בונים מחדש | ניתוח

בדיור המוגן מסתכלים לטווח הארוך וממשיכים לבנות, אבל הרבה יותר קשה לשווק בקורונה

כמו בתי דיור מוגן אחרים, גם באחוזת ראשונים נקטו צעדים מחמירים בתקופת סגר הקורונה, והתמודדו עם הפחד הגדול מהידבקות • אבל המגבלות והחששות לא עצרו את הבעלים מלקדם את בנייתם של שלושה בתי דיור מוגן נוספים • בונים מחדש - האתגרים של ענף הנדל"ן

אחוזת ראשונים / צילום: סיון שוב עמי
אחוזת ראשונים / צילום: סיון שוב עמי

מגפת הקורונה מטלטלת את חיינו ויש לה גם השפעה משמעותית על תחום הנדל"ן. הממשלה עשתה מאמץ גדול כדי לאפשר לקבלנים להמשיך לעבוד גם בימי הסגר, מתוך ידיעה שמדובר בענף עתיר כוח אדם ומתוך הבנה שעצירת הבנייה בימים אלה תצמצם את היצע הדירות בטווח הבינוני. למרות זאת המגפה השפיעה ועוד תשפיע גם על הענף.

השבוע אנחנו מפרסמים ב"גלובס" סדרת כתבות שבודקת חמישה סגמנטים בתחום הנדל"ן. היום נעסוק בתחום הדיור המוגן, הכולל כ-350 בתי אבות ובתי דיור מוגן ברחבי הארץ. חלקם עלו לכותרות כשהתפרצה בהם מגפת הקורונה, אולם נדמה שהם נשכחו מחדש תוך זמן קצר

עוד בסדרהלכל הכתבות

הצג עוד

אחד הראשונים בטרנד בתי הדיור המוגן היה אחוזת ראשונים במערב ראשון לציון, שנפתח ב-1996. הקונספט כל כך הצליח, שבצמוד לו פועל מרכז מסחרי הכולל יותר מ-50 בתי עסק, שלוש קופות חולים וקליניקות של רופאים, המתפרסים ביחד על כ-60 אלף מ"ר.

כמו בתי דיור מוגן אחרים, גם באחוזת ראשונים נקטו צעדים מחמירים בתקופת סגר הקורונה, וכבר בתחילת מרץ סגרו את הבית: בהתחלה את הכניסות למבקרים, ואחר כך גם את היציאות. בנוסף, כל האירועים המשותפים בוטלו.

"כל דבר נעשה בעצה אחת עם נציגות הדיירים", אומר מנכ"ל הרשת, עודד מור. "הנציגות מאוד מעורבת, יש להם ועדות בכל אחד מהתחומים, כמו תרבות וספורט וביטחון. אלה לא לקוחות מהסוג הרגיל שקונים והולכים, הם עוברים לחיות פה ועם כל הצוות. הם חיים איתנו שנים, יותר מאשר עם המשפחות שלהם. אנחנו כל היום יחד, בשמחות ובחולי, לכן המעורבות חשובה מאוד.

"אם בנאדם בקהילה יוצא וחוזר הביתה, הוא מדביק מקסימום את אשתו והילדים, אבל כאן הוא עלול להדביק קהילה שלמה. כאן האחריות הזאת היא של כל אחד כלפי עצמו וכלפי האחרים".

המטפלים יצאו לחל"ת

באחוזת ראשונים יש כ-200 עובדים, ועוד נותני שירותים חיצוניים כמו מדריכי חוגים. לכן החליטו שם להבחין בין צוות שנמצא במגע הדוק עם הדיירים, כמו צוות המחלוקות הסיעודיות, לבין צוות שיכול להתרחק מהדיירים, כמו שומרים, מנהלי חשבונות ואנשי שיווק.

"ברגע שהבנו שמה שגורם לתמותה במחלקות הסיעודיות הם העובדים, אלה שנותנים את הטיפול הפיזי, הוצאנו את רוב המטפלים שלנו לחל"ת", אומר מור. "השלמנו להם את המשכורת בין ה-70% ל-100% כי רצינו לשמר אותם, והבאנו מטפלים זרים שהחוזה שלנו איתם היה שהם גרים איתנו ואסור להם לצאת מהמתחם של האחוזה. את זה אפשר לעשות רק בזמני חירום. בהתחלה הם גם היו שבועיים בידוד, זה עלה לנו הרבה מאוד כסף. אנחנו לוקחים בחשבון שיש תקופות עם יותר הוצאות, אבל זה גם שומר על השם שלנו".

דפוסי הפעילות של המקום השתנו לגמרי, מעיד מור. "זה קצת פגע במוטו העיקרי של דיור מוגן כי אנחנו מוכרים חברה וביחדנס, והמגפה הכי גדולה היא הבדידות. אנשים נמרחים מול הטלוויזיה ומאבדים יכולות פיזיות ומנטליות. נאלצנו למצוא כל מיני פתרונות, זה היה הרבה ניסוי וטעייה.

"עם הזמן למדנו איזה 'סיכונים' אנחנו יכולים לקחת על עצמנו, בטח כשהבית סגור ו'נקי'. באוויר הפתוח אפשר לעשות דברים, יש לנו שטחים גדולים, אז עשינו הרבה מהפעילויות בחוץ. לכל אולם קבענו תפוסה מקסימלית, ואנשים צריכים להירשם מראש. היינו צריכים לפתח אפליקציה שמאפשרת להירשם דרכה לפעילויות. בגיל הזה יש אנשים יותר טכנולוגיים ופחות טכנולוגיים, אז אפשרנו גם רישום ידני.

"הבנו שאנשים עם אוריינות טכנולוגית עברו יותר טוב את תקופת הסגר, כי הייתה להם תחושת שליטה יותר טובה מול חשבון הבנק שלהם, או מול הזום עם בני המשפחה, או עם המייל. הבאנו אייפדים, ודאגנו שאנשים ידברו עם המשפחות שלהם ויראו אותם מול העיניים. זה דורש הרבה כוח אדם ומחשבה ומאמץ".

בלי אירועי שיווק

הבית הוא חלק מרשת אחוזות רובינשטיין (בבעלות משפחת רובינשטיין), הכוללת עוד שלושה בתים: אחוזת בית הכרם בירושלים, אחוזת צהלה ואחוזת פולג. קורונה או לא, מור מספר כי הם בונים כיום עוד בית בגבול גבעתיים-תל אביב, ובית בחולון, צמוד לקניון עזריאלי, "ובתוך שנה בהרצליה, באזור גליל ים החדש".

אתם לא חוששים להתרחב על רקע משבר הקורונה?
"כל הנושא של דיור מוגן הוא הסתכלות לטווח ארוך. אנחנו חברה פרטית מאוד ותיקה, שקיימת משנות ה-30 של המאה הקודמת, אז אין לנו לחץ של אשראים גדולים, אין לנו אג"ח, יש לנו אורך נשימה. אני מאמין שגם אם יש כרגע איזושהי ירידה, והיא לא היסטרית, הצורך רק ילך ויגבר".

בשונה מפרויקט מגורים, בבית דיור מוגן אנשים נפטרים בשלב מסוים, ולכן השיווק נעשה ברצף. מגפת הקורונה עצרה את השיווק, וגם את הכנסתם של דיירים חדשים. "במשך לפחות שלושה חודשים לא הכנסנו אף אדם חדש מבחוץ למחלקות הסיעודיות, גם כשנפטרו דיירים והתפנו מקומות. כשפתחנו מחדש, היה ביקוש. יש לנו מחלקה סגורה לאלצהיימר, ולמשפחות שיש להן בן משפחה שחולה במחלה היה מאוד קשה להחזיק אותו בבית בתקופה כזו.

"באשר לדיור המוגן, הפסקנו להביא הנה אנשים לביקורים ולקיים אירועי שיווק. בדרך כלל אנחנו עושים ארוחה, הופעה וסיור, אבל אני נזהר בלהביא עכשיו אנשים מבחוץ, אז נוצר פער שאנחנו עובדים למלא אותו. אני מביא אנשים בבודדת. מן הסתם זה פחות אפקטיבי, אבל גם אנשים שהיו תקועים בבית, לא היה להם קל. הם היו תלויים בבני המשפחה, שהיו באים ומניחים ליד הדלת את האוכל או התרופות או מה שצריך. הייתה להם בעיה להגיע לרופא, בעוד שאצלנו יש בילד אין מרפאה עם אחיות מסביב לשעון.

"במרכז המסחרי שלנו יש דואר, בנק וסופר. לדיירים לא נתנו לצאת לשם חודשיים, אבל לקחנו סטודנטים וחלק מהצוות שלא היה עסוק, כי עצרנו למשל את השיווק, ועשינו להם את כל הקניות בסופר ובבית המרקחת והבאנו עד הדלת, גם הלכנו עבורם לדואר.

"אני אישית לקחתי כרטיסי כספומט והוצאתי לדיירים כסף. הבאנו כל יום ארוחות חמות, שלחנו אמצעי תעסוקה, פרודוקטים של ספורט, חוברות תשבצים. עשינו הופעות בחצרות. היום הבית פתוח, אבל יש כללים ברורים של שמירה. אנחנו לא רוצים שבני המשפחה יעלו לדירות אלא ייפגשו בשטחים הציבוריים".

אתה מרגיש שניהלתם נכון את העניינים?
"זה הרבה אחריות. אני מנהל כבר עשרות שנים, ניהלתי בית חולים וניהלתי בתי מלון, וזה לא נמצא בשום ספר לימוד ושום ניסיון לא הכין אותנו לזה. אף פעם לא היינו במצב כזה, כל העולם לא היה. אין ממי ללמוד. זה לוקח הרבה כוחות נפש ולחצים, והחורף עוד לפנינו. להערכתנו נחיה כך עד סוף 2021, ולזה אנחנו נערכים". 

שיטת התשלום בדיור מוגן

התשלום בדיור מוגן מחולק לפיקדון כספי גדול עבור 'שכירת' הדירה שהדייר גר בה, ותשלום חודשי עבור השירותים שהוא מקבל.

פיקדון כספי - סכום כסף שהדייר משלם עם כניסתו לבית, וממנו מקוזז בכל שנה שיעור מסוים, בדרך כלל 3%-4% לשנה, עד לתקופה של 10-15 שנה לאחר כניסת הדייר לבית. משך זמן השחיקה תלוי בחוזה ובגיל הכניסה של הדייר לבית. בהנחה שרוב הדיירים נשארים לגור בבית עד יום מותם, בדרך כלל הפיקדון שמוחזר ליורשי הדייר נמוך ב-30%-36% מזה שהופקד.

תשלום חודשי - מגיע לגובה של כמה אלפי שקלים ומיועד לשירותים כמו בריכה, חדר כושר, שמירה, חוגים והחזקה (אינו כולל ארוחות, וחשבונות כמו חשמל, מים ועוד).

אחוזת ראשונים

בית דיור מוגן שהוקם בשנת 1996 בראשון לציון • המקום נמצא בבעלות חברת רובינשטיין הפרטית, שמפעילה עוד שלושה בתי דיור מוגן, ושלושה בשלבי הקמה • בצמוד למקום פעילות שלוש קופות חולים

צרו איתנו קשר *5988