גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כמה עולה דירה בדובאי או בבחריין ואיזו תשואה צפויה למשקיעים

בלי מסים, עם תשואה שנעה בין 6% ל-8%, ויזמים בטוחים שתהיה עליית ערך, האם חצי האי ערב הוא היעד הנדל"ני הבא?

האי המלאכותי Palm Jumeirah, המרינה של דובאי ומחוז JBR, דובאי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
האי המלאכותי Palm Jumeirah, המרינה של דובאי ומחוז JBR, דובאי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

עוד לפני שראש ממשלת ישראל בנימין נתניהו חתם על הסכם השלום עם איחוד האמירויות ובחריין, כבר ניתן היה לראות פרסומים של יזמיות שמשווקות פרויקטים להשקעה במדינות הללו. אחרי שמשקיעים ישראלים השקיעו בשנים האחרונות מיליארדי שקלים בנדל"ן ביוון, בגרמניה, בפורטוגל ובארה"ב, נפתח לפתע יעד חדש. הוא אפילו לא רחוק מדי מבחינה גיאוגרפית, ובקרוב מבטיחים טיסות ישירות, אבל שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות הוא נעלם גמור בפני הישראלים. בדקנו מה המחירים הממוצעים - ומה התשואות.

לדבריהם של אנשי יזמית הנדל"ן בלום פרופרטיז (Bloom Properties) מאבו דאבי, התשואה מהשכרה של נכסים למגורים בדובאי ובאבו דאבי נעה בין 6% ל-8%. אבל מעבר לתשואה השוטפת מהשכרה, הם בונים על עליית הערך העתידית של הנכסים. "המשקיעים צריכים להסתכל על ההשקעה בנדל"ן באיחוד האמירויות כהשקעה לטווח ארוך. הפתיחה של אקספו 2020 בחודש אוקטובר 2021 (התערוכה נדחתה בגלל מגפת הקורונה, ג.נ.) תביא איתה מיליוני מבקרים שיגורו בדובאי למשך חודשים. כל התיירים האלה יצטרכו מקום ללון בו ויעדיפו לשכור דירה מאשר ללון במלון. הצפי הוא שמחירי הנכסים להשכרה אך יאמירו".

בשיחה איתם, שנערכה בהתכתבות בדואר אלקטרוני, הם טענו שאיחוד האמירויות ואבו דאבי בפרט הן יעד אטרקטיבי למשקיעים: "אנו רואים הרבה סיבות לאופטימיות ביחס לעסקי הנדל"ן כאן הקשורות לרפורמות שממשל הנהיג, לרגולציה של ויזות ולרישיונות עסק חדשים, שוק עבודה והקלות שבה ניתן לעשות כאן עסקים. התיירות היא מניע מרכזי. האתר Numbeo דירג את אבו דאבי כמקום הבטוח ביותר בעולם לתיירים זו השנה השנייה ברציפות, המגזין "טיים" סימן שתי אטרקציות של אבו דאבי (עולם וורנר ברוס והלובר) כחלק ממאה האתרים שיש לבקר בהם בעולם בשנת 2018".

הרפורמה שהם מתייחסים אליה בנושא הוויזות היא עניין חדש יחסית. דובאי הודיעה כי כי תעניק "ויזת פרישה" לבני 55 מכל העולם שיעמדו באחד משלושה תנאים: בעלי הכנסה חודשית של 20 אלף דירהאם (כ-18 אלף שקל), או בעלי הון של מיליון דירהאם (כ-930 אלף שקל) במזומן, או להחזיק במדינה נכס בשווי 2 מיליון דירהאם לפחות (כ-1.8 מיליון שקל). בדובאי בונים על כך שהוויזה החדשה תהפוך את המדינה ליעד מבוקש לפנסיונרים, וכתוצאה מכך תקפיץ את מספר התיירים שיבואו - בני משפחה שיבואו לבקר אותם.

איחוד האמירויות ספגה ירידות במחירי הנדל"ן בחודשי הקורונה, וכעת נותר לראות האם תהיה התאוששות ובאיזו מהירות.

אבו דאבי: שירות שמירה, כושר ומסגד

בלום פרופרטיז היא כאמור חברה יזמית הבונה ומשווקת פרויקטי מגורים ומסחר ברחבי איחוד האמירויות. המתחם המכונה Bloom Gardens ממוקם לצד כביש E10 (רחוב שיח' זאיד בין סולטן), ומשווק למקומיים. הוא מציע שירותי שמירה לאורך כל שעות היום, מכון כושר ומסגד.

האי אל ראם באבו דאבי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מסרטון הפרסומת ומאתר החברה ניתן ללמוד שמדובר בפרבר עם רחובות הולנדיים. הבנייה היא טורית, כלומר קוטג'ים עם קירות צד משותפים וחניה מקדימה וגינה זעירה באחורי הבית. העיצוב מזכיר מאוד מתחמים שנבנו בשוהם או במודיעין: שתי קומות, גג רעפים, מרפסת ופרגולה, טיח בגוון חום בהיר וחיפוי דמוי אבן. סטנדרט עיצוב הפנים נראה איכותי: ריצוף אבן, חלונות אלומיניום, חיפויי קרמיקה וארונות build in. וכמה זה עולה? בית בשטח 220 מ"ר מוצע למכירה במחיר של 3.156 מיליון שקל.

דירת סטודיו בשטח 74 מ"ר במגדלי HYDRA AVENUE, באי רים באבו דאבי, מוצעת במחיר 502 אלף שקל. בקומפלקס המגדלים יש גני ילדים, בית ספר, מרכז קניות, מסעדות, בתי קפה, סאונה, ג'קוזי, וכמובן גם אזור תפילה. מי שמעוניין לשכור, יוכל למצוא באותו קומפלקס דירת 40 מ"ר, שתעלה 136 אלף שקל לשנה (כ-11.3 אלף שקל לחודש). ניתן לשלם בארבעה תשלומים. דירת 56 מ"ר במגדל האייקוני Gate Tower 2 עולה 163 אלף שקל בשנה. על פי האתר AMEINFO, האי רים חווה ירידה של 4% במחירים ברבעון, בגלל ירידת מחירי השכירות בדירות הקטנות.

בחריין: בית של 240 מ"ר ב-1.15 מיליון שקל

אתר האינטרנט property finder מגלה שווילה ב-al Maqsha, לא רחוק מדרך קינג פייסל, בשטח של 240 מ"ר, על מגרש בשטח 160 מ"ר, עולה 1.15 מיליון שקל. דירה בשטח 132 מ"ר, הכוללת חדר לעוזרת, בפרויקט The Catamaran Towers, ממש ליד קניון מרכז העיר, "עם חלונות מרצפה ועד תקרה" ונוף ל-seef (האזור המסחרי של מנאמה הבירה) ולים, עולה 1.3 מיליון שקל.

המרכז המסחרי של בחריין במנאמה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

לעומת זאת, דירה בשטח 132 מ"ר ב-Durrat Marina, עם נוף מרהיב של 360 מעלות לים, "רחוק מאורח החיים המלחיץ של מנאמה, תעלה 860 אלף שקל בלבד.

באשר לנכסים להשכרה, דירה להשכרה בפרויקט היוקרה Fontana Gardens ברובע Al Juffair, בשטח של 167 מ"ר, עולה 8,600 שקל. דירת 80 מ"ר בבניין מפואר, עם נוף לים, באמצע ה-seef, עולה 4,500 שקל לחודש. דירת שני חדרים, צנועה ביותר, באזור מנאמה, תעלה 1,800 שקלים לחודש.

דובאי: המחירים חזרו לרמתם ב-2009

על פי אתר property monitor, המחיר הממוצע לדירה בדובאי עומד על 743,237 דירהאם (כ-700 אלף שקל), לדירה, ו-2.6 מיליון דירהאם (2.42 מיליון שקל) לבית פרטי. זאת, לאחר ירידות בחודשים האחרונים בגלל מגפת הקורונה. למעשה, מציין האתר, המחירים חזרו לרמתם מ-2009.

רפי אפרתי, משקיע נדל"ן במזרח אירופה, עובד עם חברה שנקראת "אוקראינה-ישראל", שמשווקת נדל"ן בעולם. לאחרונה החל לשווק דירות לרכישה בפרויקט המכונה seven palm הממוקם ב-jumeirah, באיי התמר בדובאי. למי שלא מכיר, מדובר בשלושה איים מלאכותיים, שנועדו להגדיל את אורך החוף של העיר בכ-520 קילומטר ומעוצבים בצורת עצי תמר.

אפרתי מציע דירת חדר במלון, או דירות בגדלים שונים במגדל הדירות. דירה בשטח 154 מ"ר, עם שלושה חדרי שינה, מוצעת למכירה ב-3.2 מיליון שקל. דירה בשטח של 63 מ"ר במלון, תעלה כ-1.5 מיליון שקל.

אפרתי עצמו לא ביקר בדובאי עדיין, אך הוא אופטימי: "מצאנו פרויקטים שיכולים להיות מעניינים לישראלים מכמה סיבות. הסיבה הראשונה שמדובר בחברות שהיכולת הפיננסית שלהן חזקה ביותר וזה מבטיח לך שהמוצר יימסר לך. דבר שני זה שאין שם מסים. וחוץ מזה, אם אתה קונה דירה במלון אז אתה משלם 50% בקנייה ואת השאר רק אחרי שלוש שנים". 

העלויות הנוספות: "אפס מס הכנסה, אפס מס רווחי הון"

עו"ד ורו"ח מוטי ארניה, המתמחה בתחום המיסוי הבינלאומי, מסביר איך נראית מדיניות מיסוי הנדל"ן באיחוד האמירויות: "היתרון הגדול של האמירויות ובחריין הוא שאין שם כמעט מסים. מס הכנסה הוא אפס, מס רווח הון הוא אפס. יוצא שכל מי שרוכש נדל"ן במדינות האלה הוא פטור ממס. מיסי ההעברה הם בגובה 2%-4%. אין מס בולים, אין מס עיזבון. למעשה העסקה יכולה להסתיים באפס עלויות מס - שם".

עו"ד מוטי ארניה / צילום: יח"צ

העניין הוא כמובן שתושבי ישראל צריכים לשלם את המסים בארץ: "היות ששיטת המס בארץ היא פרסונלית, הרי שגם אם יש לך הכנסות מנכס בחו"ל, או שמכרת נכס, תהיה חייב בתשלום מס בישראל".

באשר לארנונה, בחברת בלום פרופרטיז מציינים כי באבו דאבי תשלומי הארנונה מכונים housing fee, והם מחושבים לפי גובה של 5% מממוצע שכר הדירה באזור.

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, די מסוייג מאפשרות ההשקעה במדינות שהן בעלות בריתה החדשות של ישראל: "הדירות במדינת ישראל נותנות 3% תשואה בערך. גם אם באבו דאבי הן נותנות קצת יותר, הסיכון הוא אדיר. אנחנו לא מכירים את מערך החוקים שם, אין עורכי דין בישראל שנסעו להתמחות שם, ובכלל צריך להביא בחשבון שזו מדינה לא דמוקרטית. אני מציע ללמוד את השוק, ליצור מערך עסקי בריא, ואז תהיה קרקע להשקעות". 

עוד כתבות

צביקה שווימר במשרדי אלקטרה / צילום: דורון ברסקי

"המוטו הפך להיות 'ביתי הוא מבצרי' - אנשים עברו לקנות יותר דברים הקשורים לעולם הבית"

מניית אלקטרה מוצרי צריכה זינקה ב-70% מתחילת השנה ● צביקה שווימר, מנכ"ל החברה הפועלת בתחום מוצרי הצריכה החשמליים לבית, מספר בראיון ל"גלובס" על השינוי בטעמי הצרכנים בתקופת משבר הקורונה, על פירות המכירה של גולן טלקום לסלקום ועל תוכניות ההתרחבות לעתיד

צחי נחמיאס / צילום: מירי נחמיאס

ביהמ"ש אישר עקרונית את ההסכם למכירת מניות השליטה בדסק"ש למגה אור

ההסכם ייכנס לתוקף ב-27 באוקטובר, במקרה שעד אז לא ישווה אדוארדו אלשטיין את הצעתו לזו של מגה אור ויעמיד ערבויות בהתאם

יובל שטייניץ, הליכוד / צילום: איל יצהר, גלובס

הגז הפחית את הזיהום, אך עדיין מזיק לסביבה

שר האנרגיה אוהב מאוד לספר על השיפור באיכות האוויר בזכות הוויתור על שריפת פחם, ומסתבר שהוא לא טועה • בדקנו מה קרה למזהמים העיקריים בתקופה בה השימוש בגז לייצור חשמל כמעט שהוכפל • הזיהום אמנם לא נעלם, אבל אכן נרשמה ירידה ניכרת

חגי הרטמן, SAP / צילום: ורנר שטרייטפלדר

הוא נסע לווינה לעבוד כמאבטח וחזר עם אקזיט של יותר מחצי מיליארד דולר

חגי הרטמן הקים את חברת השיווק בענן אמרסיס, שנמכרת לענקית התוכנה SAP ● בראיון ל"גלובס" הוא מספר על החברה האוסטרית שהנהלתה ישראלית ברובה, ויש לו גם מסר ליזמים: "ישראלים טובים מאוד בלהביא לקוחות, אבל לא יודעים להשתמש בשיווק כדי לשמר ולמכור ללקוחות קיימים"

אדוארדו אלשטיין / צילום: Heidi Levine

אדוארדו אלשטיין מסרב לקבל את אובדן השליטה: "בישראל לשדוד חברה מטייקון זה ספורט"

גם כשכולם חוץ ממנו משוכנעים שהסיפור העסקי שלו בישראל גמור, אדוארדו אלשטיין מתעקש שהוא לעולם לא יוותר, וכעת מאז שאיבד את אי.די.בי הוא יורה לכל הכיוונים ● האם אחרי 8 שנים ו-3 מיליארד שקל שירדו לטמיון הוא לא מצטער על הכל? "אי.די.בי הייתה התקופה הטובה בחיי"

המעבדה של גיליאד / צילום: Gilead Sciences Inc, רויטרס

התרופה של גיליאד לטיפול בקורונה קיבלה את אישור ה-FDA

התרופה שאושרה, רמדסיביר, היא כעת הטיפול הראשון והיחיד של נגיף הקורונה שאושר במלואו בארה"ב ● במאי אושרה רמדסיביר לטיפול חירום בנגיף, המאפשר לבתי חולים ורופאים להשתמש בתרופה למרות שלא אושרה רשמית על ידי הסוכנות

ד"ר אפרת שפר, נשיאת פיליפס ישראל / צילום: סטודיו שלמה שהם

ד"ר אפרת שפר, נשיאת פיליפס: "עד היום לא נדבק אצלנו אפילו עובד אחד"

איך מכפילים את התפוקות כשבתי החולים משוועים לעוד ועוד סורקי CT? ● נשיאת פיליפס ישראל מספרת על ההתמודדות של החברה בתקופת הקורונה: "יש לנו הרבה אתגרים בתקופה הזו. יש פה גם הזדמנות"

נשיא פולין, אנדז'יי דודה / צילום: Domenico Stinellis, Associated Press

נשיא פולין אנדז'יי דודה נמצא חיובי לקורונה ונכנס לבידוד

נשיא פולין בן ה-42 נבדק ונמצא חיובי לנגיף הקורונה, עם זאת הוא מרגיש טוב ואינו מפגין תסמינים ● ביום שישי נפגש הנשיא דודה עם הטניסאית איגה שוויונטק, שזכתה לאחרונה באליפות צרפת הפתוחה, שתיאלץ להיכנס לבידוד גם כן

מעבדת ניסוי החיסון בקורונה של אסטרהזזנקה ואוקספורד בברזיל / צילום: Camila Souza / GOVBA / Latin America News Agency, רויטרס

אוקספורד פיתחה חיסון לקורונה, ואז המדענים הסתכסכו על כסף

עסקה מוקדמת עם Merck בוטלה מחשש שמדינות עניות יישארו בחוץ ● כעת תוכל האוניברסיטה להרוויח 100 מיליון דולר עם אסטרהזנקה

כלוב בקבוקים בתל אביב / צילום: שני אשכנזי, גלובס

הפיקדון יורחב לבקבוקי משקה גדולים. כל מה שצריך לדעת על החוק והמכשולים בדרך ליישומו

בלב הסערה הפוליטית סביבה, הודיעה השבוע השרה להגנת הסביבה גילה גמליאל על הרחבת חוק הפיקדון גם לבקבוקי משקה גדולים ● אילו מכשולים ממתינים לחוק, מה הסיכוי שבאמת ייושם, והאם זה באמת השינוי הדרוש לסביבה? ● הצוללת של "גלובס" עושה סדר ● האזינו

ולס, מקדוניה / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

הכירו את העיירה הקטנה שבה נולדים השקרים הגדולים בעולם

שום דבר בחיצוניותה של העיירה ולס שבמקדוניה לא מרמז על מה שרוחש בה מתחת לפני השטח: תעשיית פייק ניוז משומנת ● הת'ר היוז, חוקרת מאוני' חיפה, נסעה לשם כדי להתחקות אחר התופעה וגם פגשה את מלך הקליק־בייט המקומי, שמתגאה: "אנחנו האנשים שבזכותם טראמפ הוא הנשיא"

אריה צבן / צילום: כדיה לוי

נשיא אוניברסיטת בר אילן: "הצורך של סטודנטים בסיוע כספי גדל. אני חושש מנשירה"

אחרי שצלח את האתגר הטכנולוגי והצליח להטמיע מערך הוראה מרחוק, פרופ' אריה צבן, נשיא אוניברסיטת בר אילן, פותח את שנת הלימודים האקדמית וחרד בעיקר מדבר אחד - שהסטודנטים לא יעמדו בנטל הכלכלי וירימו ידיים ● "הלחץ וחוסר הוודאות מכניסים רעשי רקע למערכת"

יו"ר המועצה הזמנית בסודאן עבד אל-פתאח אל-בורהאן / צילום: Mohamed Nureldin Abdallah, רויטרס

הושג הסכם לכינון יחסים בין ישראל לסודאן

נשיא ארה"ב, ראש הממשלה נתניהו ומנהיגי סודאן שוחחו והסיכמו על תחילת תהליך נורמליזציה בין המדינות ● במקביל, מחלקת המדינה האמריקאית הודיעה היום על הוצאת סודאן מרשימת המדינות התומכות בטרור

סטנלי פישר / צילום: תמר מצפי, גלובס

בעלי המניות בפועלים צירפו את סטנלי פישר לדירקטוריון; האם הוא יתמודד בעתיד על תפקיד היו"ר?

האסיפה הכללית השנתית של בעלי מניות הבנק בחרה היום בפישר ובישראל טראו לדירקטורים רגילים בבנק וברונית אברמזון ובדליה לב לכהונה שנייה כדח"ציות ● בכך בא לסיומו הליך בחירה חריג, רווי האשמות, סערות ושינויים בוועדה לבחירת דירקטורים בבנקים ללא גרעין שליטה ● פישר: "בפני המערכת הבנקאית עומדים אתגרים רבים, לא רק בעקבות משבר הקורונה"

שוער פריז סאן ז'רמן מזנק מול יציעים ריקים בגמר ליגת האלופות מול באיירן מינכן באוגוסט / צילום: Matthew Childs, Associated Press

הכסף הגדול של ארגוני הספורט כנראה לא יציל את הקבוצות

ארגונים כמו פיפ"א, אופ"א או הוועד האולימפי מחזיקים במיליארדי דולרים "ליום סגריר"
• מבחינתם הקורונה היא עדיין יום אביבי שטוף שמש • בינתיים, קבוצות וליגות מתחילות לדווח על ההפסדים המצטברים

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

נעילה מעורבת בוול סטריט; אינטל צנחה ב-11%

נאסד"ק ו-S&P 500 עלו בכ-0.4% ודאו ג'ונס איבד 0.1% ● המסחר באירופה ננעל בעליות: פוטסי קפץ ב-1.3% וקאק טיפס ב-1.2% ● המסחר באסיה ננעל במגמה מעורבת ● אינטל צנחה על רקע דוחות חלשים ● חברת הביומד הישראלית ביונדווקס נכשלה בניסוי קליני במוצר המוביל שלה

בית ישראכרט, תל אביב / צילום: איל יצהר

ישראכרט תציג מחר את המועמדים לדירקטוריון. אלו השמות הבולטים. כיצד יראה הקרב על תפקיד היו"ר?

ל"גלובס" נודע כי ברשימת המועמדים לדירקטוריון החברה שללא גרעין שליטה צפויים להיכלל ארז יוסף, תמר יסעור, אמנון דיק, חנה פרי-זן, בני שיזף, שי פלדמן, דני ימין, אילן כהן וגם הדירקטורים המכהנים מתי טל ויורם ויסברם - כשכמה מהם מכוונים לתפקיד יו"ר החברה ● ומה הקשר של מנכ"ל בנק הפועלים שממנו רק נפרדה לאחרונה ישראכרט לשניים מהמתחרים הבולטים על תפקיד היו"ר – יוסף ויסעור?

נוף הגליל. אחרי השריפה / צילום: איל יצהר

העיר שנלחמה גם באש וגם בקורונה: "פה לא דנים בשתי מדינות לשני עמים – כאן חיים ביחד"

האש שהשתוללה בנוף הגליל לפני כשבועיים כילתה חורש של עצים בני יותר מ־150 שנה ופגעה בבתי תושבים ● אבל על הדרך היא חשפה עיר סולידרית שמצליחה להילחם גם בקורונה וגם בגזענות העבר: "פה לא דנים בשתי מדינות לשני עמים - כאן חיים ביחד"

סלמאן מלך סעודיה עם בנו נסיך הכתר מוחמד / צילום: Saudi Press Agency, Associated Press

בדרך להסכם שלום נוסף? גורם בטחוני: בקרוב סעודיה תצא מן הארון

בביקור קצר בוושינגטון חתמו שר הביטחון גנץ ומזכיר ההגנה האמריקאי על הצהרת מחויבות עם ארה"ב לעליונות הביטחונית של ישראל לעשרות שנים קדימה ● גנץ: "ביטחון ישראל עשה קפיצת מדרגה משמעותית"

מה אפשר לקנות ב-1.6 מיליון שקל באזור חדרה / עיבוד: טלי בוגדנובסקי , גלובס

איזה נכס אפשר לקנות ב-1.6 מיליון שקל באזור חדרה

דירה קרובה לים בחדרה, דירת 5 חדרים מעל חנויות בחריש, דירה בדומה 8 בפרדס חנה, ודירת דן בזכרון יעקב