גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מכירת דירה של קשישים בפינוי בינוי: תקלת מס

החוק מחייב יזמים לקנות מקשישים בפרויקט פינוי בינוי את דירתם, אולם הם עלולים להפסיד את שווי המע"מ במכירתה

פינוי בינוי
פינוי בינוי

כדי לעודד מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, חוקקו כמה פטורים המקלים על הקשיים במימוש העסקאות. כך למשל פטור בתנאים מסוימים ממס שבח ורכישה, מע"מ אפס בגין שירותי בנייה וכן תיקונים בחוק פינוי בינוי פיצויים, הקובע הוראות שונות בקשר לנקיטת הליכים נגד סרבנים.

בתיקון שהוכנס לחוק לפני כשנתיים נקבע כי קשיש יכול לסרב להתקשר בהסכם עם יזם מחמת גילו אלא אם הועמדו בפניו אחת משתי חלופות: הראשונה היא מימון מעבר לדיור מוגן או רכישה של דירה חלופית או קבלת תמורה כספית בשווי המהוון של הדירה החליפית שאותה אמור היה לקבל מהיזם; השנייה היא מתן שתי דירות קטנות בשווי מצטבר של הדירה החליפית, או מתן דירה קטנה יותר והפרש השווי המהוון בתמורה כספית.

החלופות האלה מוצעות לקשישים שהם בני 75 לפחות בזמן החתימה הראשונה של אחד הדיירים על ההסכם ובתנאי שהם מתגוררים בדירה שנתיים לפחות. עבור בני 80 מחויב היזם להציע להם בכל מקרה את החלופה הראשונה.

תקלת מס בשלב השני של העסקה

בעקבות תיקון חוק פינוי ובינוי פיצויים הוטמעו הפטורים גם בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מע"מ. כך למשל בחוק מיסוי מקרקעין נקבע בסעיף 49כב2 הפטור ממס שבח ורכישה במכירת יחידת המגורים החלופית מהקשיש ליזם, בתנאי שהעסקה ביניהם תתבצע במועדים ובתנאים הקבועים בחוק. בחוק מע"מ הוסף סעיף 31א(ב1) שלפיו במכירה מסוג זה יחול מע"מ בשיעור אפס.

מכירה זו אמנם תהיה פטורה ממס שבח ורכישה וכן ממע"מ בשלב הראשון, אלא שנראה כי המחוקק לא נתן את דעתו לתקלת מס הקיימת בשלב השני לעסקה, שבו היזם מוכר את הדירה החדשה שהקשיש אמור היה לקבל בפרויקט לקונה חדש. בעת מכירה זו יחול על היזם תשלום מע"מ עסקאות וחבות זו עשויה להפוך את העסקה ללא כדאית.
בעת המכירה היזם אף לא יוכל לטעון להחלת סעיף 5ב' לחוק מע"מ. סעיף זה מחיל מע"מ על הרווח בלבד כאשר עוסק רוכש דירת מגורים ממי שאינו עוסק ומוכר את אותה הדירה מבלי שהרס אותה. במקרה שלפנינו היזם רוכש מהקשיש את הדירה הישנה ומוכר את החדשה לאחר שיהרוס את הישנה.

לטעמנו, נראה כי המחוקק התכוון לפטור עסקה זו מחבות במע"מ, אלא שהתקלה אינה במכירת הדירה מהקשיש ליזם, אלא נוצרת רק לאחר מכן כאשר היזם מוכר את הדירה לצד ג'. או אז הוצאת החשבונית בשיעור אפס בעסקה הקודמת עם הקשיש לא תסייע ולא תפטור את היזם מהחבות במע"מ כאמור.

לפיכך וכדי שלא להינזק, כשהיזם יקנה את הדירה מהקשיש הוא צפוי להשית את תשלום המע"מ על הקשיש ולהפחית את סכום המע"מ מהתמורה שישלם לו בגין רכישת הדירה.
יוצא אם כן כי הנפגע העיקרי מתקלת המע"מ הזו הוא הקשיש: אף שהחוק מחייב את היזם לרכוש את הדירה החליפית ממנו, הרי שהסכום שיקבל עבורה יהיה שווי הדירה בניכוי מרכיב המע"מ.

אנו סבורים כי יש לפרש את הסעיף כך שכוונת המחוקק הייתה להחיל מע"מ בשיעור אפס גם בעסקה שבה מוכר היזם את הדירה לרוכש החדש ואנו ממליצים לשלטונות מע"מ לפרסם בפומבי כי זו עמדתם ובכך תבוא תקלת המע"מ על פתרונה.

הכותב שותף במשרד עורכי דין מאיר מזרחי ושות'

עוד כתבות

מלי מרגליות / צילום: יחצ

מיהם עשרת המועמדים שמהם יבוא היו"ר הבא של קבוצת כלל?

בתחילת ינואר יכריעו בעלי המניות בין המועמדים: אבי קנובל, ורדה אלשיך, מלי מרגליות, חיים סאמט, מיה ליקוורניק, רון טירה אוסאמה חסן, יגאל בר יוסף, איציק הורוביץ ושמואל שורץ ● בניגוד להערכות קודמות: אייל לפידות לא יתמודד על התפקיד

מנכל אל על אביגל שורק / צילום: יח"צ

הוקפץ לקוקפיט: הכירו את אביגל שורק, מנכ"ל אל על החדש

הידיעה על מינויו של אביגל שורק למנכ"ל אל על התקבלה השבוע בחברה בהלם מוחלט ● עם זאת, הבעלים החדש אלי רוזנברג ביקש מלכתחילה למנות לחברת התעופה מנכ"ל מארה"ב ● "הוא מוכשר ומהיר מחשבה", אומר גורם שהיה קשור לחברת דלק US שממנה מגיע שורק

פנינה קרן / צילום: תמונה פרטית

עכשיו יותר מתמיד: גם המנהלים צריכים פסק זמן

מנהלים בכל הרמות ולאורך כל שדרת הארגון מתמודדים בתקופה האחרונה עם קשיים מורכבים יותר • איך מתמודדים עם האתגרים שמציב משבר הקורונה לשדרה הניהולית ● ניהול וקריירה, מדור חדש

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

"מעולם לא היה כדבר הזה": התקלה בבורסה - במערכת הפצת המידע

תקלה חריגה בבורסה שהחזירה את שערי המסחר לרמה של לפני הפתיחה הבוקר העלתה ספקולציות בשוק על מתקפת סייבר ● מהבורסה נמסר בתגובה: "מדובר בתקלה הקשורה רק למערכות הפצת המידע ולא למערכות המסחר" ● יו"ר רשות ני"ע ענת גואטה דורשת מהבורסה "דוח מפורט בנושא, לאחר שיתבצע תחקיר"

יוסי מלכה / צילום: יח"צ

שינוי בהנהלת H&O בשיא משבר הקורונה: יוסי מלכה מונה למנכ"ל

יחליף בתפקיד את עמיר משה ששימש כמנכ"ל הקבוצה בשמונה השנים האחרונות

דליפה במיכל דלק של קצא"א / צילום: איגוד ערים לאיכות הסביבה נפת אשקלון

דליפה במיכל דלק של קצא"א: תושבי אשקלון הונחו להישאר בבתים

דליפה בגג מיכל דלק בנפח של 100 אלף קו"ב של חברת קצא"א, שהכיל דלק גולמי וחומרים נדיפים, העירה את תושבי אשדוד ואשקלון עם ריחות כבדים של דלק ואף דיווחים על מיחושים פיזיים

מבצעי בלאק פריידי / צילום: Shannon Stapleton, רויטרס

בלאק פריידיי מגיע ואלו המניות שעשויות ליהנות בגדול מחגיגת הרכישות ברשת

חגי הקניות של נובמבר מגיעים לשיא בסופ"ש הקרוב ● איך הם צפויים להיראות בצל הקורונה ולאלו מניות כדאי לשים לב במיוחד?

יפתח רון טל / צילום: יוסי וייס חברת החשמל

ירידה בהכנסות חברת חשמל לכ-7.4 מיליארד שקל ברבעון השלישי

עלות צריכת הדלקים נפלה ב-27% בין היתר בשל הירידה במחירי הדלקים שנבעה בעיקר מרכישת גז טבעי משדה לוויתן במחירים נמוכים משמעותית ממחירי חוזה תמר משנת 2012

בנימין נתניהו בועדת הכספים, השבוע / צילום: דני שם טוב- דוברות הכנסת

בדרך לתקדים היסטורי? תקציב המדינה מגיע לבג"ץ בצל הביקורת החריפה

בג"ץ קבע כי על הממשלה והכנסת להסביר את חוקיות "פשרת האוזר" שאפשרה את דחיית אישור התקציב ומנעה הליכה נוספת לבחירות • איך בג"ץ יכול להתערב בחוק יסוד, למה ההרכב הורחב, ומה המשמעויות? • בעזרת מומחי משפט, גלובס עושה סדר

יו"ר רשות ניירות ערך, ענת גואטה  / צילום: ענבל מרמרי

"על חשבון שוק ההון": יו"ר רשות ני"ע יוצאת נגד תוכנית שר המשפטים להרחיב את סמכויות בתי המשפט הכלכליים

לגלובס נודע כי היו"ר גואטה שלחה לשר ניסנקורן מכתב שבו היא מזהירה כי הרחבת סמכויות המחלקות הכלכליות תביא לפגיעה בתפקודו התקין של שוק ההון ● "עשויה להביא להתארכות ההליכים, חוסר התמקצעות של השופטים, וגם תשפיע על כמות ההליכים שייפתחו בתחום דיני החברות וני"ע"

ראש הממשלה בנימין נתניהו ויו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד / צילום: תמונה פרטית

נתניהו נפגש עם בר-דוד ברקע המשבר הפוליטי בין כחול לבן לליכוד

בזמן שבין בר דוד ושר האוצר ישראל כ"ץ לא נערכה פגישה בשל המתיחות בין השניים, נפגש היום יו"ר ההסתדרות עם ראש הממשלה ● בין הנושאים שעלו בפגישה התמקדו השניים גם בצורך בחיזוק התעשייה הישראלית

המשכנתאות של הזוגות הצעירים צריכות להטריד את כולנו / צילום: shutterstock

האוצר מתריע: המשכנתה של 57 אלף משקי בית צעירים בסיכון בגלל החל"ת

לפחות אחד מאותם משקי בית הוצא לחל"ת, ושיעור המשכנתה מכלל ההכנסה החודשית זינק אצל רובם אל מעבר ל-30% מהכנסתם ● המצב גרוע במיוחד אצל העשירונים התחתונים, שעד כה מחזיקים מעמד בעיקר הודות לדמי האבטלה

מתנדב בניסוי החיסון לקורונה של אסטרהזנקה / צילום: Siphiwe Sibeko/Pool, Associated Press

מה גרם לטעות בניסוי של אסטרהזנקה והאם החיסון לקורונה בסכנה?

אסטרהזנקה נתנה בטעות רק חצי מנה של החיסון שלה בניסוי הקליני ודווקא מינון זה התגלה כיעיל יותר ● האם אפשר לבסס אישור למוצר על תוצאות שהתקבלו כך? ה-FDA הביע סקפטיות

חברת טבע / צילום: רויטרס

האיחוד האירופי קנס את טבע ב-60.5 מיליון אירו בשל פגיעה בתחרות

האיחוד קנס את חברת התרופות בשל הסכם שחתמה עם חברת ספלון לפני רכישתה, שהוביל לעיכוב בכניסת תחרות גנרית

אביגדור יצחקי / צילום: איל יצהר

הכובעים של אביגדור יצחקי: בבוקר יו"ר הפיס, בערב עובד בשביל מרכזי הקניות

מבדיקת גלובס עולה כי יצחקי שמשמש כיו"ר מפעל הפיס במשרה חלקית של 70%, מספק שירותי ייעוץ ולובי בתשלום עבור קבוצת ביג, ולוקח חלק במאבקה לחזור לפעילות אחרי תקופת הסגר, ובסוגיות שונות

ראש הממשלה בנימין נתניהו בנתב"ג עם נחיתת המטוס המסחרי הראשון מדובאי / צילום: צילום מסך

נתניהו: "צופה שמעגל הנורמליזציה ימשיך להתרחב. מדינות נוספות יצטרפו"

הבוקר נחתה בנתב"ג הטיסה המסחרית הראשונה מדובאי של חברת הלואו קוסט פליי דובאי ● רה"מ הגיע לנתב"ג ואמר כי "אנחנו משנים את ההיסטוריה"

כרמלה מנשה / עוזר צלמת: אריאל בלאק

תא"ל מרדכי כהנא הגיש תביעת לשון הרע נגד תאגיד "כאן" וכרמלה מנשה

טוען כי עם תחילת חקירתו פרסמה מנשה בשידורי התאגיד כתבות בהן הוצגו החשדות נגדו כעובדות, וגם כאשר הסתבר כי "ההר הוליד עכבר", לא פורסמה התנצלות

עיירת סקי / צילום: צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

מרקל קוראת לסגור את כל אתרי הסקי באירופה החורף בגלל סכנת הקורונה

האיחוד האירופי מנסה לתאם סגירה כוללת של כל אתרי הסקי החורף, כדי למנוע את התפשטות המגפה ● אוסטריה מתנגדת ודורשת פיצוי של מיליארדים

בית "ידיעות אחרונות" בראשון לציון./ צילום: כדיה לוי

מחיר הפעלת "ידיעות תקשורת": 25 מפוטרים ו-25 עובדים לחל"ת של חצי שנה

בקבוצת "ידיעות" מוכנים להשאיר את רשת המקומונים בחיים, אך נוקבים במחיר כואב בתמורה ● עפ"י תוכנית ההנהלה שהוצגה לארגון העיתונאים, העיתונים יופעלו בכוח-אדם מינימלי, והחומרים המערכתיים יילקחו בחלקם מהתוכן הכללי של "ידיעות אחרונות"

רון תומר / צילום: פאול אורלייב

התאחדות התעשיינים: האוצר מנסה לעקוף את חובת העדפת כחול-לבן באמצעות תרגילים אסורים

בימים הקרובים יכריע רה"מ במחלוקת בין התעשיינים לאוצר על הרחבת העדפת תוצרת הארץ במכרזים ממשלתיים, אך בינתיים ניטשה מחלוקת חדשה בין האוצר, התאחדות התעשיינים וחברת טלדור סביב מכרז לציוד ושירותי תקשורת ● התאחדות התעשיינים: "האוצר המציא תרגיל חדש ומנסה לא לקיים את החוק" ● האוצר: "הטענות אינן נכונות"