גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בדיור המוגן מסתכלים לטווח הארוך וממשיכים לבנות, אבל הרבה יותר קשה לשווק בקורונה

כמו בתי דיור מוגן אחרים, גם באחוזת ראשונים נקטו צעדים מחמירים בתקופת סגר הקורונה, והתמודדו עם הפחד הגדול מהידבקות ● אבל המגבלות והחששות לא עצרו את הבעלים מלקדם את בנייתם של שלושה בתי דיור מוגן נוספים ● בונים מחדש - האתגרים של ענף הנדל"ן

אחוזת ראשונים / צילום: סיון שוב עמי
אחוזת ראשונים / צילום: סיון שוב עמי

מגפת הקורונה מטלטלת את חיינו ויש לה גם השפעה משמעותית על תחום הנדל"ן. הממשלה עשתה מאמץ גדול כדי לאפשר לקבלנים להמשיך לעבוד גם בימי הסגר, מתוך ידיעה שמדובר בענף עתיר כוח אדם ומתוך הבנה שעצירת הבנייה בימים אלה תצמצם את היצע הדירות בטווח הבינוני. למרות זאת המגפה השפיעה ועוד תשפיע גם על הענף.

השבוע אנחנו מפרסמים ב"גלובס" סדרת כתבות שבודקת חמישה סגמנטים בתחום הנדל"ן. היום נעסוק בתחום הדיור המוגן, הכולל כ-350 בתי אבות ובתי דיור מוגן ברחבי הארץ. חלקם עלו לכותרות כשהתפרצה בהם מגפת הקורונה, אולם נדמה שהם נשכחו מחדש תוך זמן קצר

 

אחד הראשונים בטרנד בתי הדיור המוגן היה אחוזת ראשונים במערב ראשון לציון, שנפתח ב-1996. הקונספט כל כך הצליח, שבצמוד לו פועל מרכז מסחרי הכולל יותר מ-50 בתי עסק, שלוש קופות חולים וקליניקות של רופאים, המתפרסים ביחד על כ-60 אלף מ"ר.

כמו בתי דיור מוגן אחרים, גם באחוזת ראשונים נקטו צעדים מחמירים בתקופת סגר הקורונה, וכבר בתחילת מרץ סגרו את הבית: בהתחלה את הכניסות למבקרים, ואחר כך גם את היציאות. בנוסף, כל האירועים המשותפים בוטלו.

"כל דבר נעשה בעצה אחת עם נציגות הדיירים", אומר מנכ"ל הרשת, עודד מור. "הנציגות מאוד מעורבת, יש להם ועדות בכל אחד מהתחומים, כמו תרבות וספורט וביטחון. אלה לא לקוחות מהסוג הרגיל שקונים והולכים, הם עוברים לחיות פה ועם כל הצוות. הם חיים איתנו שנים, יותר מאשר עם המשפחות שלהם. אנחנו כל היום יחד, בשמחות ובחולי, לכן המעורבות חשובה מאוד.

"אם בנאדם בקהילה יוצא וחוזר הביתה, הוא מדביק מקסימום את אשתו והילדים, אבל כאן הוא עלול להדביק קהילה שלמה. כאן האחריות הזאת היא של כל אחד כלפי עצמו וכלפי האחרים".

המטפלים יצאו לחל"ת

באחוזת ראשונים יש כ-200 עובדים, ועוד נותני שירותים חיצוניים כמו מדריכי חוגים. לכן החליטו שם להבחין בין צוות שנמצא במגע הדוק עם הדיירים, כמו צוות המחלוקות הסיעודיות, לבין צוות שיכול להתרחק מהדיירים, כמו שומרים, מנהלי חשבונות ואנשי שיווק.

"ברגע שהבנו שמה שגורם לתמותה במחלקות הסיעודיות הם העובדים, אלה שנותנים את הטיפול הפיזי, הוצאנו את רוב המטפלים שלנו לחל"ת", אומר מור. "השלמנו להם את המשכורת בין ה-70% ל-100% כי רצינו לשמר אותם, והבאנו מטפלים זרים שהחוזה שלנו איתם היה שהם גרים איתנו ואסור להם לצאת מהמתחם של האחוזה. את זה אפשר לעשות רק בזמני חירום. בהתחלה הם גם היו שבועיים בידוד, זה עלה לנו הרבה מאוד כסף. אנחנו לוקחים בחשבון שיש תקופות עם יותר הוצאות, אבל זה גם שומר על השם שלנו".

דפוסי הפעילות של המקום השתנו לגמרי, מעיד מור. "זה קצת פגע במוטו העיקרי של דיור מוגן כי אנחנו מוכרים חברה וביחדנס, והמגפה הכי גדולה היא הבדידות. אנשים נמרחים מול הטלוויזיה ומאבדים יכולות פיזיות ומנטליות. נאלצנו למצוא כל מיני פתרונות, זה היה הרבה ניסוי וטעייה.

"עם הזמן למדנו איזה 'סיכונים' אנחנו יכולים לקחת על עצמנו, בטח כשהבית סגור ו'נקי'. באוויר הפתוח אפשר לעשות דברים, יש לנו שטחים גדולים, אז עשינו הרבה מהפעילויות בחוץ. לכל אולם קבענו תפוסה מקסימלית, ואנשים צריכים להירשם מראש. היינו צריכים לפתח אפליקציה שמאפשרת להירשם דרכה לפעילויות. בגיל הזה יש אנשים יותר טכנולוגיים ופחות טכנולוגיים, אז אפשרנו גם רישום ידני.

"הבנו שאנשים עם אוריינות טכנולוגית עברו יותר טוב את תקופת הסגר, כי הייתה להם תחושת שליטה יותר טובה מול חשבון הבנק שלהם, או מול הזום עם בני המשפחה, או עם המייל. הבאנו אייפדים, ודאגנו שאנשים ידברו עם המשפחות שלהם ויראו אותם מול העיניים. זה דורש הרבה כוח אדם ומחשבה ומאמץ".

בלי אירועי שיווק

הבית הוא חלק מרשת אחוזות רובינשטיין (בבעלות משפחת רובינשטיין), הכוללת עוד שלושה בתים: אחוזת בית הכרם בירושלים, אחוזת צהלה ואחוזת פולג. קורונה או לא, מור מספר כי הם בונים כיום עוד בית בגבול גבעתיים-תל אביב, ובית בחולון, צמוד לקניון עזריאלי, "ובתוך שנה בהרצליה, באזור גליל ים החדש".

אתם לא חוששים להתרחב על רקע משבר הקורונה?
"כל הנושא של דיור מוגן הוא הסתכלות לטווח ארוך. אנחנו חברה פרטית מאוד ותיקה, שקיימת משנות ה-30 של המאה הקודמת, אז אין לנו לחץ של אשראים גדולים, אין לנו אג"ח, יש לנו אורך נשימה. אני מאמין שגם אם יש כרגע איזושהי ירידה, והיא לא היסטרית, הצורך רק ילך ויגבר".

בשונה מפרויקט מגורים, בבית דיור מוגן אנשים נפטרים בשלב מסוים, ולכן השיווק נעשה ברצף. מגפת הקורונה עצרה את השיווק, וגם את הכנסתם של דיירים חדשים. "במשך לפחות שלושה חודשים לא הכנסנו אף אדם חדש מבחוץ למחלקות הסיעודיות, גם כשנפטרו דיירים והתפנו מקומות. כשפתחנו מחדש, היה ביקוש. יש לנו מחלקה סגורה לאלצהיימר, ולמשפחות שיש להן בן משפחה שחולה במחלה היה מאוד קשה להחזיק אותו בבית בתקופה כזו.

"באשר לדיור המוגן, הפסקנו להביא הנה אנשים לביקורים ולקיים אירועי שיווק. בדרך כלל אנחנו עושים ארוחה, הופעה וסיור, אבל אני נזהר בלהביא עכשיו אנשים מבחוץ, אז נוצר פער שאנחנו עובדים למלא אותו. אני מביא אנשים בבודדת. מן הסתם זה פחות אפקטיבי, אבל גם אנשים שהיו תקועים בבית, לא היה להם קל. הם היו תלויים בבני המשפחה, שהיו באים ומניחים ליד הדלת את האוכל או התרופות או מה שצריך. הייתה להם בעיה להגיע לרופא, בעוד שאצלנו יש בילד אין מרפאה עם אחיות מסביב לשעון.

"במרכז המסחרי שלנו יש דואר, בנק וסופר. לדיירים לא נתנו לצאת לשם חודשיים, אבל לקחנו סטודנטים וחלק מהצוות שלא היה עסוק, כי עצרנו למשל את השיווק, ועשינו להם את כל הקניות בסופר ובבית המרקחת והבאנו עד הדלת, גם הלכנו עבורם לדואר.

"אני אישית לקחתי כרטיסי כספומט והוצאתי לדיירים כסף. הבאנו כל יום ארוחות חמות, שלחנו אמצעי תעסוקה, פרודוקטים של ספורט, חוברות תשבצים. עשינו הופעות בחצרות. היום הבית פתוח, אבל יש כללים ברורים של שמירה. אנחנו לא רוצים שבני המשפחה יעלו לדירות אלא ייפגשו בשטחים הציבוריים".

אתה מרגיש שניהלתם נכון את העניינים?
"זה הרבה אחריות. אני מנהל כבר עשרות שנים, ניהלתי בית חולים וניהלתי בתי מלון, וזה לא נמצא בשום ספר לימוד ושום ניסיון לא הכין אותנו לזה. אף פעם לא היינו במצב כזה, כל העולם לא היה. אין ממי ללמוד. זה לוקח הרבה כוחות נפש ולחצים, והחורף עוד לפנינו. להערכתנו נחיה כך עד סוף 2021, ולזה אנחנו נערכים". 

שיטת התשלום בדיור מוגן

התשלום בדיור מוגן מחולק לפיקדון כספי גדול עבור 'שכירת' הדירה שהדייר גר בה, ותשלום חודשי עבור השירותים שהוא מקבל.

פיקדון כספי - סכום כסף שהדייר משלם עם כניסתו לבית, וממנו מקוזז בכל שנה שיעור מסוים, בדרך כלל 3%-4% לשנה, עד לתקופה של 10-15 שנה לאחר כניסת הדייר לבית. משך זמן השחיקה תלוי בחוזה ובגיל הכניסה של הדייר לבית. בהנחה שרוב הדיירים נשארים לגור בבית עד יום מותם, בדרך כלל הפיקדון שמוחזר ליורשי הדייר נמוך ב-30%-36% מזה שהופקד.

תשלום חודשי - מגיע לגובה של כמה אלפי שקלים ומיועד לשירותים כמו בריכה, חדר כושר, שמירה, חוגים והחזקה (אינו כולל ארוחות, וחשבונות כמו חשמל, מים ועוד).

אחוזת ראשונים

בית דיור מוגן שהוקם בשנת 1996 בראשון לציון • המקום נמצא בבעלות חברת רובינשטיין הפרטית, שמפעילה עוד שלושה בתי דיור מוגן, ושלושה בשלבי הקמה • בצמוד למקום פעילות שלוש קופות חולים

עוד כתבות

גליון קנאה ופרגון- ברקע סמלילי המגזינים רולינג סטון, אטלנטיק, הגרדיאן, GQ, הוול סטריט ג׳ורנל / צילום: גלובס

יש לנו פרויקט מושלם, אפילו שאין בו כתבה אחת שלנו

הכתבות המרתקות והמשובחות ממיטב עיתוני העולם, בפרויקט מיוחד שכולו נוטף קנאה (ופרגון)

האי המלאכותי Palm Jumeirah, המרינה של דובאי ומחוז JBR, דובאי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

כמה עולה דירה בדובאי או בבחריין ואיזו תשואה צפויה למשקיעים

בלי מסים, עם תשואה שנעה בין 6% ל-8%, ויזמים בטוחים שתהיה עליית ערך, האם חצי האי ערב הוא היעד הנדל"ני הבא?

אינסטגרם / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

החוק החדש בתעשיית השבבים ולמה בפייסבוק חושבים שבצ'ק פוינט מגזימים: השבוע בהייטק

הסרט שמתעלם מהכוח של נטפליקס ● הישראלים שעוזרים לוולמארט להיות חדשנית ● AWS חושפת כמה עובדים היא מעסיקה בישראל ומה עובר בראש של ג'ף בזוס ● השבוע שהיה בהייטק

רח’ הורוביץ 21, ראשון לציון / הדמיה: י.ב. ניר יזמות והשקעות בע”מ, גיל חלמיש

הריסה ובנייה בראשל"צ: 12 דירות במקום 4

הבניין מ-1956 ברחוב הורוביץ 21 נהרס, ובמקומו ייבנה בניין בן חמש קומות ● אילן תמיר, בעל הדירה: "בגרמניה אחי בגר בבניין בן 300 שנה, אבל כאן כנראה בונים אחרת"

מסעדה במרסיי, צרפת / צילום: לואיס ג'ולי, AP

"זה אינו הזמן המתאים לסגר": מרד הרשויות המקומיות במדריד בממשלה

במדריד מסרבות הרשויות המקומיות להטיל "סגר לייט" על כל העיר כפי שדורשת הממשלה וההתמודדות עם הגל השני של הקורונה הופכת למשבר פוליטי ● בינתיים, במרסיי נרשמה התנגדות והפגנות נגד סגירת כל המסעדות והבארים החל מהערב

קידוח נפט במדינת דקוטה הצפונית. למרות קריאות השבר בנושא האקלים, תעשיית הנפט והגז בארה"ב רק הולכת וגדלה / צילום: AP - Eric Gay

הסוד של אמריקה: למה איש לא מטפל בפסולת הרדיואקטיבית של תעשיית הנפט והגז

מאות ראיונות עם מדענים, רגולטורים ועובדים הולידו תחקיר מטלטל שחשף כי בארות הנפט והגז בארה"ב מייצרות כ־3.5 טריליון ליטר של פסולת רעילה בשנה ● תביעות הפיצויים עשויות לשמוט את הבסיס הכלכלי של התעשייה הזו ● "גלובס" מגיש: הכתבות הטובות של השנה ממיטב עיתוני העולם

פרנצ'סקה פונטנה ואביה / צילום: Lucy Hewett for the Wall Street Journal

אבא עושה בושות: היא רצתה לדעת הכל על אבא שלה. העבריין

יש הרבה דברים שאנחנו לא יודעים על הורינו, ולעיתים אי הידיעה הזו נוחה ● אבל פרנצ'סקה פונטנה סירבה להרגיש בנוח ● היא רצתה לדעת את האמת המדויקת על אבא שלה, העבריין ● "גלובס" מגיש: הכתבות הטובות של השנה ממיטב עיתוני העולם

הראל ויזל, מנכ"ל ובעלים קבוצת פוקס  / צילום: שוקה כהן, יח"צ

שתי בקשות לתביעה ייצוגית הוגשו נגד פוקס בגין עיכוב הדיווח בעסקת ג'מבו

לטענת המבקשים מועד הדיווח גרם נזק לכל מי שמכר מניות של החברה בין מועד חתימת העסקה ובין מועד הדיווח עליה, וזאת לאור עליית שער המניה לאחר הדיווח ● פוקס: "לעמדת החברה ויועציה עיכוב הדיווח ומועד הדיווח תאמו את הוראות הדין"

דר' מריה ואן קרקוב וראש ארגון הבריאות העולמי, תאודרוס אדהנום גברה-יסוס / צילום: רויטרס

ארגון הבריאות העולמי יממן בדיקות מהירות וזולות (אך פחות מדוייקות) למדינות עניות

ארגון הבריאות העולמי יממן משלוח של 120 מיליון בדיקות מעבדה מהירות לקורונה לכ-20 מדינות באפריקה ● הבדיקה, שעלותה 5 דולר, מעניקה תשובה בתוך 15-30 דקות אך נחשבת למדויקת פחות מבדיקות ה-PCR

יום הכיפורים בירושלים בצל הקורונה / צילום: Ammar Awad, רויטרס

3,426 נדבקים חדשים אתמול; שיעור מאומתים מסך הבדיקות - 14.2%

מדובר בשיעור הגבוה ביותר של בדיקות חיוביות שנרשם עד כה ● 1,499 בני אדם מתו עד כה ●  763 בני אדם במצב קשה

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: Patrick Semansky, AP

ה"ניו יורק טיימס" חשף את הקרביים של עסקי טראמפ: חובות, הפסדים ומעט מאוד מסים. כיצד הגיב הנשיא האמריקאי?

"הניו יורק טיימס" חשף אתמול כי נשיא ארה"ב לא שילם במשך 10 שנים מס הכנסה וכי יש לו חובות והלוואות בסך של יותר מ-400 מיליון דולר ● מהתחקיר עולה כי רבים מעסקיו של טראמפ הפסדיים ● טראמפ הודיע כי הוא עשוי לפרסם דוחות כספיים של נכסיו

סניף של וולמארט. ביצוע מהפך טכנולוגי בארגון ענק כזה, הוא משימה מורכבת מאוד  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

ההשקעה שתציל את הדינוזאור? מה מחפשת וולמארט בטיקטוק

במבט ראשון מעורבותה של וולמארט ברכישת פעילות טיקטוק בארה"ב נראית תמוהה, אלא שהיא מסתדרת היטב עם התוכנית של המנכ"ל שלה לבנות חברת טכנולוגיה אינטרנטית בתוך החברה הקמעונאית הגדולה בעולם • הניסיון לעשות זאת עובר גם בישראל

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון/ צילום: רפי קוץ

בגלל הסגר השני: מתווה נוסף לדחיית החזרי הלוואות לבנקים

בנק ישראל והבנקים סיכמו כי המועד הסופי להגשת בקשות לדחיית החזרי הלוואות יוארך עד לסוף דצמבר ● משקי בית יוכלו לדחות החזרים להלוואות של 100 אלף שקל לעד 9 חודשים

שופטי בית המשפט העליון בארה"ב, בתמונה רשמית מ-2018 / צילום: J. Scott Applewhite, Associated Press

"הפתעת אוקטובר": האם הקרב על בית המשפט העליון יציל את נשיאות טראמפ

לפני 47 שנה בית המשפט העליון פסק בזכות הפלות מלאכותיות ● זה היה אות הפתיחה להתגוששות ענקים על הרכב בית המשפט, שטילטלה את הפוליטיקה האמריקאית ● 38 יום לפני בחירות לנשיאות ולקונגרס, הנשיא ממנה שופטת ימנית צעירה ● הדמוקרטים חורקים שיניים, אבל הם חסרי אונים

מצלמות לזיהוי פנים בשערי אוניברסיטת פקינג. עשרות אוניברסיטאות בסין הצטיידו במערכות כאלה כדי לנטר את הסטודנטים / צילום: רויטרס

לסטודנטים בסין נמאס מריחוק חברתי. אז הם התחילו לתקוף את הממשלה

20 מיליון סטודנטים חזרו לקמפוסים בסין, וכחלק מהמלחמה בקורונה החליטו חלק מהאוניברסיטאות לכלוא את הסטודנטים בקמפוס בלי אפשרות לצאת ולהיכנס ● הסטודנטים הסינים טענו שהסגר פוגע בהם כלכלית ותזונתית ומחאה שהתארגנה במוסד אחד הובילה לשינוי

אפי דהן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

הפספוס של איקאה, ההזדמנות של האמירויות ולמה הישראלים אוהבים להזמין מחו"ל

"שיעור הצמיחה של המסחר האלקטרוני בישראל גבוה מזה של מערב אירופה", אומר מנהל אזור ישראל, מרכז ומזרח אירופה ב-PayPal אפי דהן • בראיון ל"גלובס", הוא גם מסביר למה הישראלים מעדיפים לרכוש אונליין מחו"ל, איך זה שרשתות ענק פיספסו את המשבר ומה הפוטנציאל בהסכם עם האמירויות

חשבון נפש מקצועי / איור: shutterstock, שאטרסטוק

לעובדים ולמנהלים: כך עושים חשבון נפש מקצועי, לא רק ביום כיפור

התבוננות עצמית וחשבון נפש מבחינה מקצועית וניהולית הם דברים חשובים מאין כמוהם,  ולא רק ביום כיפור או בשיחות משוב והערכה עם המנהל שמעליך

שוטרים בחוף הים בתל אביב לפני כניסת יום הכיפורים / צילום: Corinna Kern, רויטרס

המשטרה חילקה במהלך כיפור 3,922 דוחות על הפרת תקנות קורונה

מרבית הדוחות שחולקו מאתמול ועד 17:00 הערב היו בגין יציאה ממקום מגורים למטרה אסורה ● 2,360 בני אדם ברחבי הארץ נזקקו לטיפול רפואי

הבירוקרטיה בדרך להוצאת היתר בנייה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בירוקרטיה, סחבת, המתנה של שנים: למה לוקח כל כך הרבה זמן לקבל היתר בנייה

מגפת הקורונה? סגר כללי? מה שבאמת מטריד את אנשי המקצוע בענף הנדל"ן זה כמה קשה להוציא בישראל היתר בנייה ● פרויקט מיוחד

מתוך הפרסומת של נייקי / צילום: צילום מסך

שעת יצירה: איך הצליחה פרסומת אחת עם אפס ימי צילום להפוך לאייקונית

אפילו בלי יום צילום אחד, אלא באמצעות עריכה בלבד, הצליחו ב-NIKE לייצר סרטון שכולו יצירת אמנות אחת גדולה ● אורחים מנתחים מהלכים שיווקיים מעבר לים