ● מס"ב ושב"א הן חברות אחיות, שמחוברות בחלקים מהותיים רבים בפעילויותיהן

השאטל האוטונומי החדש של מובילאי. יפעל גם בישראל בעתיד / צילום: יח"צ

מהפכה ללא נהג: המדיניות המבולבלת של ישראל בנושא המכוניות האוטונומיות

משרד התחבורה הצהיר החודש על כוונות "להביא את מהפכת הרכב האוטונומי לישראל" ולהתחיל בניסויים מתקדמים ברכב לא מאויש • עם זאת, מאחורי "המהפכה" המקומית מסתתרים שלל אינטרסים מסחריים, מיסויים ופוליטיים • מורה נבוכים למי נגד מי בתחום

אילן רביב, מנכ"ל מיטב דש / צילום: ישראל הדרי

מיטב דש מגדיל אחיזתו בסוכנויות ביטוח: רוכש את החזקות שותפיו בסלע ב-12.2 מיליון שקל

בית ההשקעות חתם על הסכם לרכישת 40% ממניות סלע סוכנות לביטוח, כך שההחזקה הכוללת שלו תעמוד על 100% ● סכום הרכישה משקף לסוכנות שווי של כ-30.5 מיליון שקל ● במיטב דש ציינו כי המנכ"לים המשותפים של סלע ימשיכו בתפקידם

גלעד יעבץ, מנכ"ל חברת אנלייט / צילום: איל יצהר

אנלייט במו"מ לרכישת 90% מחברה אמריקאית לפי שווי של עד 430 מיליון דולר

לפי הודעת אנלייט, החברה הנרכשת היא חברה מובילה ובעלת ניסיון רב בייזום, פיתוח, הקמה ותפעול בתחום האנרגיה הסולארית ואגירת אנרגיה בארה"ב, שעד היום הקימה ומכרה מתקנים סולאריים בהספק של מעל 1.5 ג'יגה ואט, ויש לה פרויקטים בפריסה רחבה בארה"ב

חנן שמש ואבי כ"ץ / צילום: תמר מצפי ואילן בשור

השותף שנעלם, הבנק שעיקל והברקזיט: כך קרסה ההשקעה ברחוב פולנד 19-20 בלונדון

עשרות משקיעים בחרו בשנת 2014 להשקיע בפרויקט של קרן הגשמה בלונדון • זה נגמר בהפסד של 100% מכספם • פודקאסט הנדל”ן של גלובס, "כסף בקיר", צלל להליכים המשפטיים שמלווים את הכישלון האנגלי ● פרק מיוחד ● האזינו

עיצוב: טלי בוגדנובסקי

מה אפשר לקנות ב-2.2 מיליון שקל בדרום

בעומר, בלהבים, במיתר ובבאר שבע אפשר למצוא בסכום הזה בתים פרטיים של 6 חדרים ומעלה

אסון הזפת בשמורת גדור. המדינה אינה מסוגלת לנטר את הנעשה בים / צילום: Associated Press, Ariel Schalit

מחדל הזפת: כיצד ייתכן שכתמי שמן צפו בים התיכון, אך איש לא הבחין בהם

ניתוח של תצלומי לוויין שנחשף כעת מצביע על כ-10 כתמים החשודים כנפט בלב ים התיכון, בימים שקדמו להגעת הזפת לחופי ישראל ● עם זאת, המשרד להגנת הסביבה לא קיבל התראות בזמן אמת ● לפי גרינפיס, התצלומים מעידים על תופעה יומיומית המתרחשת באזורנו

אבתיסאם מראענה / צילום: "חדשות סוף השבוע", חדשות 12

ביהמ"ש העליון קבע: מרעאנה תוכל להתמודד בבחירות

ההחלטה התקבלה בדעת רוב כנגד דעתו החולקת של השופט דוד מינץ ● השופטים קבעו כי דבריה מעוררים שאט נפש ומקוממים ביותר אך לא הוצגה תשתית ראייתית מספקת כדי לפסול אותה ● יריב לוין: "בית המשפט העליון שוב נכשל ערכית ומוסרית בהגנה על הערכים הבסיסיים ביותר של מדינת ישראל"

מישל סיבוני / צילום: איל יצהר

מסר למשקיעים: קבוצת הראל קבעה מדיניות לחלוקת דיבידנד

בכך מצטרפת הראל להפניקס, כששתיהן מתכוונות לחלק לבעלי המניות לפחות 30% מהרווח השנתי ● במקביל הראל מבצעת שינוי מבני שצפוי לשחרר לה דיבידנד חד פעמי 310 מיליון שקל

אילוסטרציה - בורסה ת"א / צילום: שלומי יוסף

קאמבק בבורסה: התמתנו הירידות החדות בסגירת המסחר

התמתנו הירידות בבורסה: מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ומדד ת"א 90 ננעל סביב רמת הפתיחה ● זאת בהמשך לירידות שנרשמו בסוף השבוע האחרון בוול סטריט על רקע עליית התשואות על האג"ח הממשלתיות ל-10 שנים לרמה של 1.6% - מה שעשוי להוות אלטרנטיבה ל'חניית' ההשקעות באג"ח על פני המניות

מחזור משכנתאות / צילום: Shutterstock

החל מהיום: ממחזרי משכנתאות יכולים לנצל את הסרת מגבלת הפריים

הסרת מגבלת הפריים נכנסת היום לפעימה השנייה, וכעת גם ממחזרי משכנתאות יוכלו לנצל את ההטבה ● עם זאת, על אף איומי בנק ישראל טרם ניכרת הטבה משמעותית בתנאי הלווים, ויועצי משכנתאות מתריעים כי לא משתלם לנצל את מירב ההטבות הגלומות בצעד