גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדל שלום כמשל: מה קרה למחירי שכירות המשרדים בימי הקורונה?

איך משפיעה הקורונה על גורד השחקים הראשון שהוקם בישראל, מתי יגיע המבחן האמיתי של המגדל ומה אומרים המתווכים על מחירי השכירות ● בונים מחדש – האתגרים של ענף הנדל"ן 

מגדל שלום, ת"א / צילום: שלומי יוסף, גלובס
מגדל שלום, ת"א / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מגפת הקורונה מטלטלת את חיינו ויש לה גם השפעה משמעותית על תחום הנדל"ן. הממשלה עשתה מאמץ גדול כדי לאפשר לקבלנים להמשיך לעבוד גם בימי הסגר, מתוך ידיעה שמדובר בענף עתיר כוח אדם ומתוך הבנה שעצירת הבנייה בימים אלה תצמצם את היצע הדירות בטווח הבינוני. למרות זאת המגפה השפיעה ועוד תשפיע גם על הענף.

השבוע נפרסם ב"גלובס" סדרת כתבות שתבדוק חמישה סגמנטים בתחום הנדל"ן. והיום, התחום שניצב בפני השינוי הדרמטי מכולם בעקבות המעבר לעבודה מהבית - תחום המשרדים.

כאשר בוחנים את השפעות הקורונה על שוק המשרדים מתמקדים בדרך כלל במגדלי המשרדים החדישים. הפעם בחרנו לבדוק האם הקורונה משפיעה על המגדל הוותיק ביותר בתל אביב. מדובר במגדל שלום (כלבו שלום), גורד השחקים הראשון שנבנה בעיר תל אביב-יפו ונחנך ב-1965.

 

מיקום המגדל הפך אותו למבוקש וגם היום, אחרי עשרות שנים, הוא עדיין ניצב באחד המיקומים הנחשקים בתל אביב. המגדל הוותיק מתנשא לגובה 129 מטר מעל פני הים וכולל 34 קומות, שרובן מיועדות למשרדים. במפלס הרחוב אפשר למצוא קומת מסחר, שבימים רגילים, טרם הקורונה, הייתה הומה באנשים רוב שעות היום.

את הסיבוב במגדל שלום אפשר לסכם במילה אחת - שקט. יש אנשים פה ושם, המגדל אינו שומם, אבל המסדרונות שקטים והמעליות מגיעות ממש מהר. כל מי שמכיר בנייני משרדים עמוסים, יודע שלפעמים זו נקודת התורפה שלהם. בשיטוט בין הקומות השונות לא מצאנו אפילו שלט אחד שמפרסם משרדים להשכרה, אבל מצד שני ניתן בקלות לראות משרדים שפועלים בתפוסה חלקית.

"בסגר היה יותר ריק"

"שקט כאן מאוד. זה פשוט עצוב", אומר מבקר במגדל שמצטרף אליי לנסיעה במעלית בין קומה 15 לקומת הקרקע, "אני לא עובד כאן, אבל הרבה שנים מגיע לפגישות ואף פעם לא היה ככה. פשוט עצוב הקורונה הזו".

טרמפיסט אחר במעלית אותו אני מלווה מקומה 18 לקומת הלובי מציע פרשנות אחרת: "ריק? השאלה בהשוואה למה. בימי הסגר היה יותר ריק. עכשיו אני דווקא מרגיש יותר התעוררות. יש תנועה. אבל בהשוואה לימים שלפני הקורונה? אין מה להשוות. אני מקווה שעוד קצת סבלנות וזה יחזור".

עובדת ניקיון שאני פוגש באחת הקומות העליונות מסכימה שריק במגדל. "אין ספק שיש פחות תנועה ברחוב וגם במגדל", אומר עובד אחר מאחד המשרדים, "אני כאן כבר כמה שנים, ועכשיו ריק ושקט מאוד. הרבה אנשים עברו לעבוד מהבית. אני לא רואה משרדים שננטשים ולא שמעתי על חוזים שנפתחו. אבל אני מרגיש את הירידה בתנועה באופן ברור".

כדי לקבל זווית נוספת, אני יורד מטה לאחת המסעדות הוותיקות של המגדל, בקומת הביניים, שם אפשר למצוא גם דמויות שעווה, דגם של המגדל ותערוכות מתחלפות. "אני מרגיש שיש 50% פחות אנשים במגדל כל יום", אומר לי עובד במזנון. יש מי שיושב ואוכל, אבל מדובר במעטים. "זה הכול הקורונה, ויש הרבה פחות עבודה עכשיו. זה חבל ואני מקווה שהמצב יתאושש כמה שיותר מהר".

גם בשעת צהריים, כשביום רגיל המוני אנשים היו נוהרים לכיוון המסעדות של רוטשילד רבתי, התנועה דלילה. גם בקומת הלובי של המגדל, וגם כשיוצאים החוצה לרחוב שחוצה את המגדל בתחתית.

הכול כאילו רגיל, יש מכוניות ויש צפצופים והרבה אופנועים ואופניים, אבל זרם האנשים לכיוון ארוחת הצהריים בולט בהיעדרו. "אתמול עמדתי בלובי השני", אומר לי אחד השומרים בכניסה שבחודשים האחרונים בודק גם חום גוף לנכנסים ולא רק תיקים, "היו יותר אנשים שנכנסו. היום אני כאן בכניסה המזרחית יש פחות. לא יודע למה". ובאמת קשה להבין מי הולך לאן, קשה אפילו להבין מי מחייך, מי מודאג ומי סתם מפהק. המסכות מכסות הכול - וכולם עם מסיכות. כמעט.

בתוך המגדל אי אפשר למצוא שלטים להשכרה או עדות לכך ששטחים מתרוקנים או ריקים, למעט הבניין המערבי שעובר שיפוץ. כדי לנסות ולהבין מה קורה למחירים, פנינו למתווכים ויועצי נדל"ן מסחרי שמכירים את האזור.

"מגדל שלום יושב במיקום מעולה בסיטי של תל אביב. מתחם רוטשילד, אזור מאוד מבוקש. זה היתרון הגדול שלו. יש בסביבה בניינים חדשים יותר ובניינים לשימור, אבל לא הרבה, והמחירים במגדל שלום נמוכים יותר. כ-30% משטח המגדול זה שטחי שירות כמו מעליות, שירותים וכו’, נתון גבוה יחסית. מעבר לזה יש בו דמי ניהול גבוהים ביחס למגדלים חדשים יותר. מדובר בסביב 23 שקל למ"ר, כשבעזריאלי למשל המחיר הוא סביב 24 שקל למ"ר", אומר אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב ומנהל המחלקה המסחרית.

לדבריו, "בנכסים שאנחנו מכירים במגדל, יש ירידה של סביב 15% במחירי השכירות. זה בהתאם למצב השוק, כי היום מאוד מאתגר להשכיר בגלל הקורונה. יש לנו משרד שמחיר השיווק שלו היה 65 שקל למ"ר לפני קורונה, והיום מדברים על 53 למ"ר עם נכונות להתפשר עוד ללקוח רציני. יש משרד נוסף, שהיה 80 שקל למ"ר לפני הקורונה והיום יסכימו לסגור ב-65 למ"ר".

עם זאת, גלזר מוסיף שעל פי המידע שבידיו, התפוסה במגדל יפה והיא עומדת להערכתו על כ-80%. "האתגר האמיתי יהיה קשור לחוזים שיסתיימו ושטחים שמתפנים - כי להשכיר מחדש היום לא קל, במיוחד כשיש מגדלים אחרים ברוטשילד, התחרות על כל שוכר גדולה יותר והרבה אנשים עובדים מהבית".

גלזר מדגיש שאי אפשר להתעלם מהקורונה, אבל זו לא הסיבה היחידה למה שרואים עכשיו בשוק. "בשוק יש היצע נרחב של שטחי משרדים ובשנים האחרונות, ככל שהוא צמח בקצב מהיר, הוא ידע להכיל את הכמויות. ההערכות שלנו היו במהלך השנים שממילא ייקח לשוק כמה שנים לאזן את ההיצע ולהכיל את השטחים, גם בשוק רגיל. ואז הגיעה קורונה ויש בלימה, ויש גם חברות שיצמצמו שטחים, אז זה משפיע על השוק של המשרדים. הקורונה עכשיו מעצימה את הרוויה שהשוק הגיע אליה".

אין משרדים להשכרה

יורם בלומנטל, מנכ"ל משתוף בחברת יועצי הנדל"ן Cushman & wakefield -אינטר ישראל, מסכים שאזור לב תל אביב, שבו ממוקם מגדל שלום, לא סובל ממשבר דרמטי. "זה אזור שאין בו הרבה היצע חדש בשנים האחרונות. נכון להיום יש את השוכרים שעוברים לעבוד מהבית אבל זה לא משפיע ישירות על המשרדים עם חוזה בתוקף".

יורם בלומנטל, אינטר ישראל / צילום: אייל מרילוס

בלומנטל מסביר כי להערכתו בעוד הקורונה מובילה אותנו למשבר כלכלי בשלל תחומים, דווקא הנדל"ן המניב, בעיקר זה שמוחזק על ידי חברות ממוסדות, מגיע למשבר איתן: "יש כאן שיעורי תפוסה מאוד גבוהים ביחס לעולם. לא רואים ירידות משמעותיות במחירים, בטח לא במיקום הזה. אפשר לראות היום הרבה יותר גמישות והטבות לשוכרים, אבל לא ירידה בשכר דירה".

בלומנטל מוסיף כי "חברות ממשיכות לקיים חוזי שכירות ואני לא בטוח שבאמת כולם יעברו לעבודה רצופה מהבית בטווח הארוך. אני לא חושב שזה יחליף את העבודה במשרדים, כי בעבודה מהבית אין למשל סיעור מוחות שהוא הבסיס להצלחה של חברות רבות". 

הסיפור של מגדל שלום

מגדל שלום מאיר הוקם בשנת 1965 והוא מוכר יותר בתור "כלבו שלום" ● בעת חנוכתו המגדל התנוסס לגובה של 123 מטר והיה המבנה הגבוה ביותר במזרח התיכון ● כיום יש במגדל 34 קומות וגובהו טיפס ל-129 מטר ● לצורך השוואה, מגדל עזריאלי שרונה, גורד השחקים הגבוה ביותר בישראל מאז שנת 2016, מגיע לגובה של 238.5 מטר

עוד כתבות

דוד אמסלם / צילום: יוסי זמיר

הסכמות היסטוריות: הנפקת התעשייה האווירית יוצאת לדרך

ועדת השרים להפרטה צפויה לאשר להנפיק עד 35% מהתעשייה האווירית, לאחר שהושגו הסכמות עם הממונה על השכר ועם גורמי ביטחון • העובדים לא יידרשו להחזיר כסף בשל חריגות שכר, והאינטרסים החיוניים של המדינה יוגנו בכנסת

"פרי פלייס" ברחובות,היום. אחד מהפרויקטים להם הלוותה אקספו מיליוני שקלים / צילום: בר אל, גלובס

נאמני אלדד פרי: "קרן אקספו פועלת באופן כוחני"

הקרן מבקשת למנות לפרויקטים שלוו על ידה כונסי נכסים, ולהוציאם מידי הנאמנים, שבתגובה מאשימים אותה בהתנהלות דורסנית ● בא כוח אקספו: "עמדת הנאמנים תמוהה"

שכונת נחלת עלית מבט ממערב הדניה / הדמיה: אדר' דוד קנפו

מסלול ייחודי של פינוי-בינוי יאפשר את התחדשות שכונת רמת אליהו בראשל"צ

הופקדה תוכנית שכונת נחלת עילית בראשון לציון, שצפויה לתת מענה לפרויקט בינוי-פינוי-בינוי המתנהל בשכונת רמת אליהו ● כחלק מהפרויקט, 714 משפחות מרמת אליהו יעברו לנחלת עילית עוד לפני הריסת המבנים הישנים

תא"ל יורם לרדו / צילום: דובר צה"ל

תא"ל יורם לרדו יעמוד בראש רשות החירום הלאומית

תא"ל לרדו זכה במכרז לאחר שלפני כשנה פרש תא"ל זאב צוק רם מהתפקיד, על רקע חילוקי דעות בנוגע לפיזור סמכויות הרשות ● הרשות הייתה אמורה להיות הגוף שמתמודד עם משבר הקורונה, אך בשנים האחרונות תקציבה קוצץ בצורה משמעותית וכך גם כוח האדם שלה

יס פלנט / צילום: יחצ

סרט אימה לענקית הקולנוע של מוקי גריידינגר: סינוורלד דיווחה על הפסד של 1.6 מיליארד דולר

הקבוצה שמובלת על ידי מוקי גריידינגר הישראלי אשר גם שותף בה, עדכנה כי היום כי רשמה ירידה חדה בהכנסות במחצית הראשונה של 2020 - של כ-67% לסך של 712 מיליון דולר

תל אביב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

העיר ללא הפסקה מילאה רק רבע מחדרי המלון שלה בחודש שעבר

בתל אביב רק 53% מחדרי המלון (כ-4,650) נפתחו והתפוסה הממוצעת בהם עמדה על 36% ● אילת דווקא רשמה גידול בתפוסה בחודש אוגוסט כאשר סך הלינות בה היווה כ-43% מתוך סך הלינות בחודש אוגוסט ● התאחדות המלונות:"סגירתם פעם נוספת של מלונות ישראל לחודשים ארוכים, הינה מכת מוות לענף"

ראש הממשלה בנימין נתניהו ורעייתו עולים למטוס לחתימת ההסכם בוושינגטון / צילום: אבי אוחיון, לע"מ

"הוושינגטון פוסט": נתניהו נוהג להביא לארה"ב את הכביסה המלוכלכת, מילולית

גורמים רשמיים אמרו ל"וושינגטון פוסט" כי משפחת נתניהו נוהגת להביא מזוודות עם בגדים מלוכלכלים לביקורים בבית הלבן כדי שיטופלו על ידי שירותי הכביסה שניתנים בחינם במקום

משאית של קבוצת אורון אחזקות  / צילום: קבוצת אורון אחזקות והשקעות

נתיבי ישראל ישלמו לאורון אחזקות 133 מ' שקל לתחזוקת כבישים

חברת בת של קבוצת אורון אחזקות והשקעות זכתה במכרז של החברה הממשלתית לתחזוק כבישי הדרום ● מדובר באחד משני מכרזים ביצוע באזור זה

עו“ד קרין מאיר רובינשטיין, נשיאה ומנכ“לית האיגוד הישראלי לתעשיות מתקדמות / צילום: סיון פרג'

האיגוד הישראלי לתעשיות מתקדמות: החריגו חברות הייטק מסוימות מהסגר

עו"ד קרין מאיר רובינשטיין, נשיאה ומנכ"לית האיגוד , כתבה לראש הממשלה כי חברות הייטק וביומד בעלות מתקנים ייחודיים צריכות להיות מוכרות כמפעל חיוני: "התעשיות המתקדמות הן קטר הצמיחה של ישראל"

אינסטגרם / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

צ'קפוינט: נסגרה חולשת אבטחה חמורה שהתגלתה באינסטגרם

חברת אבטחת הסייבר הישראלית הודיעה כי חולשת אבטחה חמורה שהיתה עלולה לאפשר השתלטות על מכשיר הסמארטפון ● פייסבוק: "הדו"ח של צ'קפוינט מפריז בתיאור התקלה שתוארה בפנינו. הבעיה נפתרה"

המלחמה בקורונה / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

אף אחד לא יילחם בשבילנו את המלחמה הזאת

יש דבר אחד שאנחנו יכולים לעשות כפרטים, כקבוצות, כקהילות: לקחת אחריות על עצמנו. לקחת אחריות על מי שמסביבנו ועל גורלנו ● עברנו מלחמות ועברנו משברים, התגברנו על אינפלציה ואינתיפאדה, עשינו שלום, הבראנו את הכלכלה ואנחנו מסוגלים להתמודד גם עם מגפה

מייסדי חברת CURV איתי מלינגר (מימין) ודן ידלין / צילום: נתנאל טוביאס

הסטארט-אפ הישראלי Curv ישתף פעולה עם בורסת קריפטו מאיחוד האמירויות

החברה של איתי מלינגר ודן ידלין חתמה על הסכם שיתוף פעולה מסחרי עם חברת HAYVN מאמירות אבו דאבי, שבמסגרתו תספק לה פתרון טכנולוגי לניהול מאובטח של נכסים דיגיטליים

אריה דרעי ובנימין נתניהו / צילום: אמיל סלמן-הארץ

החלטות הממשלה משקפות את הוויכוח הפוליטי יותר משהן נוגעות לקורונה

ההתחלה דווקא נראתה טוב - דיונים ענייניים, אבל עם הזמן הכול התיישר, כרגיל, לפי הקווים הפוליטיים ● המשוואה של הפגנות - תפילות השתלטה על השיח ופרופ' גמזו כמעט שלא נשמע ● בינתיים זה עושה טוב לפוליטיקאים שמתנגדים להחלטות הממשלה

בנקאות בימי קורונה - דירוג אשראי / עיצוב: טלי בוגדנובסקי , גלובס

הקפאתם משכנתה? יכול להיות שדירוג האשראי שלכם ירד מבלי שידעתם

דירוג אשראי משקף את הסיכוי שנוכל להחזיר הלוואה במועד • למרות שמ-2019 לכל ישראלי יש דירוג "רשמי", הבנקים עדיין לא סומכים עליו • האם הקפאת משכנתה מורידה את הדירוג, מה לגבי צ'קים חוזרים, וכיצד משפיעה הקורונה? • כתבה שלישית בסדרה

אדוארדו אלשטיין, בעלי אי.די.בי  / צילום: שלומי יוסף, גלובס

האם ימיו של אלשטיין כבעל השליטה באי.די.בי יסתיימו היום?

בית המשפט דן בבקשת נאמן אגרות החוב מסדרה ט' של אי.די.בי להוציא צו פתיחת הליכים לחברה ולמנות לה נאמן ● הדיון הסתיים ללא הסכמות, בהמתנה להחלטת השופט

עו”ד אמיר עסלי / צילום: איל יצהר

מגמת "ההצעה הלא אחידה" בהנפקות - פה כדי להישאר

ההצעה הלא אחידה מספקת וודאות גבוהה יותר, הן לחברה ביחס להצלחת ההנפקה והן למשקיעים המוסדיים ● הנפקות ראשוניות בהצעה לא אחידה יכולות לתרום לשוק משוכלל יותר, פעיל יותר ובריא יותר

מקררי חלב בסופרמרקט / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

לקראת החמרת הסגר: נמשך המחסור בחלב ברשתות המזון

גורמים בענף החלב מסבירים כי המחלבות מתקשות לספק סחורה על רקע גל החום של השבוע שעבר, הביקושים המוגברים לקראת החג והידוק הסגר ● המחסור הוא בעיקר בחלב של שטראוס וטרה

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

עליות קלות בסיום המסחר בוול סטריט; זום צנחה ב-7.1%

בורסות אירופה ננעלו בירידות ● עליות נרשמו במניות אפל, טסלה ואמזון ● מכירות של בתים חדשים בארה"ב גדלו ב-4.8% באוגוסט לקצב שנתי של כ-1.01 מיליון בתים

סניף של ג'מבו באלקסדרופוליס, יוון / צילום: שאטרסטוק

האם הסכם הזיכיון של פוקס עם ג׳מבו היוונית נמצא בסכנה?

הדיווח - בעקבות פניית רשות ני"ע ● הסימן המסחרי ג׳מבו שבאמצעותו פוקס מתעדת להקים רשת חנויות כלבו מוזלות בישראל עדיין לא שייך לה, והוא פתוח להתנגדויות ברשם החברות עד סוף החודש ● המתחרה המקומית שנקראת ג'מבו סטוק ומפעילה 10 חנויות בתחום הגישה גם היא בקשה לרישום הסימן המסחרי לשם

מחסום משטרתי בתל אביב. המשטרה פרסה מחסומים ברחבי הכבישים בערים כדי לפקח על הגבלות התנועה של הממשלה בצל הקורונה / צילום: כדיה לוי, גלובס

ההייטק, התעשיות הביטחוניות וחלק מהפיננסים יוחרגו מהסגר. אלו עוד הקלות ניתנו ברגע האחרון?

ההקלות סוכמו לאחר שבישיבת הממשלה אושר מתווה מחמיר לסגר שאינו מאפשר לעסקים שאינם מוגדרים חיוניים לפעול בתכונת מצומצמת ● כ"ץ: "אני גאה בכך שאחרי מאבק קשה הצלחתי היום לשנות את מתווה סגירת המגזר הפרטי ובניגוד לכוונה שהסתמנה אתמול"