משכנתה | ניתוח

המדדים מצביעים על מיתון, אז למה הביקושים למשכנתה בכל זאת מטפסים

יולי 2020 היה חודש חזק במיוחד מבחינת היקף נטילת המשכנתאות בהשוואה לעשור האחרון • בין הסיבות: התפרצות ביקושים על רקע הקפאת עסקאות בחודשים אפריל–מאי, וחוסר בתוכנית דיור חדשה במקום "מחיר למשתכן"

פרויקט נדל"ן למגורים. בחודש שעבר נלקחו משכנתאות בהיקף של 6.5 מיליארד שקל / צילום: רפי קוץ, גלובס
פרויקט נדל"ן למגורים. בחודש שעבר נלקחו משכנתאות בהיקף של 6.5 מיליארד שקל / צילום: רפי קוץ, גלובס

האם הציבור יודע משהו, שהכלכלנים מתקשים לאבחן? בזמן שמתפרסמים נתונים קודרים על מצב המשק והאבטלה, כשבמקביל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מפרסמת דוחות שמצביעים על צמיחה שלילית בהיקף מפחיד, שוק המשכנתאות חוזר לפרוח. נתוני בנק ישראל מלמדים, כי חודש יולי היה אחד מהחודשים הבולטים מבחינת היקף לקיחת המשכנתאות, מה שנוגד לכאורה את הלך הרוח הכלכלי הכללי. אם ניתן היה לשפוט את מצב המשק רק על סמך התנהלות הציבור במשכנתאות שלו, ניתן היה להגיע למסקנה שהמשק יצא מהמשבר. אבל הכל לכאורה.

1. ירידה בחדה בכמות דוחי המשכנתאות

נתחיל בנתונים היבשים. ביולי נלקחו משכנתאות בהיקף של 6.5 מיליארד שקל. היקף כזה מעיד לא רק על חודש לא משברי, אלא על פריחה של ממש. רק חמישה חודשים בעשור האחרון עולים עליו מבחינת היקפי המשכנתאות שנלקחו בהם.
ביולי גם ירד מאוד היקף המשכנתאות הנדחות. בשיא בהלת הקורונה, בחודשים אפריל-מאי, כשהציבור היה מבוהל מההשלכות הכלכליות של המגיפה, הוא החליט לפעול בדרך של דחיית תשלומים על מנת לצמצם את ההוצאות קצרות הטווח משקי הבית. בשיא, שנרשם בחודש מאי, דחה הציבור רבע מיתרת החוב שלו בגין משכנתאות, בהיקף של כ-94 מיליארד שקל. ביולי לעומת זאת מתברר, כי היקף הדחייה צנח אל מתחת למחצית, והגיע לכ-44 מיליארד שקל. נראה כי רוב הלווים שבחרו באפריל במסלולי דחייה לתקופה של שלושה חודשים, החליטו מיוזמתם שלא להאריך את הדחייה ולחזור לשלם את התשלומים החודשיים.

2. שיעור "המשכנתאות המסוכנות" בעלייה

עוד אלמנט שמצביע על אופטימיות רבה בקרב הציבור הוא היקף ההלוואות המסוכנות. הלוואות אלה מוגדרות כהלוואות ששיעורן משווי הדירה עולה על 60% (בז’רגון מקצועי LTV- loan to value) הלוואות אלה מגיעות בחודשים האחרונים לכ-40% מכלל המשכנתאות שנלקחות, יותר מאשר בתקופת טרום הקורונה. זה מעיד על אופטימיות רבה בקרב הציבור ועל אי אמון באפשרות של ירידות מחירים.
מבין לוקחי ההלוואות המסוכנות, בולט מקומם של הזוגות הצעירים שרוכשים דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן. כ-6,000 משכנתאות נלקחו בין החודשים אפריל ליולי על ידי משתתפי מחיר למשתכן, שנחשבים בדרך כלל לאוכלוסייה הפגיעה ביותר.
אמנם ביולי חל פיחות משמעותי במספרם ובשיעורם מכלל המשכנתאות שנלקחו (מלמעלה מ-20% לכ-14%), ואולם המשכנתה הממוצעת שנלקחה הייתה גבוהה יותר ועמדה על כ-705 אלף שקל. זאת לעומת טווח של 500-600 אלף שקל למשכנתה ממוצעת שנלקחה עבור דירה במחיר למשתכן בחודשים הקודמים.
אוכלוסייה שונה לגמרי היא המשקיעים. זו רשמה עלייה קלה בחודש יולי, לעומת שלושת החודשים שקמו לו. האם יש קשר להורדת מס הרכישה למשקיעים שנעשתה בסוף החודש? קשה להעריך. הדעות בקרב גורמים בענף בנושא התועלת שגלומה באותה הורדה הן חלוקות.

3. פתרון התעלומה: ביקושים כבושים

ההסבר לנתונים המפתיעים של חודש יולי טמון, ככל הנראה, בהתפרצות ביקושים מהחודשים אפריל-מאי, שבהם היה סגר והיקף ההלוואות היה נמוך מהממוצע. הציבור שרצה לרכוש דירות המתין עם הרכישות, מחשש שהתרחישים הקשים על המגפה שהופצו אז יתממשו. חלק ממנו הקפיא משכנתאות מחשש לאסון כלכלי. משתמה תקופת הסגר והחשש התפוגג משהו, רוכשים שדחו את ביצוע העסקאות מימשו אותן, ואילו חלק גדול ממקפיאי החזרי המשכנתאות חזרו לשלמן.
"הסתכלתי על חלק מהתיקים של לווים שדחו משכנתאות, ומלכתחילה לא הבנתי למה הם עושים את זה. לכן עצם זה שרבים מהם שבו לשלם את המשכנתאות, ממש אינו מפתיע", מספר בנקאי בכיר עימו שוחחנו.
"לגבי הלווים החדשים", אומר אותו בנקאי, "צריך להדגיש שכיום אנו פועלים ברגולציה מאוד הדוקה. אדם שרוצה לקחת משכנתה צריך להראות גם יציבות תעסוקתית וגם יכולת החזר. לכן צריך להבהיר, שהלווים החדשים הם אנשים שנחשבים לבטוחים לגמרי מבחינת המערכת הבנקאית. חלק מהם היו בחל"ת ואצל חלק העסקים היו במצב רע, אבל הדברים מאוד השתנו בתקופה האחרונה. זה כלל לא סותר את מה שקורה אצל חלק אחר של האוכלוסייה, וגם לא מעיד על שום דבר שיקרה בעתיד", הוסיף.
ואולם האם יתכן שיש הסברים נוספים שהתגנבו לנתוני אותו חודש יולי? חוסר אמון בממשלה, במסרים שמגיעים מטעמה והמודלים על הקורונה שקרסו אחד אחרי השני, כמו גם ההחלטה לסיים את מחיר למשתכן מבלי להביא תוכנית חלופית - עשויים להסביר, אף הם, חלק מהחזרה הגדולה של הישראלים לשוק הדירות. 

צרו איתנו קשר *5988