גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מימון נדל"ן עם בלוקצ'יין: לשוק נפל האסימון

המהפכה הבאה בשוק הנדל"ן העולמי צפויה להגיע באמצעות טוקניזציה של נכסים פיזיים ● עם זאת, המערכת החוקית והרגולטורית עדיין אינה ערוכה לקראתה

מימון נדל"ן עם בלוקצ'יין / אילוסטרציה: אריק סולטן
מימון נדל"ן עם בלוקצ'יין / אילוסטרציה: אריק סולטן

האל הרומאי פורטונוס היה בתחילת דרכו אל המפתחות, הדלתות והמנעולים, והוא היה זה ששמר על הבתים ועל מחסני התבואה. בימינו היה אפשר לקרוא לו "אל המשכנתאות" - זה שנועל את שוק הנדל"ן ומגן עליו מפני השינויים שמאפיינים את המערכת הכלכלית כולה, ואת עולם הבנקאות בפרט. אלא שבאחרונה נראה כי אפילו שוק הנדל"ן עומד בפני מהפכה.

שוק המשכנתאות שונה מתחומי העיסוק הבנקאיים הקלאסיים. ההבדל נעוץ באופיו של תחום הנדל"ן. מדובר בנכסים יקרים במיוחד ולא נזילים, שהופכים עבור רוב הציבור את רכישת הדירה לאירוע חד-פעמי ומכונן. אם נוסיף לכך את הקושי לאמוד ערך נכסים ולהשוות בין נכסים שונים, את ריבוי המתווכים בדרך לרכישה - מתווכי נדל"ן, עורכי דין, בנקים למשכנתאות ויועצים שונים, את הרגולציה המאסיבית ואת המורכבות של תהליך הרישום, נקבל תחום מאובן וכמעט חסין מפני שינוי.

לזכותם של חלק מבנקי המשכנתאות עומדת השקעה רבה בהנגשה ובדיגיטציה של השירות. תהליכים פיזיים שארכו בעבר ימים ושבועות, נהפכו לפרוצדורות קצרות יחסית, וגרירת רגליים מסניף לסניף הומרה בהעלאת חומר פשוטה לאתר הבנק. אלא שכמו שציינתי בטורים קודמים שלי ב"גלובס", השלב הזה של תרגום העולם הישן לעולם דיגיטלי, הוא רק השלב הראשון והשטחי ביותר במהפכת האינטרנט. עיקר השינוי מגיע אחר כך.

באחרונה נראים בשוק הנדל"ן הניצנים הראשונים לשלב השני, שבו נכנסים לשוק שחקנים המשנים את המודלים העסקיים ואת אופיים של שיתופי הפעולה הכלכליים. בתוך כך, חברות PropTech (טכנולוגיית נדל"ן) בכל רחבי העולם עורכות ניסיונות, שעתידים לשנות את השוק באופן יסודי.

אפשרות כניסה למשקיעים קטנים

המהפכה המשמעותית צפויה להגיע מעולם הבלוקצ'יין והטוקניזציה של נכסים פיזיים. טוקניזציה היא ייצוג של דברי ערך בסימנים דיגיטליים (Tokens, או בעברית אסימונים) על מערכת בלוקצ'יין. דברי הערך יכולים להיות מניות, כסף, זהב, חפצי אומנות, הכנסות עתידיות של אדם - וכמובן, גם נדל"ן.

הטוקניזציה מאפשרת יצירת נזילות למוצרים שלא נחשבו נזילים עד כה, החל בהון אנושי ועד לדירה. היא מאפשרת הנמכת סף הכניסה להשקעה, היעלמותן של עמלות גבוהות ומאפשרת למשקיעים קטנים וזעירים להשקיע בסכומים זעירים תמורת חלקים זעירים בנכס. הבלוקצ'יין, כמסד נתונים מבוזר, מאפשר ניהול נכסים שקוף ואוטומטי, ללא מתווכים ובעלויות זעירות.

בענף הנדל"ן מסייעת הטוקניזציה בפתרון המכשולים שמניתי קודם. באמצעות טוקניזציה ניתן "לשבור" בעלות על נכס לחלקיקים קטנים ולהוריד את סף הכניסה להשקעה. אפשר "לשבור" פרויקט עוד לפני שלבי הבנייה שלו, לייצר טוקן המייצג חלקיקי משכנתא, או להציע ייצוגים דיגיטליים של ניירות ערך מגובי חוב.

החיסרון הגדול הוא אולי החדשנות בשיטה הזו, המקדימה את המערכת החוקית והרגולטורית, שאינה ערוכה עדיין להתמודד מול פוטנציאל ההשלכות של עולם שבו כל דבר נהפך לנכס מכיר ובר השקעה. במלים אחרות, הטוקניזציה נמצאת רק בתחילת דרכה.

יישום מוצלח של טוקניזציה באירופה

דוגמה לתהליך מוצלח של טוקניזציית נדל"ן היא מגרש חניה בפארק הטכנולוגי בעיר לובליאנה, בירת סלובניה. הנכס לא נמכר במשך שישה חודשים, ואילו תהליך הטוקניזציה איפשר את מכירתו בתוך 16 יום בלבד. המגרש יוצג באמצעות טוקנים (מטבעות דיגיטליים על גבי רשת בלוקצ'יין), ו-20 מחזיקי הטוקנים שהונפקו מקבלים, באופן אוטומטי, באמצעות הבלוקצ'יין דיבידנדים מתוך תשלומי החונים במגרש. כל המערכת הפיננסית לניהול הנכס מתבצעת כולה על גבי בלוקצ'יין, ללא מגע יד אדם.

דוגמה נוספת, ואולי מוכרת יותר, היא של מלון סנט רג'יס (St. Regis) בעיירה אספן שבקולורדו, ארה"ב. היזמית של המלון מכרה טוקנים בשווי 18 מיליון דולר, המאפשרים בעלות על חלקים קטנים מהמלון. המכירה התבצעה באמצעות שותפות עם חברות ברוקרים רשומות ומפוקחות בארה"ב. כל טוקן נמכר בעלות של דולר אחד, והמשקיעים התבקשו לרכוש מינימום של 10,000 טוקנים.

בדוגמה אחרת, ביוני 2019 הומר נכס בפריז, בירת צרפת, בשם AnnA Villa ב-6.5 מיליון אירו. גם במקרה זה, וגם במקרה של סנט רג'יס באספן, כל אסימון דיגיטלי "נשבר" לחלקים קטנים ונסחר בשוק שניוני. לקראת סוף 2019 קיבלה קבוצת Fundament הגרמנית אישור מהפיקוח על שוק ההון בגרמניה להנפיק איגרות חוב הנתמכות בשורת נכסים שעברו טוקניזציה. הטוקניזציה של אותם נכסים בגרמניה, שבוצעה על מערכת הבלוקצ'יין של את'ריום, מוערכת בהיקף של כ-250 מיליון אירו.

האל הרומאי פורטונוס, שהתחיל את ייעודו כאל הדלתות והמנעולים, נהפך ברבות השנים לאל האחראי גם על נמלי הכניסה למדינה. עם ההתפתחות הטכנולוגיות האחרונות בתחום, נראה כי פורטונוס מאפשר סוף-סוף שינוי מהותי גם בשוקי הנדל"ן והמשכנתאות. 

הכותב הוא הוא דוקטור לפילוסופיה של הכלכלה, עוסק בלימודי עתידים בתחום הפיננסי. לימד במשך שנים בבתי הספר לכלכלה ולמינהל עסקים במכללה למינהל. מרצה ויועץ בתחום הפינטק

עוד כתבות

העיתונאי אבישי בן חיים מותקף בהפגנה מול בית ראש הממשלה. עיתונאים מותקפים ואף אחד לא עומד לדין / צילום: צילום מסך חדשות 13

כדי להגן על עיתונאים ועל הדמוקרטיה אין צורך בחקיקה פלילית מיוחדת

מכון החשיבה "זולת" יצא ביוזמה לקבוע עבירה פלילית חדשה בחוק העונשין נגד מי שתוקפים עיתונאים • היוזמה נועדה למטרה ראויה, אבל היא מיותרת • הטיפול בנושא יכול וצריך להיעשות באמצעות הגברת האכיפה בהסתמך על הוראות החוק הקיימות, וגם באמצעות חינוך והסברה

מפגינה בהפגנת העצמאים בגן בצ'רלס קלור, בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס

חילוקי דעות, הפרד ומשול וראיון אחד אצל אופירה וברקו: לאן נעלמה מחאת העצמאים?

כל אחד מארגוני העצמאים מושך לכיוון אחר, ההפגנות הכלכליות שהובילו ראשי המאבק שינו כיוון, והפוליטיקאים ואנשי האוצר ניצלו את המצב וטיפלו במחאה בשיטה של הפרד ומשול • מה קרה למחאת העצמאים, שעד לפני חודש נראתה שתוביל את הממשלה לשינוי היסטורי במעמדם

שאול מרידור / צילום: רפי קוץ

כ"ץ למרידור: "אם לא תשב בשקט אוציא אותך מהחדר"

המתיחות בין שרי הממשלה לפקידים מגיעה לשיא חדש - והפעם תורו של שר האוצר ישראל כ״ץ להיכנס לעימות עם ראש אגף התקציבים באוצר, שאול מרידור

ד"ר ירדן לוינסקי / צילום: גלית לוינסקי

"כולנו במצב של טראומה מתמשכת": הסבר פסיכיאטרי למה שקורה לנו בקורונה

הפסיכיאטר ירדן לוינסקי מסביר מה קרה לנפש שלנו בקורונה, מה אנחנו יכולים לעשות כדי להתגבר, ולמה בישראל מתקשים למצוא במה להיאחז ● "בכל העולם יש חוסר ודאות, אבל פה רבים אחד עם השני ומייצרים כאוס" ● פרויקט מיוחד

נשיא בלארוס אלכסנדר לוקשנקו / צילום: AP

הבחירות לנשיאות בבלארוס: צעירה בת 37 מאתגרת את המנהיג הוותיק לוקשנקו

סבטלנה טיכנובסקאייה רוכבת על גל של תסכול משלטונו של הנשיא שמכהן בתפקיד כבר 26 שנים  ● הוא מואשם בקיפאון כלכלי, הפרת זכויות אדם, וטיפול תמוה במגפת הקורונה

שיחת עבודה בווידיאו / צילום: שאטרסטוק

שולחים שלושה סימני שאלה בווטסאפ? זה מה שיחשבו עליכם במקום העבודה

אחד המאפיינים של עבודה מרחוק הוא תעבורה מרובה של תקשורת בטקסט ● ד"ר אריק חשין, חוקר רגשות מאוניברסיטת חיפה, מסביר ממה צריך להיזהר כשמאמצים מודל עבודה בקפסולות ואיזה מסר אנחנו מעבירים כשאנחנו כותבים מיילים ארוכים

נעמה איזנברוך ודני רופ. לשכת רואי החשבון מול קמפיין משרד האוצר / צילום: אביב חופי, צילום מסך

היינו קודרים קודם: מה מפריע ללשכת רואי החשבון בקמפיין משרד האוצר

וגם: הגרסה הגרמנית של הסדרה "שטוקהולם" יוצאת בימים אלה לצילומים בקלן ובון ● השיחה

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: ONATHAN ERNST, רויטרס

טראמפ חתם על צו נשיאותי נגד טיקטוק: החברה "המומה מהצעד"

הצו ייכנס לתוקף תוך 45 יום ● בעקבות הצו, מניית טנסט (Tencent) חברת האם של WeChat צוללת ביותר מ-7%

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

ירידות בוול סטריט בצל נתוני התעסוקה והחרפת הסכסוך בין ארה"ב לסין

פורסמו נתוני התעסוקה בארה"ב: למרות שעקפו את הצפי, מדובר בהאטה בקצב הוספת המשרות החדשות לעומת יוני ומאי ● טראמפ חתם על צו נשיאותי להפסקת האינטרקציה העסקית עם טיקטוק ו-WeChat ● בנק אוסטרליה אמר שקצב השיקום הכלכלי של המדינה יהיה איטי יותר משחזו מראש

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

כל מה שידענו על האנושות השתנה השבוע בזכות מיקרוסקופ אחד

343 שנה אחרי שנצפה לראשונה תא הזרע שוחה כדולפין בתנועות סימטריות, גילינו שהוא בכלל מתפתל סביב עצמו כמו מקדחה ששמו על הרצפה ולא ניתקו מהחשמל ● מה זה אומר עלינו?

שי ג'ינפינג, נשיא סין, ודונלד טראמפ, נשיא ארה"ב / צילום: KEVIN LAMARQUE, רויטרס

פרשת טיקטוק: כשהממשל האמריקאי מתחיל לחקות את סין

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ עלה מדרגה במעורבות שלו במכירת פעילות טיקטוק למיקרוסופט - מפרשנות מרחיבה של סוגיית הביטחון הלאומי ועד דרישה לגזור קופון מהעסקה • האם בחסות מלחמת הסחר, ארה"ב הופכת להיות יותר ריכוזית, על חשבון עקרונות השוק החופשי

נטלי טישלר / צילום: איל יצהר, גלובס

"חזרתי לחדר הנעורים שלי, אני בעלטה"

נטלי טישלר עבדה כמפיקת אירועים וליצנית רפואית עבור 18 אלף שקל בחודש ● משבר הקורונה הותיר אותה ללא הכנסה ואילץ אותה לחזור לבית אמה: "לימדו אותי לשמור כסף לבן ליום שחור. שנים שילמתי ביטוח לאומי, אז למה הכסף לא חוזר אליי?" ● פרויקט מיוחד

ביירות ביום הפיצוץ. שיקום הנמל יעלה עשרות מיליארדי דולרים / צילום: Hassan Ammar, Associated Press

"בואו נחזור להיות צרפתים": הציבור בלבנון מביע חוסר אמון בממשלה

הכעס על אוזלת היד של הממשלה הביא להפצה ויראלית של עצומה הקוראת ללבנונים לדרוש את החזרת השלטון הקולוניאליסטי של צרפת על המדינה ● מקרון ביקר היום במדינה והבטיח רפורמה פוליטית

טביעה / צילום: שאטרסטוק

״אינטגריטי" ואובדנו: על השופט, דילמות מוסריות ומנהיגות בימי קורונה

"אינטגריטי" הוא מצב שבו ישנה לכידות בין ערכים מרכזיים שבהם מאמין אדם לבין מעשיו ● אבל האם אדם בעל מצפון יכול להתייסר - ואפילו קשות - עקב ידיעתו על אודות אובדן האינטגריטי שלו? ● בעקבות ספרו של שי אספריל: השופט

הקרקע נשמטה / עיצוב: אפרת לוי, גלובס

הקרקע נשמטה: כך נראים החיים של חמש משפחות ממעמד הביניים שאיבדו את פרנסתן

הם ניהלו חיים נוחים וטובים עם הכנסה קבועה ויציבה, ואז פרצה המגפה ● חמש משפחות משרטטות, צעד אחר צעד, את הנפילה הכואבת מחודש מרץ ועד היום ● "רבים ממעמד הביניים יספגו ירידה דרסטית ברמת החיים, וחלק גם ייפלו לעוני"

מיטות אשפוז בבית חולים. / צילום: תמר מצפי

דוח הצוות המייעץ לגמזו: נדרשת חומת מגן מפני פנייה המונית לבתי החולים

במזרח ירושלים התחלואה עולה, בזמן שבתי החולים בעיר עמוסים וכעת מתקרבים לאי ספיקה: כך מתריע צוות מיוחד של רופאים שגויס על ידי גמזו כדי לנטר את התמודדות המערכת הרפואית עם הקורונה

קיה נירו פלאג־אין  / צילום: יח"צ

קיה נירו גרסת הפלאג-אין: חשמלית מחוברת ועממית

גרסת הפלאג-אין של הקיה נירו המוכרת היא פיתרון מושלם למי שמחפש את היתרונות של רכב חשמלי בלי "לקפוץ למים הקרים" ● היא שימושיות, זריזה, לא תלויה בזמינות של נקודות טעינה ומתומחרת כמו היברידית רגילה

משפחת רותם / צילום: איל יצהר, גלובס

"הבן שלי אמר לי: מה, אמא, זה מה שתעשי עכשיו? תהיי מנקה?"

טל רותם, יזמת בתחום התיירות, מצאה את עצמה ללא הכנסה עם סגירת השמים. היום היא עובדת בניקיון. "אנשים מסביבי אמרו לי 'תמציאי את עצמך מחדש, תהיי יצירתית'. מהר מאוד הבנתי שאין פה שום יצירתיות. אני צריכה כסף דחוף" ● פרויקט מיוחד

משפחת הריס / צילום: איל יצהר, גלובס

"אני במקום של איך אני משיגה לחם למחר. לחם. למחר. אתה מבין?"

איילת ואיתי הריס, בעלי משחקיית הילדים גליצ'ה בראשון לציון, משתכרים היום מינימום כעובדי סופר וכורעים תחת נטל ההלוואות ● "אנחנו מקבלים בשר מאמא שלי ופירות מאבא שלי, ועם המים שיוצאים מהמזגנים משקים את העציצים" ● פרויקט מיוחד

יוסי אבו / צילום: דלק קידוחים

איש תשובה: יוסי אבו מנכ"ל דלק קידוחים מסכם שבוע סוער וגיוס מוצלח

יוסי אבו, מנכ"ל דלק קידוחים, מסכם מהלך מוצלח לגיוס של 2.25 מיליארד דולר בהנפקת איגרות החוב בחו"ל, ומציג את התוכניות הפיננסיות להמשך ● לדבריו, שוק ההון טעה כשתמחר בחודש יוני את אג"ח א' במחירי שפל