גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כשמדברים על פרשת פרי צריך לזכור שהממונה על חוק המכר אינו חוקר והחוק אינו בייביסיטר של רוכשי דירות

הקריסה של קבוצת אלדד פרי אינה קשורה לפורמט קבוצות הרכישה אלא להלוואות העתק שנטל ● מאנשים שמשקיעים מאות אלפי שקלים נדרשות פעולות בדיקה מינימליות למידת הסיכון של השקעתם ונקיטת אמצעי זהירות שאינם בשמיים

קבוצות רכישה /איור: יזהר כהן
קבוצות רכישה /איור: יזהר כהן

האם הממונה על חוק המכר יכול היה למנוע את פרשת אלדד פרי? ואולי אם היו מקדמים במהירות וביעילות את חוק קבוצות הרכישה ניתן היה למנוע את מה שמסתמן והולך כקריסה הגדולה ביותר מאז פרשת חפציבה?

אחת מהטענות הרווחות בענף היא שהרגולציה בתחום הנדל"ן מתעוררת רק כשאין הרבה מה לעשות - ולפעמים גם זה לא. והנה, גם אם נסכים עם הקביעה הזו, לא בטוח שאם הרגולציה הייתה פועלת באופן אחר הפרשה הייתה נמנעת.

אפתח בהסתייגות: המידע שבידינו מתבסס בעיקר על טיעונים ומסמכים משפטיים שמוגשים לבית המשפט המחוזי מרכז, שדן בהקפאת ההליכים לחברות של קבוצת פרי.
אמנם אלה מציירים דפוסים עקביים של התנהלות מצידו של פרי, אבל התמונה המלאה עדיין לא גלויה בפנינו, וההכרעה המשפטית עדיין רחוקה.

יזם או מארגן קבוצת רכישה?

אחד מהלקחים שהופקו בעקבות פרשת חפציבה היה יצירת פונקציה של ממונה על חוק המכר במשרד השיכון. החוק מטיל עליו ניהול של מאגר הדירות החדשות שנמכרות, בירור פניות ציבור לעניין חוק זה, לרבות הפרת הוראות החוק על ידי המוכר, והטלת סנקציות כספיות על מפירי החוק". "הממונה מסייע בידי רוכשי הדירות, הניצבים מלאי חששות, לפני ביצוע עסקה מורכבת ויקרה", נאמר באתר משרד השיכון.

פרי פלייס ברחובות. אמצעי זהירות שהם לא בשמיים    / צילום: אתר החברה

אחת מהנגזרות הקשורות לתפקידו של הממונה היא מעקב אחרי קבוצות רכישה, וזו מלאכה לא פשוטה. להלכה, קבוצות רכישה אינן כפופות לחוק המכר, משום שחבריהן בונים דירות לעצמם ולא רוכשים דירות מיזמים. בפועל, במקרים רבים אירע שראשי קבוצות הרכישה פעלו כיזמים לכל דבר, מכרו לחברי הקבוצה דירות וניסו לחמוק מעמידה בחוק המכר, שקובע בין היתר מתן בטוחות לרוכשים ומעגן אחריות של היזמים על טיב הבנייה.

על רקע זה, ניהל בשנה האחרונה הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, בדיקה של פרויקטים שונים של פרי נדל"ן, שבמסגרתה אכן הגיע הממונה למסקנה, כי בחלק מהפרויקטים שלה החברה פעלה כיזם לכל דבר. הוטל על החברה לחתום על מתווה תיקון ליקויים וגם קנס של 800 אלף שקל. יש טענות שמידע ראשון בנושא הגיע אליו ככל הנראה כבר לפני שנתיים, והוא כנראה לא פעל במהירות הראויה. תלונות ברוח זו הושמעו כלפיו גם מקבוצות רכישה נוספות. מצד שני יש להבין כי על כל פנייה של הממונה, מגיבים המארגנים בהררי מסמכים משפטיים, והממונה לא יכול לפעול במהירות, גם אם הוא רוצה.

מעבר לזה, אם נסתמך על מסמכים שהוגשו עד כה לבית המשפט בעניין פרי, וכאמור, התמונה המלאה אינה עדיין בפנינו, החברות שלו היו כבר בתחילת השנה במצב של כמעט חדלות פירעון, ואפילו הנשמת העתק של 218 מיליון שקל לא הצליחה להוציא אותן מהבוץ. כלומר גם אם גריידי היה מוציא את מסקנות הבדיקה שלו לפני שנה, אי אפשר היה לעשות הרבה.

אבל יותר מזה: הממונה על חוק המכר אינו מוסמך לחקור את התנהלות מארגני הקבוצות מעבר לשאלה אם הם פועלים כמארגנים אמיתיים או כיזמים בתחפושת. ואצל פרי, כפי שמצטייר עד כה - הסוגיה הזו שולית. הבעיות האמיתיות שמסתמנות הן גביית תשלומים רבים בשלבים מאוד מוקדמים של הפרויקטים, שבחלקם הגדול נמצאו בלתי בשלים תכנונית, ולקיחת הלוואות בהיקפי עתק הן מחברות מלוות והן מאנשים פרטיים, בהם הרוכשים עצמם.

פרי פלייס בלוד. הממונה על חוק המכר אינו מוסמך לחקור מעבר לעניין היזמות   / הדמיה: אתר החברה

תרדמת בחקיקת חוק קבוצות הרכישה

טענה אחרת כבדת משקל שמעלים בימים הללו דווקא כן עונה על חלק מהנושאים שמעלים חברי הקבוצות של פרי, והיא על תרדמת שנפלה על משרד המשפטים בחקיקת "חוק קבוצות הרכישה".

חוק זה אמור להתבסס על דוח שאותו יזמה שרת המשפטים דאז, איילת שקד, שנכתב על ידי צוות במשרד המשפטים והוגש לשרה בסוף 2017. בעיקרון החוק אמור להגביל את מארגני קבוצות הרכישה, בין היתר באמצעות שלילת האפשרות לשווק קרקעות לפי תוכניות שאינן מאושרות; לנהל את כספי הקבוצה בנאמנות ולחייב אותם בחובות גילוי ואיסור הטעיית הצרכן. חברי נציגות הקבוצה יחויבו בנאמנות לקבוצה ולא למארגן.
לא סתם אומר המפרק של חברות ענבל אור, עו"ד איתן ארז, ל"גלובס", כי "משרד המשפטים נרדם בשמירה, כששרת המשפטים איילת שקד ומי שבאו אחריה לא קידמו את חוק קבוצות הרכישה במשך ארבע שנים".

הבעיה שגם חוק זה, אם היה מקודם בקצב סביר, אמור היה להיחקק במהלך 2018, כשחלק ניכר מפעילותו של פרי כבר נעשה. מעבר לזה, מכיוון שלא חוקק, לא ברור אם היה מסתכל רק לעתיד, או כולל גם סעיפים שתובעים ממארגני קבוצות שגובשו בעבר לשנות את נהליהן.

צריך לומר את הדברים בצורה ברורה: הממונה על חוק המכר אינו חוקר וחוק אינו בייביסיטר של רוכשי דירות. מאנשים שמשקיעים מאות אלפי שקלים נדרשות פעולות בדיקה מינימליות למידת הסיכון של השקעתם ונקיטת אמצעי זהירות שאינם בשמיים. ברוב המקרים מהשנים האחרונות, החל מחפציבה, דרך ענבל אור, הקרקעות החקלאיות של אורן קובי ואחרים, השקעות מפוקפקות בנדל"ן בחו"ל וכלה באלדד פרי, אפשר היה למנוע חלק מאובדן הכסף אם המשקיעים היו שוכרים אנשי מקצוע מטעמם. אלה היו מגלים את מרבית הבעיות בתוך זמן קצר.

יותר מזה: קיומו של חוק אינו ערובה לכלום. חוק המכר היה קיים גם בימי פרשת חפציבה, הרוכשים פשוט ויתרו על ערבויות בתמורה להבטחת הנחה במחיר הדירה; בדיקות תכנוניות בסיסיות אצל ענבל אור היו מעלות סימני שאלה כבדים לגבי חלק מהפרויקטים; ואם הלקוחות של פרי היו מגיעים עם עורכי דין מטעמם, ספק עד כמה יכול היה לקחת מהם כספים או לרשום על שמם משכנתאות, בלי לספק בטוחות מינימליות.
ולא פחות חשוב: חוק אינו יכול להחזיר כספים ששולמו בפזיזות. הוא רק יכול להביא להענשת האחראי להם, ואולם ספק עד כמה זה ינחם את הנפגעים.

עוד כתבות

יו"ר כחול לבן ושר הביטחון בני גנץ / צילום: תומר אפלבאום, הארץ

האם משרד הביטחון מנסה לגלגל את עלות עסקת מטוסי החמקן על הציבור?

לפי הצעת המשרד, ממשלת ישראל תיתן ערבות למחזור של הלוואה שלקחה יצרנית נשק אמריקאית למימון המטוסים ב-2014 וכן תשלם את הריבית בשל דחיית הפירעון ● באוצר משוכנעים שמשמעות ההצעה היא שמימון העסקה יועבר לתקציב המדינה ● ההצעה תעלה לאישור הקבינט הביטחוני בקרוב

מפגין נגד הברקזיט מול משרדי האיחוד בבריסל שם נערך מפגש פסגה של מנהיגי אירופה, בשבוע שעבר / צילום: Matt Dunham, Associated Press

בריטניה והאיחוד האירופי נערכים לגירושים המסובכים והיקרים בהיסטוריה

המגעים נמשכים אך הצדדים כבר מתכוננים: הבריטים מוציאים מכתבים למאות אלפי עסקים על המכסים החדשים הצפויים ובאיחוד עושים הכנות להחלפת ספקים ● בשבועות הקרובים יתברר אם הממשלה הבריטית "מבלפת" כל הדרך להסכם בתנאים טובים יותר, או שהיא יוצאת לדרך ללא פשרות

מפעל רכב בסין/ צילום:  Shutterstock : א.ס.א.פ קריאייטיב /

העיתונות באיראן: סין תשקם את תעשיית הרכב האיראנית

מטיוטת ההסכם בין המדינות עולה שכלי רכב סיניים ייוצרו באיראן, יעברו פיתוח משותף וייוצאו למדינות צד ג'

 

אדם עם מסכה הולך ליד קניוני עזריאלי בתל אביב / צילום: Corinna Kern, רויטרס

מנהלים חדשים, שוכרים בקשיים: איך ייראה העידן החדש של הקניונים

ההודעה שאורי קילשטיין, מס' 2 בשופרסל, נבחר לנהל את פעילות הקניונים של עזריאלי היא רק אחד מהסימנים של העידן החדש בענף ● כל ענקי הנדל"ן המסחרי החליפו ראשים בשנים האחרונות, לקראת ההתמודדות מול אתגרי האונליין, הקניות בחו"ל - וגם הקורונה

אורן קובי / צילום: תמר מצפי

אורן קובי הוא איש העסקים שנעצר בחשד לעבירות הונאה והלבנת הון בהיקף של עשרות מיליוני שקלים

קובי חשוד כי בעת שנקבע כי הינו פושט רגל, פתח חברות נדל"ן, תוך רישומן באופן כוזב על ידי אנשי קש במסמכי תאגיד, כל זאת על מנת להונות את נושיו ● מדובר בפרשה חדשה, לאחר שבתחילת השנה הוגש נגד קובי כתב אישום המייחס לו עבירות של קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות והלבנת הון

מאיימים על רשתות אמריקאיות / צילום: Shutterstock

סוכנות הריגול האמריקאית מזהירה מפני האקרים סיניים שיתקפו את הצבא, ההגנה והתעשייה

הסוכנות לביטחון לאומי האמריקאית, NSA, קוראת למשרד ההגנה ולתעשיות הצבאיות להיערך למגננה מפני מתקפות סייבר

TIKTOK / צילום: שאטרסטוק

טיקטוק תגביל פרסומים על "תכנים השוללים את השואה וטרגדיות עולמיות אחרות"

שבוע וחצי לאחר שפייסבוק הודיעה על שינוי מדיניות חופש הביטוי שלה בהקשר הכחשת השואה, הודיעה גם טיקטוק כי תפעל להסרת מידע מוטעה בנושא ● "הוחלט לנקוט בפעולות נוספות להסרת מידע מוטעה וסטריאוטיפים הפוגעים בקהילות יהודיות, מוסלמיות ואחרות, ותכנים שפוגעים בקהילת הלהט"ב"

קק"ל / צילום: איל יצהר

הישורת האחרונה בקרבות בקונגרס הציוני: סיעות השמאל דחו את ההצבעה

סיעות השמאל בקונגרס הציוני הצליחו לרתום את ראשי הארגונים בקונגרס כדי לדחות את ההצבעה לאישור ההסכמים ליום חמישי בלילה ● המהלך קונה לסיעות השמאל עוד זמן ואת היכולת ללחוץ על הליכוד לפתוח את ההסכמים לחלק מחדש את התפקידים בקק"ל

דן שולמן, מנכ"ל פייפאל / צילום: רויטרס

שוק הקריפטו מתרגש: פייפאל תאפשר קנייה ומכירה של ביטקוין

בעקבות הכרזת ענקית התשלומים האמריקאית כי לקוחותיה יוכלו להשתמש במטבעות קריפטו כבר בתחילת 2021, זינק מחיר הביטקוין לכ-12,400 דולר - רמתו הגבוהה ביותר בחודשיים האחרונים

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 21 באוקטובר 2020

אתמול באיכילוב: 14 פצועים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

"גלובס" ובית החולים איכילוב חוזרים לדווח על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: AP

תחקיר של "ניו יורק טיימס": לפי רישומי מס, טראמפ מחזיק חשבון בנק בסין

העיתון חשף כי נשיא ארה"ב מחזיק בסין חשבון בנק שלא דווח בעבר, משום שהוא נרשם בשם אחת מהחברות שלו ● נציגו של טראמפ טען כי חשבון הבנק שימש רק לחיפוש עסקאות מלונאות בסין, ואינו בשימוש מאז 2015

טפסי ההצבעה במשרדי הדואר של מדינת וושינגטון / צילום: Elaine Thompson, Associated Press

ארה"ב: הבחירות הקרבות, השיקולים הפוליטיים והמאבק על כספי סיוע למובטלי הקורונה

דילמה אמריקאית: איך לנהל ארץ ענקית בעיצומו של משבר עצום ממדים שבועיים לפני בחירות דרמטיות ● שר אוצר ויושבת ראש בית נבחרים מנסים לחלץ כלכלה משרטון ● האם נשיא זועף ויושבת ראש כועסת יוכלו לעשות עסקים? בשלב הזה, קצת קשה להאמין

ג'ו ביידן ודונלד טראמפ / צילום: Patrick Semansky, Associated Press

לקראת קו הסיום: אלה הנתיבים לניצחון במירוץ לבית הלבן

האם ג'ו ביידן יכול להיכנס לחדר הסגלגל מבלי לנצח בפלורידה? ● אילו מדינות הפכו למכריעות במיוחד ● והאם ישנו סיכוי למהפך בדרום? ● יפתח דיין, בעל הבלוג 'על פילים וחמורים', מתארח ב'מדריך לטראמפיסט' כדי לפענח את הנתיבים לניצחון במירוץ לנשיאות ארה"ב ● האזינו

דן פרמן / צילום: ערן ירדני - digital-motion

"ייצרתי הכנסות למדינה, ממע"מ ומס הכנסה, של קרוב ל-5 מיליון שקל"

דן פרמן הוא בעלים של "תזונה לחיים בריאים", יבואנית כלי הבישול הבריאותיים של Salad master ● "אם זה היה בידיי ביטוח לאומי הכול היה עובד נפלא, אבל אנחנו נפלנו על רשות המסים, שיש להם מערכת שיודעת רק לקחת" ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז  

בנימין נתניהו ובני גנץ בפתיחת מושב החורף של הכנסת / צילום: יניב נדב , דוברות הכנסת

לגנץ ולנתניהו אין מה להפסיד. המשמעות היא אחת: הבחירות בדרך

המערכה של גנץ על תקציב דו-שנתי אמורה לעזור לו להגיע עם כבוד וקצת יותר מנדטים לבחירות ● ואילו המטרה של נתניהו היא לצאת לבחירות כשנתוני התחלואה מהקורונה בשליטה ומספר המנדטים של בנט בירידה

פרופ' ג'ונתן ג'אביט, מנכ"ל NeuroRX / צילום: יח"צ

תוצאות טובות לתרופה שעברה הסבה מאין-אונות לקורונה

NeuroRX הישראלית ו-Relief השווייצרית הראו שיפור משמעותי במצבם של חולי קורונה קשים

שכונה בבנייה / צילום: דיאגו מיטלברג

מחירי הדירות צפויים לעלות, אבל זה לא מעניין את הממשלה

חוסר התפקוד הממשלתי הביא בכירים בענף הנדל"ן לנבא כי עליית מחירי הדירות תחזור ● כעת גם במשרד השיכון מאשרים שאנחנו בדרך לשם

ניסוי בחיסון של מודרנה. בעיגול: ד"ר טל זקס / צילום: Ted S. Warren / AP, יוטיוב

הישראלי שמאחורי החיסון של מודרנה: "ההתעשרות שלי הייתה לא צפויה, לא ציפיתי לסכומים שהגיעו"

ד"ר טל זקס, המנהל הרפואי של מודרנה, אופטימי לגבי תוצאות הניסוי שייחשפו בקרוב, הודף את טענות המבקרים על יהירות החברה, ומסביר מדוע החיסון של מודרנה עדיף על זה של פייזר • האם יחזור בעתיד לישראל? "אני מקווה שהמדינה תמשיך להתפתח בכיוון הביוטק, ואהיה איפה שיותר יעיל"

יו"ר ומנכ"ל IFF, אנדראס פיביג / צילום: איל יצהר

איי.אפ.אפ נגרעת מהמסחר עם תשואה שלילית של 24% מאז שהצטרפה לבורסה

החלטתה של החברה האמריקאית מזכירה מהלך שנקטה בעבר מיילן ● עם זאת, היא לא בהכרח מאפיינת חברות ששורשיהן אינם נטועים בישראל אך עדיין נסחרות בשוק המקומי

טד ליווינגסטון / צילום: רויטרס

התביעה נגד הנפקת הקריפטו של Kik מסתיימת בקנס של 5 מיליון דולר

תשלום הקנס נקבע במסגרת הסכם עם ה-SEC, שתבעה את חברת התוכנה הקנדית בגין הפרת חוקי ניירות ערך של ארה"ב ב-ICO שבו גייסה 100 מיליון דולר ● ההסכם כפוף לאישורו של בית המשפט הפדרלי בניו יורק