גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המקרה של הולילנד: מספר העסקאות צנח בעקבות הקורונה אבל המחירים לא יורדים

פרויקט הולילנד התפרסם בגלל ההסתבכות הפלילית של ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט ● ברבעון השני של השנה נמכרה בכל המתחם דירה אחת בלבד, אבל המוכרים לא ממהרים להתפשר ●  בונים מחדש - האתגרים של ענף הנדל"ן 

פרויקט הולילנד הנוכחי. עוד שבעה בניינים יצטרפו לפרויקט / צילום: אלבטרוס
פרויקט הולילנד הנוכחי. עוד שבעה בניינים יצטרפו לפרויקט / צילום: אלבטרוס

מגפת הקורונה מטלטלת את חיינו ויש לה גם השפעה משמעותית על תחום הנדל"ן. הממשלה עשתה מאמץ גדול כדי לאפשר לקבלנים להמשיך לעבוד גם בימי הסגר, מתוך ידיעה שמדובר בענף עתיר כוח אדם ומתוך הבנה שעצירת הבנייה בימים אלה תצמצם את היצע הדירות בטווח הבינוני. למרות זאת המגפה השפיעה ועוד תשפיע גם על הענף.

השבוע אנחנו מפרסמים ב"גלובס" סדרת כתבות שבודקת חמישה סגמנטים בתחום הנדל"ן. היום נעסוק בתחום הדיור למגורים. מה יקרה למחירי הנדל"ן בעקבות הקורונה, מה הממשלה יכולה לעשות ולאיזה תמריצים הקבלנים והיזמים זקוקים

 

כלל אצבע נדל"ני קובע שפרויקט שנסיבות הקמתו שנויות במחלוקת - עתיד לסבול גם בהמשך. התחנה המרכזית החדשה בתל אביב שקרסה כלכלית, מגדלי חוף הכרמל בחיפה שלא הפכו ללהיט, וגם המרינה בהרצליה שבעלי הדירות שבה נגררו עד לזמן האחרון לבתי משפט, לסבך של משפטים וערעורים - הן דוגמאות טובות לכלל הזה. עם קשר או בלי, מתחם הולילנד בירושלים נחשב למעורר מחלוקת. בפרויקט יש דירות יוקרה במחירים גבוהים, ואולם אלה תקועים כבר כמה שנים, והמתחם עצמו אינו מתאפיין במספר גדול של עסקאות. הקורונה צמצמה עוד יותר את מספרן, וברבעון השני נמכרה דירה בודדת.

מתחם הולילנד מפורסם בכל הארץ, ולא מהסיבות הנכונות. הסיבה הראשונה היא כמובן פרשת השחיתות שנושאת את שם המקום, שבמסגרתה הורשעו יזמי נדל"ן ובכירים בעיריית ירושלים, ובראשם ראש העירייה לשעבר ומי שכיהן מאוחר יותר כראש ממשלה - אהוד אולמרט במתן ובקבלת שוחד, כדי להגדיל את מספר יחידות הדיור שהוקמו במתחם.

ההקשר השני שבו מפורסם המתחם הזה, הוא חזותו, שבולטת באופן צורם לעומת סביבתו. שורה של חמישה מבנים גבוהים בני כ-10 קומות במזרח המתחם, שמחוברים ביניהם במעין גשר, ומתחתם מבנים מדורגים, שהוקמו במורדות ההר, ומעליהם מגדל. עוד שני מבנים מהדגם הזה נמצאים בחלקה המערבי ומגדלים נוספים יוקמו בעתיד. "רובוטריקים", "מפלצות", הם בין שלל הכינויים שספגו מבני המתחם. תלונה תכנונית אחרת נעוצה במיעוט מקומות החניה לאורחים, שנאלצים להחנות את מכוניותיהם במרחק רב מדירת היעד. אחרים גורסים שירושלמים פחות אוהבים את הצפיפות הגדולה של הפרויקט.

המחירים הגבוהים מורידים את הביקוש

כך או אחרת, ירושלמים רבים אינם מאוהבים בהולילנד. ב-2018 בוצעו במתחם 17 עסקאות, על פי רשות המסים; ב-2019 נרשמו בו 16 עסקאות, ואילו השנה נפתחה יחסית לא רע, כשברבעון הראשון שלה נרשמו 8 עסקאות. ואולם ברבעון השני נרשמה בו כאמור עסקה בודדת, ובחודש יולי בוצעה בו עסקה נוספת, ונכון לעכשיו לא נראה שעידן הקורונה מיטיב עם הולילנד.

"השוק בהולילנד אף פעם לא היה 'אש', גם כשבמקומות אחרים עסקאות רצו", אומרת המתווכת דורין אביטן מסוכנות פרומיס, שפועלת בשכונות המערביות של העיר. אין לה הסבר לתופעה הזו, ואולם ברור שאין בין פרשיית השחיתות של תחילת שנות האלפיים לבין מציאות הנדל"ן של 2020 דבר. אולי עצם היות השכונה יקרה, מוריד בדרך הטבע את הביקושים.

עמי קסיר, בעלי סוכנות התיווך "פסגות נדל"ן", חוזר לעניין של שכונה במחלוקת: "יש חילוקי דעות על השכונה. יש כאלה שמאוד רוצים, ויש כאלה שלא מוכנים להיכנס לדבר הזה. מי שגר שם אוהב את המקום, ואין גם הרבה דירות למכירה יחסית".

התוצאה של מאזן הכוחות בין המוכרים לקונים, היא שהקיפאון שמאפיין את מספר העסקאות שבשכונה, בא לידי ביטוי גם במחירי הדירות. אלה נותרו קפואים פחות או יותר. כך למשל, רוב העסקאות שבוצעו בחמש השנים האחרונות הן של דירות חמישה חדרים במגדל שנמצא ברחוב אברהם פררה 1, שבצפון המתחם, בטווח מחירים של 3.2-3.3 מיליון שקל. בתחילת מרץ, רגע לפני הקורונה, נמכרה דירה כזו בקומה ה-16 ב-3.025 מיליון שקל, במה שנחשב לעסקה נמוכה במיוחד. האם מדובר בסימן לירידת מחירים בפרויקט היוקרתי? לא. בעסקה הראשונה שבוצעה במתחם בתקופת הקורונה, בסוף אותו החודש, נמכרה ברחוב אברהם פררה 5 דירה דומה ב-3.2 מיליון שקל. חזרנו לטווח המחירים הרגיל. שתי העסקאות שנעשו ברבעונים השני והשלישי של השנה, בוצעו במבנה חדש יחסית שנמצא במערב המתחם, ברחוב אברהם פררה 12; בראשונה נמכרה דירת 3 חדרים ב-2.16 מיליון שקל ובשנייה נמכרה דירת 4 חדרים ב-2.6 מיליון שקל. ירידות מחיר? ממש לא.

"המחירים בשכונה נותרו יציבים ולא זזו יותר מידי קדימה", מסכים קסיר, ומעריך ש"אחד הדברים שמרתיעים קצת קונים זה דמי הניהול שצריך לשלם שם. יש חדר כושר, שומר, ודמי ניהול של דירות רגילות של 4 חדרים מגיעים במקום ל-500-550 שקל. ירושלמים לא מורגלים לדברים כאלה".

עיון בלוח yad2 מעלה, שבמתחם מוצעות בשעה זו כ-25 דירות. אף לא אחת מהן מוצעת למכירה במחיר שניתן להגדרה "מציאה". "אין ירידות מחיר", אומרת אביטן. "הקונים מנסים להוריד את המוכרים אבל המוכרים לא ממהרים, ואין ירידות מחירים".

ככלל, היא מסבירה, "הקורונה עשתה סדר בדברים. הקונים באמת רוצים לקנות והמוכרים באמת רוצים למכור. מי שרוצה לבלבל את השכל - לא מוצא את עצמו. הקורונה סיננה את אלה שרוצים לברר כמה הם יכולים לקבל על הדירה שלהם, ואת אלה שעוד לא סגורים עם עצמם איזה דירה בדיוק הם רוצים, או שרוצים לחפש דירות בהנחות משוגעות. ואלה שרצו 4 מיליון שקל על דירה ששווה 3 ומשהו מיליון שקל, בתקווה שימצאו דג שמן, הבינו שהסיכוי לזה אפסי והם עושים לעצמם את החישוב. לא צריך להיות גאון היום כדי להיכנס לאתר מדלן או לרשות המסים ולבדוק מחירים. זו גם הסיבה, שעסקאות היום נסגרות הרבה יותר במהירות מאשר לפני הקורונה. אנשים רואים, אוהבים ומתקדמים".

המצב סטטי. ללא עליות וללא ירידות

אבל בהולילנד, כמו בהולילנד - הדברים מתנהלים בעצלתיים, מסכימה אביטן. אולי הקונים והמוכרים יותר רציניים מבעבר, אבל עסקאות אין.

קסיר מסויג מעט, אבל מגיע לאותה מסקנה: "נכון שהשוק בחודשים האחרונים השתפר, אבל לא השתחרר לגמרי מאווירת הקורונה, והולילנד ממשיכה בדרכה מלפני הקורונה, כלומר המצב סטטי. ללא עליות וללא ירידות. אין יותר מדי דרישה מצד תושבים שמגיעים מחוץ לשכונה, ואילו אנשים שגרים שם לא מוכרים כל כך מהר", הוא אומר.

בתקופה האחרונה מעידים אנשי נדל"ן ובעלי דירות, כי יש קונים שמצפים מהמוכרים להוריד את מחירי הדירות באופן משמעותי. "הקונים מחפשים בימים הללו, ולא רק בהולילנד, נכסים ב'מחירי קורונה'. אבל במיוחד בהולילנד המוכרים מתעקשים למכור במחירי היעד שלהם ולא לרדת. רמת ההתפשרות במחיר אינה גבוהה, וזו כנראה סיבה נוספת למיעוט בעסקאות בימים הללו", מסכם קסיר. 

עוד כתבות

Wedding Part in Plotnitsa, 1931 ed   / צילום: תמונה פרטית

הימים הנוראים של פלוטניצה: השואה שלפני השואה

השבוע לפני מאה שנה שלח גנרל רוסי-פולני מסר חד משמעי ליהודי מזרח אירופה: כאן אין לכם עתיד ● מלחמת השמד נגד היהודים התחוללה בכל מערב רוסיה המתמוטטת ● היא כמעט נשכחה מן הזיכרון, אבל שיטותיה, האידיאולוגיה שלה ומספר קורבנותיה הקדימו את השואה ב-20 שנה ורמזו על הבאות

נתב"ג, הבוקר. אלפי ישראלים לא מחכים והם ממהרים לצאת מהארץ / צילום: רש"ת, יח"צ

"החלטה שגויה המהווה אפליה צורמת בין הנוסעים": סוכני הנסיעות זועמים על מתווה סגירת נתב"ג

המתווה שקובע שמי שרכש כרטיס טיסה עד ה-25 בספטמבר בשעה 14:00 יוכל לצאת מהארץ מוציא תגובות קשות מענף הטיסות: סוכני נסיעות מדברים על אפליה בין נוסעים, חברות התעופה מדברות על פגיעה רגע אחרי שסוף סוף חידשו טיסות ואף אחד לא מבין למה בכלל הוא טוב

מתוך הקמפיין של קוקה קולה על אחריות סביבתית. סוג של התנצלות / צילום: מתוך יוטיוב

כשפירמות מבקשות סליחה: איך הכי נכון להתנצל ולהכות על חטא במקרה של כשל

גם לפירמות עסקיות, לא רק לאנשים פרטיים, יש הרבה על מה לבקש סליחה ● איך צריך לנהל את המשבר, ועד כמה אפשר לסמוך על הזיכרון הקצר של הציבור

פרנצ'סקה פונטנה ואביה / צילום: Lucy Hewett for the Wall Street Journal

אבא עושה בושות: היא רצתה לדעת הכל על אבא שלה. העבריין

יש הרבה דברים שאנחנו לא יודעים על הורינו, ולעיתים אי הידיעה הזו נוחה ● אבל פרנצ'סקה פונטנה סירבה להרגיש בנוח ● היא רצתה לדעת את האמת המדויקת על אבא שלה, העבריין ● "גלובס" מגיש: הכתבות הטובות של השנה ממיטב עיתוני העולם

אפי דהן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

הפספוס של איקאה, ההזדמנות של האמירויות ולמה הישראלים אוהבים להזמין מחו"ל

"שיעור הצמיחה של המסחר האלקטרוני בישראל גבוה מזה של מערב אירופה", אומר מנהל אזור ישראל, מרכז ומזרח אירופה ב-PayPal אפי דהן • בראיון ל"גלובס", הוא גם מסביר למה הישראלים מעדיפים לרכוש אונליין מחו"ל, איך זה שרשתות ענק פיספסו את המשבר ומה הפוטנציאל בהסכם עם האמירויות

דירה ברחוב ניצנה 11, בשכונת עמידר וניצנה בבת ים / צילום: יח"צ

בגלל בעיות ברישום: דירה בבת ים נמכרה ב-850 אלף שקל בלבד

הדירה בשטח כ-50 מ"ר, בקומה הראשונה בבניין משנות ה-50 שמתוכנן בו פרויקט פינוי בינוי

קידוח נפט במדינת דקוטה הצפונית. למרות קריאות השבר בנושא האקלים, תעשיית הנפט והגז בארה"ב רק הולכת וגדלה / צילום: AP - Eric Gay

הסוד של אמריקה: למה איש לא מטפל בפסולת הרדיואקטיבית של תעשיית הנפט והגז

מאות ראיונות עם מדענים, רגולטורים ועובדים הולידו תחקיר מטלטל שחשף כי בארות הנפט והגז בארה"ב מייצרות כ־3.5 טריליון ליטר של פסולת רעילה בשנה ● תביעות הפיצויים עשויות לשמוט את הבסיס הכלכלי של התעשייה הזו ● "גלובס" מגיש: הכתבות הטובות של השנה ממיטב עיתוני העולם

שדרות רוטשילד בתל אביב במהלך הסגר. ההשפעות הכלכליות עשויות להיות הרסניות   / צילום: Corinna Kern, רויטרס

השקעות זה לא שידוכים: חשבון נפש לקראת יום כיפור

בהשקעות המטרה אינה למצוא חברה שנתאהב בה, אלא כזו שבזכותה נרוויח כסף ● עם תחילת השנה החדשה, ראוי ליישם את מצוות "ואהבת לרעך כמוך" גם בעולם הפיננסים, ולאהוב את ההשקעות שלנו כמו שאנו אוהבים את כספנו

אינסטגרם / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

החוק החדש בתעשיית השבבים ולמה בפייסבוק חושבים שבצ'ק פוינט מגזימים: השבוע בהייטק

הסרט שמתעלם מהכוח של נטפליקס ● הישראלים שעוזרים לוולמארט להיות חדשנית ● AWS חושפת כמה עובדים היא מעסיקה בישראל ומה עובר בראש של ג'ף בזוס ● השבוע שהיה בהייטק

ג'ף בזוס / צילום: AP - Reed Saxon

בתוך הראש של האיש העשיר בעולם: תוכנית העל של ג'ף בזוס

בזוס לא מרבה להביע עמדות או לשתף בתוכניות ארוכות הטווח שלו ● כדי להבין אותו, כתב האטלנטיק הקדיש 5 חודשים לשיחות עם עובדים ומנהלים באמזון, עם עובדים בחברות מתחרות וגם עם חוקרי אקדמיה - וחזר עם מסמך מרתק ● "גלובס" מגיש: הכתבות הטובות של השנה ממיטב עיתוני העולם

בנימין נתניהו / צילום: Matt Rourke, Associated Press

ראש הממשלה: נערכים לטיפול ב-1,500 חולים קשה

נתניהו קיים אתמול סדרת דיונים לגבי המשך ההתמודדות עם מגפת הקורונה ● מליאת הכנסת צפויה לאשר מחר את חוק הקורונה הגדול, שיגביל קיום הפגנות בזמן הסגר

חיילת יושבת בתחנת אוטובוס / צילום: כדיה לוי, גלובס

דובר צה"ל: עוצר יציאות מיום שלישי הקרוב למשך 30 יום לפחות

בבסיסים הפתוחים, הונחו המשרתים לעבוד במשמרות תוך שמירה על קפסולות ● המשרתים במערך הלוחם, בבסיסי ההכשרה וביחידות הסגורות יגיעו ביום ג' לבסיסים ערוכים לשהות ממושכת, לתקופה של עד חודש ימים ● כוכבי: "עלינו לפעול מידית ובמלוא העוצמה לצמצום התחלואה בצה"ל פנימה"

בתוך הדיימונד פרינסס / צילום: רויטרס - Kim Kyung Hoon

שיט בלהות: כך נראו שבועיים גורליים בין מסדרונות הדיימונד פרינסס

בפברואר השנה גילמה אוניית תענוגות אחת את הכוכבת הראשית במה שיהפוך למופע האימים של הנגיף בעולם כולו: שאננות, בידוד, פחד, תקווה ומוות ● לפנינו תיאור של השבועיים הגורליים שבהם שטה האונייה כפצצת זמן מתקתקת ● "גלובס" מגיש: הכתבות הטובות של השנה ממיטב עיתוני העולם

רות ביידר גינזברג (RBG). מותה בגיל 87 לא הפתיע, אבל היה דרמטי ומסוקר להפליא / צילום: Elizabeth Frantz, רויטרס

מה יעלה בגורל "המושב היהודי" שהתפנה בבית המשפט העליון בארה"ב

האם הנוכחות המסיבית של יהודים יחידים בזירה הפוליטית האמריקאית עשויה להתכרסם, בייחוד כאשר לא-לבנים עומדים על זכותם לייצוג פרופורציונלי? ● רמז לבאות ראינו אולי בתבוסתו של ציר קונגרס יהודי ותיק, אליוט אנגל, בבחירות המקדימות של הדמוקרטים במחוז בחירה בברונקס, ניו יורק

בנימין נתניהו / צילום: Matt Rourke, Associated Press

נתניהו מטיל את האחריות לגל השני על פתיחת מערכת החינוך

בסרטון שפרסם הערב, מציין ראש הממשלה כי פתיחת אולמות האירועים ומערכת החינוך היו טעות ● נתניהו האשים גם את "ההחלטות הפופוליסטיות בכנסת"

איך מתנצלים כמו שצריך / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

סליחה, אבל ככה לא מתנצלים: המחקרים שילמדו אתכם איך לעשות את זה נכון

מה זאת התנצלות אפקטיבית, מדוע בקשת סליחה מיוחלת משאירה אותנו לפעמים בהרגשה חמוצה ומה בני זוג באמת רוצים כשהם רבים • השאלה איך מתנצלים כמו שצריך מסעירה לא רק את הרשתות החברתיות • חמישה מחקרים עם תובנות

ד"ר טל בן שחר / צילום: Laura Pedrick

ד"ר טל בן שחר הוא ד"ר לאושר, והוא לא נולד מאושר

ד"ר טל בן שחר, מייסד האקדמיה ללימודי אושר, אומר שאושר הוא כמו יופי: "אי אפשר להגדיר אותו, אבל יודעים כשהוא שם"

מפרץ שארלוט באנטרקטיקה. הקיץ היו צפויים להגיע לאזור 80 אלף תיירים / צילום: Christian ?slund - Greenpeace

צליל של קרחון נמס: מסע מרתק לאנטרטיקה מגלה שלא הכל אבוד

להקות הפינגווינים שהולכות ומתמעטות, ספינות התיירים שמתרבות, הקרח שנמס והצליל המפתיע של התחממות כדור הארץ ● כתב הגרדיאן יצא במסע אל היבשת שבה אפשר להסתכל למשבר האקלים בעיניים, ודווקא חזר עם תקווה ● "גלובס" מגיש: הכתבות הטובות של השנה ממיטב עיתוני העולם

המוזיאון הלאומי של קטאר / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

השושנה של קטאר: המוזיאון הלאומי של האמירות הוא לא רק מבנה מעניין, אלא חוד החנית של הטכנולוגיה

במפרץ הפרסי יש גל של מבני פאר מתוחכמים שתוכננו בידי אדריכלי-על

שופטי בית המשפט העליון בארה"ב, בתמונה רשמית מ-2018 / צילום: J. Scott Applewhite, Associated Press

"הפתעת אוקטובר": האם הקרב על בית המשפט העליון יציל את נשיאות טראמפ

לפני 47 שנה בית המשפט העליון פסק בזכות הפלות מלאכותיות ● זה היה אות הפתיחה להתגוששות ענקים על הרכב בית המשפט, שטילטלה את הפוליטיקה האמריקאית ● 38 יום לפני בחירות לנשיאות ולקונגרס, הנשיא ממנה שופטת ימנית צעירה ● הדמוקרטים חורקים שיניים, אבל הם חסרי אונים