ימי קורונה | ניתוח

מעלית פרטית ומרפסת מחוממת: כך תשנה הקורונה את הדירות שלנו

יזמי נדל"ן בארה"ב חושבים מחדש על דירות המגורים, על החללים המשותפים
ועל מערכות האוורור בעקבות המגפה • חלקם כבר הספיקו להתאים את התכנון

 

"יהיו שינויים ארוכי טווח בהתנהגות בגלל זה" / צילום: Amir Cohen, רויטרס
"יהיו שינויים ארוכי טווח בהתנהגות בגלל זה" / צילום: Amir Cohen, רויטרס

יום אחד, בעוד כמה שנים, יתעורר דייר בדירה מפוארת במתחם The Cedars Lodge & Spa בהנדרסונוויל בצפון קרוליינה. הוא יכין לעצמו ארוחת בוקר על האי של המטבח הגדול שלו, ויישב על המרפסת המחוממת. היציאה מהדירה תהיה פרטית, אל המעלית שמשרתת רק שלוש דירות נוספות בבניין. הוא יעשה ספורט בכמה חדרי כושר קטנים, ויצטרף לחברים במסעדה באטריום (כיפת זכוכית).

התקווה היא שהקורונה תהיה רק זיכרון רחוק, אבל כל היבט בבתים הללו תוכנן על ידי המגפה. היזם גרג קובין (Covin), שבונה את הפרויקט הזה, קרע בחודש מרץ את התוכנית המקורית שלו לפרויקט שחלקו מלון וחלקו דירות קונדו (משותפות) עם מטבחים קטנים, מעט מרפסות ושטחי שירות גדולים, והתחיל לשרטט מחדש את הקונספט. "בטוח שיהיו שינויים ארוכי טווח בהתנהגות בגלל זה", הוא אומר. הוא עדיין מתכנן להתחיל את הבנייה השנה.

אחד החלקים הקשים בעבודה של יזם המתמחה ביוקרה הוא לנסות לנחש מה הקונים או השוכרים יעריכו - ועל מה יהיו מוכנים לשלם הרבה - בשלוש, ארבע או חמש השנים שעוברות מהתכנון עד גמר הבנייה. מגפת הקורונה סיבכה את המצב עוד יותר, משום שהיזמים והקבלנים מנסים לחשוב אלו חלקים של חוויית המגפה יישכחו, ומה יישאר חלק מתרבות החיים שלנו.

יש עלויות שאפשר לגלגל על השוכרים או הקונים, שישלמו על שינויים שהם רוצים. קובין, למשל, תכנן במקור יחידות מגורים במחירים של 300 אלף עד 500 אלף דולר, אך כעת הוא מניח שהקונים ישלמו 350 אלף עד 750 אלף דולר על יחידות גדולות יותר, שאפשר יהיה להשתמש בהן כבית שני.

יזמים שבונים דיור להשכרה מהמרים על כך שהשוק אחרי המשבר יתגמל אותם על הוספה או התקנה של ריהוט מיוחד, שיכול לגרום למרחב מצומצם להיראות גדול יותר, כדי שהדיירים יוכלו לעבוד מהבית ביתר נוחות. שינויים נוספים מיועדים לשפר את איכות האוויר או לאפשר ריחוק מדיירים אחרים - כמו תכנון מחודש של מערכות אוורור, הוספת פתחי מעליות או עיצוב מחדש של שטחים משותפים - כדי להפחית את ההתנגדות לדיור במגדלי דירות, סגנון חיים שספג מכה במגפה.

משרדים ביתיים: למי שעובר לעבוד מהבית

יש כבר עדויות לכך שחללי השירות והאלמנטים שהוערכו בשוק השכירות השתנו מאז המגפה. Luke, בוט של צ'טים לנדל"ן שמעודד שיחות ומשגר מודעות שכירות למחפשי דירות בעיר ניו יורק, ניתח 30 אלף מסרים של שוכרים בכוח בין דצמבר ופברואר, והשווה אותם למסרים שהתקבלו ממארס עד מאי.

הוא מצא שהבקשות למשרדים ביתיים גדלו מ-0.5% מהמסרים לפני המגפה ל-3%. בקשות למרחב חיצוני פרטי לבית קפצו ב-20%, ובקשות לחדר כביסה בדירה (תופעה נדירה בעיר) עלו ב-17%. הבקשות לחדר כושר משותף ירדו ב-10% ובבניינים עם מכון כושר סמוך ב-50%.

מדרגות במקום מעלית: שלא להתחכך עם השכנים

בסן פרנסיסקו, ברחוב ואן נס 30, נבנה בניין של 47 קומות עם 333 דירות קונדו במרחק בלוק אחד ממטה טוויטר. הבנייה אמורה להסתיים לקראת סוף 2023. ארדן הירינג, המנכ"ל של חברת הבנייה Lendlease בחוף המערבי, אומר גם כשאופק הזמן הוא רחוק יחסית, המגפה כבר הניבה כמה שינויים בתכנון.

"בגלל הקורונה חשבנו יותר על מדרגות", הוא מספר. כדי לעודד את הדיירים להשתמש בהן, ולהפחית את הצפיפות במעליות, הבניין יכלול מדרגות רחבות יותר ומצופות שטיח, עם יצירות אמנות ועם אור טבעי.

איך ייראו הבניינים אחרי משבר הקורונה
 איך ייראו הבניינים אחרי משבר הקורונה

התכנון המקורי כלל גם מרחב פתוח של 1,200 מ"ר לעבודה משותפת בשעות היום ולבילוי בלילה, אולם ב-15 במרץ השתנו התוכניות. התוכניות החדשות, אמר הירינג, מפצלות את המרחב הזה שיכלול אולפן מוזיקה, אזור כושר, מרחב לאמנות, אזור לבישול ולאכילה בערב, וחדר הקרנות.

לכמה אזורים יהיו מחיצות זכוכית שיעניקו תחושה של ביחד וייצרו הפרדה פיזית. לרבים תהיה יציאה אל חצר חיצונית. הבניין יכלול גם אוורור אופקי, כלומר לכל יחידת מגורים תהיה מערכת משלה, בניגוד למערכת האנכית המסורתית שמסננת אוויר דרך מגדל.
מערכת האוורור, החימום והמיזוג לבדה תוסיף כמה מיליוני דולר לעלות הפרויקט, אמר הירינג. ההשקעה אמורה לבדל את המיזם מבניינים ישנים יותר, ולעזור לשווק אותו.

כניסה למשלוחים: יותר הזמנות אונליין

בניו יורק, מרי אן ג'ילמרטין, מייסדת ומנכ"לית MAG Partners, מתכננת להשיק השנה את הקמת בניין של 480 יחידות להשכרה ברחוב 28 מערב, מספר 241, בשכונת צ'לסי במנהטן.

היא אמרה שחלק גדול מהתכנון המקורי יתאים לעידן שאחרי הקורונה: שני מגדלים שמחוברים על ידי גן, שמאפשרים עליות וירידות קצרות ופחות צפופות במעליות ביחס למגדל יחיד, ויותר מרחב חיצוני. המגפה גרמה לה לשדרג את מסנני האוויר, ליצור כניסה נפרדת לשליחויות ולהוסיף אלמנטים ללא מגע שמאפשרים לדיירים להזמין מעלית ולפתוח דלתות בטלפונים שלהם.

לצאת מהעיר: ביקוש לבתים שניים

בפרויקט אשלון של 14 יחידות דיור בדלריי ביץ', פלורידה, הקבלן ג'ו פרינה תכנן ארבע מעליות. בתחילת אפריל הוא שינה את התכנון לשמונה מעליות, כדי שהדיירים לא יצרכו להתחלק במעלית עם יותר משתי יחידות דיור אחרות.

פרינה, נשיא ומנכ"ל של U.S. Construction, אמר שהוא עשה את השינוי בעקבות ההצלחה של מיזם אחר של החברה שלו, שנקרא אושן דלריי. בפרויקט הזה של 19 יחידות מגורים במחירים של 5-9 מיליון דולר, שבנייתו אמורה להסתיים בתחילת 2021, כבר נמכרו חצי מהדירות. לכל דירה יהיה מוסך ממוזג, ולארבע דירות יהיו מעליות פרטיות.
המגפה גרמה לכמה קבלנים לחשוב מחדש על הפרויקטים שלהם מהצד הכלכלי. קובין אמר שאחרי קריירה ארוכה של בניית פרויקטים יוקרתיים במרכז מיאמי, הוא עובר לצפון קרוליינה מפני שהוא מאמין שיהיה ביקוש גדול לבתים שניים באמצע החוף המזרחי - עם פחות התעניינות במגורים בערים צפופות.

סקוט ברנן רואה שוק חזק לבתים פרטיים יוקרתיים בפלורידה. הוא בנה בית בשטח 800 מ"ר ב-1.4.5 מיליון דולר בבוקה ראטון. יש לו עוד קרקע שעליה הוא תכנן ארבעה קוטג'ים צמודים עם בריכה משותפת ומרחב ירוק. מאחר שהמגפה הפחיתה את הביקוש לשטחי שירות משותפים, הוא מתכנן לבנות רק שני קוטג'ים עם חצרות פרטיות ומרחבים לחדרי כושר ומשרדים ביתיים. "התכנון המקורי דווקא התאים מאוד לקורונה", אמר ברנן, שבחר מלכתחילה בדלתות זכוכית מחליקות שנותנו לבית הרבה מרחב גמיש פנימי וחיצוני. גם הקוטג'ים החדשים יתוכננו בצורה דומה.

מיטות יורדות מהתקרה: לחסוך שטח בדירות קטנות

קולין בהרינג, מנכ"ל Behring מסאן ראמון בקליפורניה, כבר מקיים ברחוב ברודוויי מספר 1900 באוקלנד בניין מגורים, אבל הוא מתכנן בו כמה שינויים.

הוא אומר שעבודה מהביית תהיה חשובה יותר ויותר, אבל מבחינה כספית, אי אפשר להגדיל את הדירות. במקום זאת, יותר דירות (25% במקום 5%) יצוידו בריהוט של חברת הזנק מבוסטון שנקראת Ori. העיצובים כוללים מיטות שיורדות מהתקרה לרצפה בלחיצה על כפתור, או שהן עוברות למודול של משרד ביתי. הבניין, בן 39 קומות, אמור להיחנך בסוף 2022.

תוספת מרפסות: אנשים רוצים ויטמין D

אחד השינויים השכיחים שקבלנים מאמצים הוא הוספה של מרחב חיצוני או גישה מורחבת למרחבים הללו. בפרויקט להשכרה בקווינסי, מסצ'וסטס, שמצוי כעת בשלב רישוי, החברה הקבלנית LBC בוסטון מוסיפה מרפסות לכרבע מהדירות, אמרה מרגריטה קבצ'בה, סגנית נשיא בכירה. "אנחנו מעמידים את המרפסות על הצד הדרומי כי הן מקבלות אור שמש ולשם אנשים הולכים כדי לקבל ויטמין די", היא אמרה.

בנייטיבו מיאמי, בניין מגורים ומסחר של 51 קומות בעיירה זו, שאמור להתחיל להיבנות השנה ולהסתיים בשלהי 2022, הקבלן קית מנין מתכנן קירות זכוכית נפתחים. זה אמנם יהיה יקר, אך הם יאפשרו חיבור אל מרחבים משותפים כמו חדר כושר ושביל לבריכה ולמרחב החיצוני. ייתכן שזו הנורמה החדשה, הוא אמר.

מערכות אל-מגע: טלפון במקום מפתח

מערכות אל-מגע, שכבר קיימות בבנייני יוקרה, הופכות לצורך בסיסי, אמרו קבלנים. ריק קמפו, יו"ר ומנכ"ל קמדן פרופקטי טראסט, השיק את Chirp, פלטפורמת השכרה וירטואלית, ב-164 בנייני הדירות להשכרה של החברה בשנה שעברה.

המערכת הזו מאפשרת לשוכרים בפוטנציה לקבוע פגישה, לקבל מפת הנחיה מהחניה לדירה, לקבל קוד כניסה, לסייר ביחידה לבדם ולחתום על חוזה שכירות מקוון. הדיירים יכולים להשתמש בקוד בטלפונים שלהם במקום מפתח, אמר קמפו. 

צרו איתנו קשר *5988