גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מימון נדל"ן עם בלוקצ'יין: לשוק נפל האסימון

המהפכה הבאה בשוק הנדל"ן העולמי צפויה להגיע באמצעות טוקניזציה של נכסים פיזיים ● עם זאת, המערכת החוקית והרגולטורית עדיין אינה ערוכה לקראתה

מימון נדל"ן עם בלוקצ'יין / אילוסטרציה: אריק סולטן
מימון נדל"ן עם בלוקצ'יין / אילוסטרציה: אריק סולטן

האל הרומאי פורטונוס היה בתחילת דרכו אל המפתחות, הדלתות והמנעולים, והוא היה זה ששמר על הבתים ועל מחסני התבואה. בימינו היה אפשר לקרוא לו "אל המשכנתאות" - זה שנועל את שוק הנדל"ן ומגן עליו מפני השינויים שמאפיינים את המערכת הכלכלית כולה, ואת עולם הבנקאות בפרט. אלא שבאחרונה נראה כי אפילו שוק הנדל"ן עומד בפני מהפכה.

שוק המשכנתאות שונה מתחומי העיסוק הבנקאיים הקלאסיים. ההבדל נעוץ באופיו של תחום הנדל"ן. מדובר בנכסים יקרים במיוחד ולא נזילים, שהופכים עבור רוב הציבור את רכישת הדירה לאירוע חד-פעמי ומכונן. אם נוסיף לכך את הקושי לאמוד ערך נכסים ולהשוות בין נכסים שונים, את ריבוי המתווכים בדרך לרכישה - מתווכי נדל"ן, עורכי דין, בנקים למשכנתאות ויועצים שונים, את הרגולציה המאסיבית ואת המורכבות של תהליך הרישום, נקבל תחום מאובן וכמעט חסין מפני שינוי.

לזכותם של חלק מבנקי המשכנתאות עומדת השקעה רבה בהנגשה ובדיגיטציה של השירות. תהליכים פיזיים שארכו בעבר ימים ושבועות, נהפכו לפרוצדורות קצרות יחסית, וגרירת רגליים מסניף לסניף הומרה בהעלאת חומר פשוטה לאתר הבנק. אלא שכמו שציינתי בטורים קודמים שלי ב"גלובס", השלב הזה של תרגום העולם הישן לעולם דיגיטלי, הוא רק השלב הראשון והשטחי ביותר במהפכת האינטרנט. עיקר השינוי מגיע אחר כך.

באחרונה נראים בשוק הנדל"ן הניצנים הראשונים לשלב השני, שבו נכנסים לשוק שחקנים המשנים את המודלים העסקיים ואת אופיים של שיתופי הפעולה הכלכליים. בתוך כך, חברות PropTech (טכנולוגיית נדל"ן) בכל רחבי העולם עורכות ניסיונות, שעתידים לשנות את השוק באופן יסודי.

אפשרות כניסה למשקיעים קטנים

המהפכה המשמעותית צפויה להגיע מעולם הבלוקצ'יין והטוקניזציה של נכסים פיזיים. טוקניזציה היא ייצוג של דברי ערך בסימנים דיגיטליים (Tokens, או בעברית אסימונים) על מערכת בלוקצ'יין. דברי הערך יכולים להיות מניות, כסף, זהב, חפצי אומנות, הכנסות עתידיות של אדם - וכמובן, גם נדל"ן.

הטוקניזציה מאפשרת יצירת נזילות למוצרים שלא נחשבו נזילים עד כה, החל בהון אנושי ועד לדירה. היא מאפשרת הנמכת סף הכניסה להשקעה, היעלמותן של עמלות גבוהות ומאפשרת למשקיעים קטנים וזעירים להשקיע בסכומים זעירים תמורת חלקים זעירים בנכס. הבלוקצ'יין, כמסד נתונים מבוזר, מאפשר ניהול נכסים שקוף ואוטומטי, ללא מתווכים ובעלויות זעירות.

בענף הנדל"ן מסייעת הטוקניזציה בפתרון המכשולים שמניתי קודם. באמצעות טוקניזציה ניתן "לשבור" בעלות על נכס לחלקיקים קטנים ולהוריד את סף הכניסה להשקעה. אפשר "לשבור" פרויקט עוד לפני שלבי הבנייה שלו, לייצר טוקן המייצג חלקיקי משכנתא, או להציע ייצוגים דיגיטליים של ניירות ערך מגובי חוב.

החיסרון הגדול הוא אולי החדשנות בשיטה הזו, המקדימה את המערכת החוקית והרגולטורית, שאינה ערוכה עדיין להתמודד מול פוטנציאל ההשלכות של עולם שבו כל דבר נהפך לנכס מכיר ובר השקעה. במלים אחרות, הטוקניזציה נמצאת רק בתחילת דרכה.

יישום מוצלח של טוקניזציה באירופה

דוגמה לתהליך מוצלח של טוקניזציית נדל"ן היא מגרש חניה בפארק הטכנולוגי בעיר לובליאנה, בירת סלובניה. הנכס לא נמכר במשך שישה חודשים, ואילו תהליך הטוקניזציה איפשר את מכירתו בתוך 16 יום בלבד. המגרש יוצג באמצעות טוקנים (מטבעות דיגיטליים על גבי רשת בלוקצ'יין), ו-20 מחזיקי הטוקנים שהונפקו מקבלים, באופן אוטומטי, באמצעות הבלוקצ'יין דיבידנדים מתוך תשלומי החונים במגרש. כל המערכת הפיננסית לניהול הנכס מתבצעת כולה על גבי בלוקצ'יין, ללא מגע יד אדם.

דוגמה נוספת, ואולי מוכרת יותר, היא של מלון סנט רג'יס (St. Regis) בעיירה אספן שבקולורדו, ארה"ב. היזמית של המלון מכרה טוקנים בשווי 18 מיליון דולר, המאפשרים בעלות על חלקים קטנים מהמלון. המכירה התבצעה באמצעות שותפות עם חברות ברוקרים רשומות ומפוקחות בארה"ב. כל טוקן נמכר בעלות של דולר אחד, והמשקיעים התבקשו לרכוש מינימום של 10,000 טוקנים.

בדוגמה אחרת, ביוני 2019 הומר נכס בפריז, בירת צרפת, בשם AnnA Villa ב-6.5 מיליון אירו. גם במקרה זה, וגם במקרה של סנט רג'יס באספן, כל אסימון דיגיטלי "נשבר" לחלקים קטנים ונסחר בשוק שניוני. לקראת סוף 2019 קיבלה קבוצת Fundament הגרמנית אישור מהפיקוח על שוק ההון בגרמניה להנפיק איגרות חוב הנתמכות בשורת נכסים שעברו טוקניזציה. הטוקניזציה של אותם נכסים בגרמניה, שבוצעה על מערכת הבלוקצ'יין של את'ריום, מוערכת בהיקף של כ-250 מיליון אירו.

האל הרומאי פורטונוס, שהתחיל את ייעודו כאל הדלתות והמנעולים, נהפך ברבות השנים לאל האחראי גם על נמלי הכניסה למדינה. עם ההתפתחות הטכנולוגיות האחרונות בתחום, נראה כי פורטונוס מאפשר סוף-סוף שינוי מהותי גם בשוקי הנדל"ן והמשכנתאות. 

הכותב הוא הוא דוקטור לפילוסופיה של הכלכלה, עוסק בלימודי עתידים בתחום הפיננסי. לימד במשך שנים בבתי הספר לכלכלה ולמינהל עסקים במכללה למינהל. מרצה ויועץ בתחום הפינטק

עוד כתבות

בנימין נתניהו / צילום: אורן בן חקון, פול

פייסבוק הסירה פוסט של נתניהו שביקש פרטים של אזרחים ותיקים שלא התחסנו

פוסט שפורסם בעמוד הפייסבוק הרשמי של בנימין נתניהו, בו ביקש רה"מ לדווח בצ'ט בוט על אזרחים בני 60 ומעלה שלא התחסנו על-מנת שיול לשכנע אותם להתחסן ● בנוסף, פייסבוק השעתה את הצ'ט בוט עצמו ● הליכוד: "המטרה הייתה לעודד ישראלים מעל גיל 60 להתחסן כדי לשמור על חייהם"

גיורא ארדינסט / צילום: אייל טואג

6 שותפים חדשים מצטרפים למשרד ארדינסט-בן נתן-טולידאנו ושות'

המשרד צירף את עוה"ד ליאור אתגר, אפרת ציבולסקי, נועה בר, יובל נעים, איריס קושל והדס ארנברג

המטה של הפורום הכלכלי העולמי בז'נבה שווייץ / צילום: Reuters, Francois Glories/ABACAPRESS.COM

ללא שיחות מסדרון והרחק מדאבוס: הכינוס הכלכלי העולמי נפתח היום באינטרנט

הכינוס ה-51 של הפורום הכלכלי העולמי מתקיים לראשונה במתכונת מקוונת בשל מגפת הקורונה ● הדגש השנה: "אתחול מחדש של הכלכלה העולמית" אחרי המגפה ● נתניהו ינאם בכנס ביום רביעי הקרוב

700 אלף מנות חיסון חדשות הגיעו אתמול (א') לישראל / צילום: איל יצהר

קופת חולים מכבי: פחות מ-0.01% ממקבלי מנת החיסון השנייה חלו בקורונה

מנתונים של אגף מידע ובריאות דיגיטלית במכבי שירותי בריאות עולה כי 20 אנשים בלבד נדבקו בקורונה מקרב כ-128,600 מחוסנים

אילוסטרציה של החיסון לקורונה של מודרנה / צילום: Reuters, Dado Ruvic

מנכ"ל מודרנה: הרגולציה לחיסונים למוטציות תהיה פשוטה; הקורונה תישאר כאן לנצח

אנליסט הביומד אורי הרשקוביץ: "חדשות טובות עבור חברות החיסונים, פחות עבורנו" ● מניית מודרנה עלתה אתמול ב-12%, לשווי של כ-58 מיליארד דולר

בית הארחה של כנסייה ברמלה / צילום: Shutterstock

כנסייה היא לא עסק: לא תשלם על היטל השבחה על מכירת קרקע

הכנסייה האנגליקנית ברמלה מכרה קרקע והתבקשה לשלם היטל השבחה • הכנסייה טענה כי היא עוסקת רק בפעילויות דת וצדקה ולא בפעילות בעלת גוון עסקי ומסחרי, ולכן היא פטורה מהיטל • מה קבע השופט?

מבצע חיסונים של חברת אסטרהזנקה בבית אבות בלונדון / צילום: Associated Press, Matt Dunham

דיווחים בגרמניה: חיסון אסטרה-זנקה יעיל רק ב-8% מעל גיל 65; החברה מכחישה

מקורות בממשלת גרמניה מסרו לכלי תקשורת במדינה כי החיסון לקורונה של חברת אסטרה-זנקה יעיל רק ב-8% מהמקרים בהגנה על מבוגרים מעל גיל 65, הרבה מתחת ל-62% היעילות שהחברה חזתה לכלל האוכלוסייה על סמך ניסויים קליניים

טל גרנות / צילום: שלומי יוסף

המהלכים שמבהירים שמשרד התקשורת מוריד את הכפפות מול הוט

הוט מצאה עצמה בימים האחרונים מול מציאות שונה מזו שהורגלה אליה, לאחר שמשרד התקשורת העמיק את הפיקוח וקנס אותה ב-6 מיליון שקל • מה גרם לשינוי ואיך קשורה לכך עסקת IBC?

יניב הרוש, בעלי תל יצחק קיטשן אנד גארדן / צילום: מיקאל כהן

"הלקוחות אספו כסף כדי לשלם לי את הקנס, אבל אני יזם, ואת הסיכונים אני לוקח בעצמי. תרמתי את זה"

יניב הרוש, בן 40, נשוי ואב לשלושה, בעלי תל יצחק קיטשן אנד גארדן ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

הפגנה מחוץ לבית המשפט העליון בדרישה לפתוח בחקירה פלילית נגד בנימין נתניהו בפרשת הצוללות / צילום: רפי קוץ

בג“ץ ביקש הבהרות על חלקו של נתניהו בפרשת המניות: "איך זה קשור לתפקידו?"

בג"ץ דן בעתירות לפתיחת חקירה נגד רה"מ בפרשת הצוללות ובפרשת מכירת המניות שרכש מבן-דודו ● השופטים הקשו על העותרים בנוגע לטענת ההתיישנות על פרשת המניות ומידת הקשר שלה לצוללות

מזרחי טפחות משכנתא/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

המשקיעים חזרו, הצעירים הסתערו, ו-2020 שברה את שיאי המשכנתאות

2020 הכתה את כל התחזיות לשוק הדיור תחת הקורונה: במהלך שנה שעברה נלקחו משכנתאות בהיקף 78.1 מיליארד שקל - גידול של 15% לעומת 2019 ● 15% מכלל המשכנתאות היו במסגרת "מחיר למשתכן"

אדלרסברג שבתאי / צילום: נאסד"ק

אודיוקודס סוגרת את 2020 עם קפיצה של 575% ברווחים

אודיוקודס סיימה את הרבעון עם רווח נקי Non-GAAP של 15.2 מיליון דולר שהם 44 סנט למניה, גבוה ב-7 סנטים מתחזיות האנליסטים ● ב-2020 הסתכם הרווח ב-46.7 מיליון דולר והרווח למניה הגיע ל-1.41 דולר

חוקרת בודקת מבחנות דם כחלק מהניסוי בחיסון של מודרנה לנגיף הקורונה / צילום: Taimy Alvarez, AP

מודרנה: החיסון שלנו מגן נגד הקורונה הבריטית והדרום אפריקאית

ההגנה נגד הווריאנט הדרום אפריקאי נמוכה מאשר מול ויראנטים קודמים ● מודרנה תצא גם לניסוי קליני לבדוק את ההגנה של החיסון שלה נגד הווריאנטים החדשים

נתב"ג בימי קורונה / צילום: כדיה לוי, גלובס

חייבים לטוס לחו"ל? רק אם יש לכם 10,000 דולר לשעת טיסה

סגירת השמיים איננה הרמטית לחלוטין ● מי שירצה בכל זאת לטוס יצטרך להגיש בקשה לועדת חריגים ● אם בקשתו תאושר הוא יוכל לצאת או להיכנס לישראל ● בהיעדר טיסות מסחריות הדרך היחידה לעשות זאת היא להצטרף לטיסת מטען, או לחכור מטוס פרטי

סדרה טהרן / צילום: כאן 11

סערת טהרן בתאגיד: "מי ניסה או ניסתה לטייח את המידע האמיתי"

לפי התקנות, בהפקות מקור קנויות קיימת חובה על התאגיד לדאוג כי 75% מהמשתתפים בהפקה יהיו תושבי ישראל ● כעת טוען ארגון אקט כי בניגוד לדיווחי התאגיד - בהפקת הסדרה "טהרן" לקחו חלק בעיקר אנשי צוות יוונים ● כאן: "התאגיד מקפיד וימשיך להקפיד על קיום החוק בכל הפקותיו"

מכולות בנמל חיפה. יצוא הסחורות של ישראל קטן ב־4% ב־2020 / צילום: Reuters, Ronen Zvulun

קטר ההייטק החזיק גם את הייצוא הישראלי: יצוא השירותים השתווה לראשונה ליצוא הסחורות

לראשונה, יצוא השירותים השתווה בשנת 2020 ליצוא הסחורות • לפי אומדן מכון היצוא, אשתקד ספג היצוא הישראלי ירידה מתונה של 3% והסתכם ב-107 מיליארד דולר • ההייטק ממשיך להיות הענף הדומיננטי - אחראי ליותר ממחצית היצוא

נתן חץ / צילום: איל יצהר

אלוני חץ רוכשת מבני משרדים בפארק המדע בקיימברידג' תמורת 193 מיליון שקל

במסגרת העסקה חתמה אתמול EB, ש-96% ממניותיה מוחזקות בידי אלוני חץ, על הסכם לרכישת זכות חכירה ל-150 שנים במתחם בשטח של 17 דונם בפארק המדע קיימברידג' סייאנס פארק ● לדברי אלוני חץ, למתחם פוטנציאל השבחה עתידי להקמת פארק מדע מודרני, תוך כדי הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה

הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

פעילות אקזוטית ממשיכה לזרום לשלדים בורסאיים: סייבר, רכב חשמלי וחקלאות ורטיקלית

בעלי שליטה בחברות דלות פעילות מנצלים את הביקוש להשקעה בחברות טכנולוגיה כדי למזג לתוכן פעילויות בהליך מהיר - מהלך שלכל הפחות מסייע לזינוק במניה

הבורסה בתל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי , גלובס

ירידות בת"א אחרי 'פתיחה אנגלית': אופקו מזנקת, פורסייט צונחת

ת"א 35 מאבד 0.4%, ת"א 90 יורד ב-0.3% ● מודרנה מעדכנת על יעילות החיסון על המוטציות ● אודיוקודס פרסמה דוחות לפיהן רשמה החברה עלייה ברווח ובהכנסות ברבעון הרביעי

אמיר ירון נגיד בנק ישראל / צילום: יונתן בלום

בנק ישראל יוצא נגד התוכנית הכלכלית: "חלוקה באופן אוניברסלי ולא מובחן איננה יעילה"

בבנק ישראל מלינים כי עקרונות התכנית הכלכלית הועברו לבנק ישראל זמן קצר לפני פרסומה, וכי דרושים נתונים על מנת לבחון את הנחיצות שלה ● בנק ישראל: "חלוקת משאבים ציבוריים צריכים להתבצע על פי יעילות כלכלית וקריטריון הפגיעה ממשבר הקורונה"