בית מעריב | ניתוח

18 קומות במגדל נמרודי שוות להכשרת היישוב עד 70 מיליון שקל

רשות התעופה האזרחית ביקשה להוריד ב-18 קומות את המגדל שייבנה במקום בית מעריב בתל אביב • בית המשפט המחוזי הורה לאחרונה לדון מחדש בתוכנית • אם תתקבל עמדת הכשרת היישוב ויוחזרו הקומות החברה צפויה להרוויח עוד עשרות מיליוני שקלים

מגדל יעקב נמרודי / הדמיה: משה צור אדריכלים
מגדל יעקב נמרודי / הדמיה: משה צור אדריכלים

רקע: בית המשפט המחוזי הורה לאחרונה להשיב את הדיון בבקשת הכשרת היישוב לבנות מגדל בן 60 קומות במקום בית מעריב לוועדה למתחמי רעש מטוסים. החלטת בית המשפט מגיעה לאחר שרשות התעופה האזרחית ביקשה להפחית 18 קומות מהמגדל.

מיקום: הנכס ממוקם בחלקו הצפוני של רחוב יצחק שדה בתל אביב, ממערב לרחוב המסגר ובסמוך למפגש הרחובות דרך מנחם בגין-קרליבך-לינקולן (גשר מעריב לשעבר). האזור נהנה מקרבה לעורקי תחבורה ראשיים בעיר דוגמת רחוב המסגר/דרך בגין וקרבה לנתיבי איילון (מצפון מחלף השלום ומדרום מחלף לה גוארדיה). תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה מתוכנן לעבור בסמוך לנכס הנדון ולתחנות הרכבת הקלה (תחנת יהודית על הקו האדום מצפון ותחנת צומת מעריב המחברת בין הקו האדום לקו הירוק). באזור קיימת תנועה ערה של הולכי רגל לצד תנועה של כלי רכב לרבות תחבורה ציבורית.

עסקאות באזור בית מעריב בשנה האחרונה
 עסקאות באזור בית מעריב בשנה האחרונה

הסביבה: מאופיינת במבני תעשייה ותיקים בשימושי מלאכה, מוסכים ובנייני משרדים ותיקים לצד מגדלי משרדים מודרניים דוגמת מגדלי אביב, בית רובינשטיין, בית סונול, מגדל נצבא ועוד. בסביבה ניכרת מגמת התחדשות שבמסגרתה מפנים בתי מלאכה ישנים ותחתם מוקמים מגדלי משרדים חדשים כגון מתחם חסן עראפה.

ההיסטוריה: בית מעריב היה בניין משרדים בתל אביב, ששכן בצומת הרחובות דרך בגין, יצחק שדה, קרליבך ולינקולן, היה מוכר בשמו העממי "צומת מעריב". בשנת 2019 נהרס הבניין ובמקומו צפוי להיבנות מגדל משרדים מעל קומת קרקע מסחרית וקומות מרתף.

י

שמאי המקרקעין ישראל יעקב / צילום: איגור פינקלשטיין
 שמאי המקרקעין ישראל יעקב / צילום: איגור פינקלשטיין

הבניין המתוכנן: על פי תוכנית מקורית שהופקדה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, היה אמור מגדל יעקב נמרודי להתנשא לגובה של 60 קומות (256 מטר), אלא שביולי 2018 הופחת מספר הקומות מ-60 ל-42 (180 מטר). ההחלטה התקבלה בעקבות התנגדות גורפת של רשות שדות התעופה האזרחית לבנות במקום 60 קומות. במסגרת התוכנית ל-42 קומות מתוכננים שטחים עיקריים בהיקף של 43.5 אלף מ"ר בייעוד תעסוקה ומסחר. עלויות הבנייה צפויות לעמוד על 400 מיליון שקל. בעניין הקומות הנוספות פסק לאחרונה בית המשפט המחוזי כי יתקיים דיון נוסף.

בית מעריב / צילום: איל יצהר, גלובס
 בית מעריב / צילום: איל יצהר, גלובס

ההפסד: תחשיב ההפסד הכלכלי בוצע תחת הנחה כי המ"ר המתוכננים לבנייה מתחלקים שווה בין הקומות בבניין. מכך הסקנו כי שטח ההפסד הינו כ-18,600 מ"ר מבונים למשרדים.

בעסקאות שנערכו באזור בשנה האחרונה, השווי למ"ר נע בין 15 אלף שקל לבין 23 אלף שקל. לאור השוואה זו, ובהתחשב בשווי מ"ר בנוי למשרדים, שווי חניה, אומדן עלויות הבנייה המתוכננות והיטל השבחה צפוי, מגיעים לכלל מסקנה כי ההפסד הכלכלי בגין אי ניצול מקסימלי של 60 קומות נע סביב 65-70 מיליון שקל.

הכותב שמאי מקרקעין

צרו איתנו קשר *5988