גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"קרקע חקלאית זה ספקולציה. לא הייתי מציע להשקיע שם"

עו”ד חגי שבתאי, מומחה בתחום הקרקעות החקלאיות, כבר ראה כל טריק לשיווק של חלקי דונמים למשקיעים שמקווים להתעשר יום אחד מהפשרת הקרקע • בשיחה בפודקאסט “כסף בקיר” הוא מספק אזהרות, וגם המלצות ● האזינו

עו"ד חגי שבתאי / צילום: איל יצהר, גלובס
עו"ד חגי שבתאי / צילום: איל יצהר, גלובס

עקבו אחר הפודקאסט בספוטיפייאפל פודקאסטס, גוגל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה- RSS

בעיתונים, ברדיו וברשתות החברתיות: כבר שנים שיזמים משווקים לנו קרקעות חקלאיות תוך הבטחה להשקעה נדל"נית מוצלחת. לא אחת המסרים אגרסיביים כאילו מדובר ב"קרקעות אחרונות", או שהפליפ במחיר נמצא ממש מעבר לפינה ולכן כדאי להזדרז ולקנות.

בשיחה שקיימנו עם עו"ד חגי שבתאי, שמתמחה בתחום, הוא לא פוסל השקעה בקרקע חקלאית, אך מצביע על האתגרים הגדולים ביותר של משקיעים כשניגשים לעסקה שכזו. את שבתאי פגשנו בפודקאסט הנדל"ן של גלובס, כסף בקיר, שם הוא הצביע, בין היתר, על הפער הגדול שבין המסרים השיווקיים בתחום לבין חוסר הידע לגבי שני הדברים המרכזיים בעסקאות מעין אלה: התכנון והטיפול בקניין לאחר הרכישה.

"נתחיל בתכנון שקובע מה מותר לבנות בקרקע: מגדל מגורים, משרדים או תעשייה, או שבכלל אי אפשר לבנות שום דבר, כי זו קרקע חקלאית שניתן לבנות עליה רק לולים".

איך אני יכול לדעת את הדברים האלה בעצמי, בלי שאני מפעיל אנשי מקצוע שעולים לי כסף?

"הבעיה היא באמת שזה עולה כסף, וזו השקעה כספית ניכרת", לדבריו, שומה עצמאית מסוג זה עולה 10-20 אלף שקל. "סביר להניח שמתוך עשר עסקאות שמוצעות לך, יהיו מעט מאוד כאלה שתרצה להתקשר בהן. גם אם יש הפשרה בקרקע זה לא אומר שהמחיר הוא כדאי". במצב כזה, עלויות הבדיקה הופכות את העניין למחסום כמעט בלי עביר.

ובכל זאת, מה כן אפשר לעשות?

"לפי תקן 22 (תקן שמאי), אם יש יזם שקנה קרקע חקלאית גדולה ומחלק אותה ומוכר בה  מגרשים, או זכויות, הוא צריך להציג בפני הקונה שומה בהתאם לתקן. השומה הזאת צריכה להציג את המצב הקיים של הקרקע, גם את התוכניות שיש עליה, גם ערך הקרקע הנוכחי במצבה הקיים, וגם התייחסות שלו לגבי ספקולציות עתידיות, אם יש לו יסוד מקצועי להאמין שיש פה באמת היתכנות לשינוי ייעוד.

"לכן, אם אדם מקבל הצעה לרכישת קרקע חקלאית, הוא צריך לבקש את השומה. אישית לא הייתי סומך רק עליה, אבל זה מעין כרטיס כניסה. מכאן אפשר להתחיל".
מעבר לשומה, שבתאי מציע לבדוק תוכניות תכנוניות, "בראשן היום זה תמ"א 1. ויש את תמ"א 35 שקבעה למעשה אילו קרקעות אפשר להפשיר ואילו אי אפשר להפשיר".

אם נהיה מעשיים, איפה הכי טוב להסתכל בתוכניות הללו?

"הכלים הולכים ומשתכללים. יש באתר האינטרנט של מינהל התכנון לשונית שנקראת 'קווים כחולים' שבה אתה יכול לשים סיכה בקרקע ולראות את התוכניות שחלות עליה. אבל הייתי לוקח איש מקצוע".

ויש עוד כלל אצבע שכדאי להכיר - ככל שהקרקע צמודה יותר ליישובים קיימים, סביר להניח שתופשר קודם, הוא אומר.

תחום לא פחות חשוב (או מסובך) הוא עניין הקניין. "אדם צריך לשאול את עצמו ‘מה אני מקבל? איזו זכות קניינית אני מקבל. האם זו קרקע שאני הופך להיות הבעלים שלה או שאני חוכר? רוב הקרקעות בישראל הן בבעלות או בניהול של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והרבה פעמים קונים זכות חכירה ולא זכות בעלות".

כשמשווקים לנו קרקע מדברים איתנו בעיקר על גודל השטח - מוכרים לנו רבע דונם או חצי דונם.

"השאלה היא האם היזם יזם שינוי ייעוד או שהוא קנה קרקע בזול, יצר מבנה של ‘כאילו שינוי ייעוד’ של חלקות חצי דונם או של רבע דונם, ומוכר את החלום הזה, במחיר מאוד גבוה. בעיניי זה בניין קלפים".

נתקלת בדוגמאות כאלה?

"כן. סליחה שאני מצנן. בדרך כלל כשפונים אליי אנשים ואומרים לי, ‘אני רוצה חצי דונם קרקע חקלאית בגוש חלקה כך וכך’, אני נרתע מלייצג אותם ומציע לא להתעסק בזה. אדם שאין לו הון נזיל רב, לא הייתי מציע לו להשקיע חלק ניכר בכספו בספקולציה של הפשרת קרקע. זה כמו לקנות אופציה בבורסה. הייתי מעדיף השקעה יותר סולידית. לפנסיונר בכלל, מתי הוא ייראה את הכסף?

"אדם שיש לו יותר כסף, יכול לגוון את התיק שלו בספקולציית קרקעות כמו שאני מניח שיש לו בבורסה עם מניות ואג"חים יותר מסוכנים".

נקודה נוספת שיש לזכור לגבי קרקעות חקלאיות היא שגם במקרה המיוחל של הפשרת הקרקע לבנייה, סביר להניח שלא תקים בניין במקום שבו קנית. "זה קורה מכמה סיבות", מסביר שבתאי.

"קודם כול, יהיו הפקעות. דבר שני, הרבה פעמים יש איחוד וחלוקה אז המיקום שלך יעבור למקום אחר. צריך גם לזכור שיש תשלומים שאתה צריך לשאת בהם בשינוי ייעוד שזה בעיקר היטל השבחה - בעת מכירת הקרקע או בעת הוצאת היתר בנייה". 

זוית אחרת / אריק מירובסקי

זו לא השקעה, זה הימור

אנשים נוהרים לקרקעות החקלאיות אחרי סיפורים וחלומות וכל מיני בדיות, ורובם ככולם מאבדים המון המון כסף, כתוצאה מהתנהלות רשלנית או לא מקצועית. בדרך כלל הטווח להשקעה צריך להיות חמש-שמונה שנים, זה טווח נראה לעין שאתה יכול להעריך פחות או יותר מה תהיה התוצאה של ההשקעה. מעבר לזה, זו לא השקעה אלא הימור.

יכול להיות שאחרי כמה שנים תגיע למסקנה שכדאי לך להוסיף ולהחזיק בנכס. בקרקע חקלאית ברור מראש שמדובר בטווח זמן שמעבר לזה, לכן לדעתי זה הימור.

שלא יספרו לנו מעשיות, על כל שטח שהוא, בעיקר במרכז הארץ, יש תוכניות מתאר מחוזיות שאומרות באופן גס אבל מספק מה רוצים לעשות עם הקרקעות האלה ומה המדינה חושבת שבן יהיו בעתיד. נכון שהדברים האלו יכולים להשתנות בעתיד, אבל זה בנצ’מרק יותר אמין ממשווק קרקעות שמספר לך שרוצים להפשיר את הקרקע, ושיש כבר תוכניות שמשום מה הוא לא מראה לך.

אפשר גם לקפוץ לוועדות לתכנון ובנייה. אנשים שם הרבה פעמים ישמחו לספר לכם מה מתוכנן שם. צריך ללכת לבדוק בעצמכם. 

עו"ד חגי שבתאי

בעלי משרד עו"ד חגי שבתאי, שפירא • בן 55, בזוגיות • מתגורר בתל אביב • בוגר הפקולטה למשפטים באונ’ העברית, לומד לתואר שני בהיסטוריה של המזה"ת בעת החדשה באונ’ ת"א • חובב טרקים בארץ ובחו"ל, אוסף אמנות ישראלית, ומלחין ומנגן בפסנתר, שימש בעבר כיו"ר הפועל חולון בכדורסל

עוד כתבות

מחסום משטרתי שהקימו במסגרת הסגר השני / צילום: דוברות משטרת ישראל

בפעם הראשונה בהרבה מאוד שנים - הנאורות והדמוקרטיה נמצאות בנסיגה

ההגבלות והאיסורים שהטילה ומטילה המדינה בשל הקורונה, פגעו בזכויות הפרט באופן חסר תקדים • חופש התנועה שלנו הוגבל בצורה דרמטית, האוטונומיה שלנו על גופנו נפגעה, כבודנו נרמס וזכותנו לפרטיות נשחקה עד דק • השבוע, שופטי בג"ץ הביעו את דאגתם בעניין

מנכ"לית HOT, טל גרנות גולדשטיין / צילום: יח"צ אוהד רומנו

הקרב על התוכן: האם התוכניות של קשת יוסרו מה-VOD של הוט?

פקיעת ההסכמים של קשת והוט על תכני ה–VOD ואלה שעל גבי האינטרנט, מציפה מחלוקות על ערכו של התוכן אל מול חשיבותה של הפלטפורמה שעליה הוא יושב • על מה בעצם נלחמת קשת מול הוט, מדוע עם yes הושגו הסכמות, ואיך משתלב בכל זה הגורם האנושי

מגדל התמרים, ר"ג / צילום: viewpoint

"השוק משתכלל. אם אתה בעל דירה, הזמן פועל לרעתך"

התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית הולכות ומצטמצמות, ולפעמים גם אחרי שיזם כבר חתם עם דיירים על הסכם ● במקרה כזה, שני הצדדים יצטרכו להסתפק בפחות ממה שחלמו עליו, ולא תמיד זה עובר בקלות ● פרויקט מיוחד 

יואל גולדמן / איור: גיל ג'יבלי

רשות ניירות ערך פתחה בחקירה נגד אול-יר האמריקאית

לפי הדיווח מחלקת ניירות ערך ברשות פנתה לאול-יר בדרישה להמצאת ידיעות ומסמכים במסגרת חקירה בחשד לביצוע עבירות לפי חוק ניירות ערך ● החברה קרסה עם חוב של 2.3 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח

חיסון של אסטרהזנקה / צילום: Associated Press, Virginia Mayo

לראשונה: האיחוד האירופי מונע יצוא חיסוני קורונה למדינות אחרות

איטליה סירבה לאסטרהזנקה לשלוח לאוסטרליה משלוח של 250 אלף מנות חיסון ● הסיבה: החברה טרם השלימה את התחייבויות האספקה לאיחוד האירופי

iJump פארק טרמפולינות ואקסטרים / צילום: iJump

אתרי הבילוי והאטרקציות המשפחתיות יורשו לפתוח למחוסנים ולמחלימים - הילדים לא יוכלו להיכנס

ביום ראשון הקרוב צפוי המשק להיפתח מחדש תחת מגבלות התו הירוק, ואיתו גם אתרי בילוי ופעילות לכל המשפחה ● אלא שלאתרים יוכלו להיכנס רק מחוסנים או מחלימים, מה שמשאיר את קהל היעד העיקרי שלהם - ילדים - מחוץ לתמונה ● "בשעה שלקניונים ילדים יכולים להיכנס, לאתרי בילוי שחלקם באוויר הפתוח הוחלט שלא"

תאטרון הקאמרי / צילום: כדיה לוי

פתיחת עולם התרבות: תפוסת הקהל בהופעות ובמגרשי הספורט גדלה

שר הבריאות אדלשטיין ושר התרבות טרופר סיכמו על מתווה חדש לפתיחת עולם התרבות, שמגדיל את כמות האנשים שיכולים להיכנס לאולמות ● בנוסף הותר לקיים הופעות בעמידה

מטה פרדריקסן, ראשת ממשלת דנמרק / צילום: Ludovic Marin, AP

מדרכון ירוק בינלאומי ועד הקמת מפעל של טבע לייצור חיסונים בישראל: אלה שיתופי הפעולה שנשקלים עם דנמרק ואוסטריה

בפגישות שנערכו היום בין ראשי המדינות, דובר בהרחבה על שיתופי פעולה רבים שנועדו להבטיח קיום שגרה תחת המגפה ● לגלובס נודע כי חברת טבע עשויה להיות הגורם בסקטור הפרטי שייצר את החיסונים עבור ישראל, דנמרק ואולי מדינות נוספות

50 הנשים המשפיעות בישראל 2021

50 הנשים המשפיעות של ישראל

מאסתר חיות ועד הרבנית ימימה מזרחי, מרב גונדר קטי פרי ועד שירה איסקוב, מיו"ר ישראכרט תמר יסעור ועד מנהלות בתי החולים שעמדו בחזית המאבק בקורונה ● רשימת 50 המשפיעות של גלובס לשנת 2021 כוללת נשים מובילות, פורצות דרך, שממלאות תפקידי מפתח בכל ענפי המשק הישראלי

סקר הסקרים: מה מצבם האמיתי של ליברמן ולפיד?

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם הרביעית בתוך שנתיים ● גלובס מביא את הסקרים העדכניים ביותר מכל כלי התקשורת ובודק מי מתחזק, מי נחלש ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● העמוד מתעדכן באופן שוטף עם כל סקר חדש שמתפרסם

ד”ר אריה קרמפף / צילום: מורן ויזל

הבנקים המרכזיים נאלצים לטפל במה שהממשלות מזניחות

זה רק אחד מהשינויים שמזהה ד"ר אריה קרמפף, המתמחה בכלכלה פוליטית ויחסים בינלאומיים, שמשוכנע שהתפיסה שהנחתה את קברניטי הכלכלה ספגה פגיעה אנושה ● בהיעדר שיטה מהפכנית שתחליף אותה, הוא מצביע על שורה של התפתחויות שביחד משרטטות שינוי איטי, אבל עמוק

"קולד ברו" בפחית / צילום: איתי בן סימון

שטראוס רוצה להביא לישראל את בשורת ה"קולד ברו" בפחית

מדובר בחליטת קפה בפחית תחת המותג בינז שתימכר בשלב הראשון ברשת AM:PM ובבתי הקפה של שטראוס, ובהמשך תתרחב לחניות נוחות נוספות ● עד היום המותג בינז שווק רק במכירה ישירה לצרכן וזו תהיה הפעם הראשונה ששטראוס תכניס אותו לרשתות הקמעונאות

הבורסה בניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

פאואל לא הרגיע את השווקים: תשואות האג"ח עלו, המדדים נצבעו אדום

יו"ר הפד התייחס הערב לעליית ציפיות האינפלציה ושוק התעסוקה: המדדים נפלו בחדות, הנפט זינק● מוקדם יותר הערב מדד הפחד זינק ב-18% ● פייבר ביטלה את הגיוס שתכננה בהיקף של כ-700 מיליון דולר ● ראדא הודיעה על התמחור בהנפקה

אילוסטרציה - בורסה ת"א / צילום: שלומי יוסף

נכנסו לבורסה: דלתא ישראל ודיפלומט השלימו ההנפקות לציבור

דיפלומט השלימה הנפקה ראשונית לציבור (IPO) של מניות וגייסה כ-300 מיליון שקל ● דלתא ישראל גייסה כ-263 מיליון שקל (ברוטו) לפי שווי חברה של כ.1.3 מיליארד שקל אחרי הכסף

בראל רונן / צילום: יונתן בלום

עובדי EY ישראל פתחו בסכסוך עבודה מול הנהלת הרשת בראשות רו"ח רונן בראל

העובדים דורשים לשפותם על עלויות ההעסקה מהבית, לאחר שהתברר ש-2020 הייתה שנה רווחית מאוד עבור הרשת ● יו"ר ארגון העובדים: "תקורות המעביד עברו למימון ע"י כיס העובד. בושה" ● EY: "סכסוך עבודה מיותר"

קרוב רחוק מאמריקה צץ פתאום, מה הוא יודע על הכסף הסודי?

זוג צעיר על הרצף האוטיסטי עוזר לגרי לפצח את הקוד האחרון ● מתגלה קרוב משפחה בניו ג'רזי, שמקבל גם הוא מסרים משונים ● ליהיא מחלצת את גרי מהמגורים בקפה ומזמינה אותו לישון על הספה ● התעלומה - חידה בלשית בהמשכים | עונה 2 

מימין: ראובן דרונג, עינת גז, עופר הרמן, מייסדי פאפאיה גלובל / צילום: Ira Prokhorov

עוד יוניקורן נולד: פאפאיה גלובל של עינת גז גייס 100 מיליון דולר

הסטארט-אפ שמפתח תוכנה לניהול כוח אדם ושכר לעובדים במדינות אחרות, גייס לפי שווי של 1.2 מיליארד דולר ● המנכ"לית עינת גז: "אנחנו יקרים מדי לרכישה. בתסריט האופטימי נצא להנפקה תוך שנתיים"

ניתוח בהרדמה מלאה / צילום: Shutterstock

"כשתתעורר לא תזכור כלום": מיתוס ההרדמה המלאה פשוט לא נכון

מרבית הניתוחים הרפואיים מתחילים בהרדמה עמוקה במטרה שלא נחוש כאב או נזכור משהו משולחן הניתוחים • אבל האם התודעה מפסיקה באמת לעבוד בזמן הרדמה, ומה הסיכוי שיישאר אצלנו זיכרון לא מודע מהניתוח? מחקרים שמטרתם למנוע תקלות בהרדמה מצאו חורים במיתוס ● האזינו לפודקאסט

עירן טאוס, מנכ"ל נובולוג / צילום: סיון פרג'

נובולוג רוכשת 75% מחברת המעבדות AML

חברת שירותי הבריאות הבורסאית הודיעה על רכישת 75% מאמריקן מדיקל לבורטוריז תמורת 21 מיליון שקל ● נובולוג נסחרת לפי שווי של 1.5 מיליארד דולר לאחר עלייה של כ-49% במחיר המניה מתחילת השנה

מושל נבאדה סטיב סיסולק / צילום: Associated Press, K.M. Cannon/Las Vegas Review-Journal

מושל נבאדה מציג תוכניות לעיר הבנויה על בלוקצ'יין

המושל סטיב סיסולק מציע לאפשר לחברות פרטיות פיתוח של 'אזורי חדשנות' עם ערים משלהם וממשלה מקומית, על מנת לחזק את כלכלת נבאדה הנאבקת