גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כמה שווה נוף לים בנהריה, ומה קורה אם פרויקט תמ"א חוסם אותו

ועדת הערר קבעה כי בתביעה על ירידת ערך, המצב הקודם ייבחן על בסיס המצב הסטטוטורי ולא על פי הבנוי בפועל והפגיעה תוערך על פי גישת ההשוואה

הטיילת בנהריה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
הטיילת בנהריה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

רקע: פרויקט מסוג תמ"א 38 הוקם סמוך ומערבית לשני בנייני מגורים. הדיירים הלינו על כך שנוף הים, שנשקף מדירותיהם טרם נבנה הפרויקט - הוסתר עתה.

המחלוקת: במסגרת הליכים לתביעת פיצויים לפי סעיף 197 (ירידת ערך בעקבות אישור תוכנית), מונה שמאי מכריע, אשר קבע ירידת ערך בגובה 13% משווי הדירות. על הכרעה זו הגישה עיריית נהריה ערר לוועדת הערר.

ועדת הערר ביטלה את החלטת השמאי המכריע (והשיבה אליו את הדיון עם הנחיות), בשל מספר הנמקות. נמנה את העיקריות והמעניינות שבהן:

1. איך ביססו את הפגיעה: השמאי המכריע ביסס את הפגיעה על סמך הערכה והתרשמות אישית, ללא ביסוס אמפירי וללא עסקאות השוואה. ועדת הערר קובעת כי גישה זו אינה יכולה להתקבל אלא במקום שבו פער המחירים קטן, ולכן קשה לבססו על עסקאות השוואה. לעומת זאת, מצופה כי פער של 13%, יבוא לידי ביטוי בעסקאות השוואה, ואין מקום להתבסס על "תחושות בטן" בלבד.

2. התבססות על מחקר דלפי: עוד ביקרה ועדת הערר את השמאי המכריע, על כי ביסס את שומתו על "מחקר דלפי". מחקר דלפי הוא מעין סקר שמאים בנושאים שונים. השמאי המכריע התבסס על סקר זה המציג פערי שווי בין דירות עם נוף לים לבין דירות בלי נוף לים. 

ועדת הערר דחתה גישה זו, וקבעה כי מחקר דלפי אינו "מחקר" אלא סקר בלבד, והוא אינו יכול להוות בסיס לקביעת פגיעה וגובהה. השיטה לקביעת הפגיעה חייבת להתבסס על שיטת ההשוואה, וכלים אחרים יכולים רק להוות חיזוק או אישוש לשיטת ההשוואה.

ההחלטה: ועדת הערר המשיכה וקבעה כי בעוד השמאי המכריע התבסס על מחקר דלפי שעליו כאמור לא ניתן לבסס את ההכרעה, הוא בחר להתעלם ממחקר מבוסס, שנערך על ידי השמאי הממשלתי, ואשר התייחס לפערי מחירים בין דירות עם נוף לים לבין דירות בלי נוף לים במקומות שונים בארץ, וביסס את מחקרו על עסקאות ולא על סקר אנשי מקצוע. על פי מחקר זה, פערי המחירים בעיר נהריה בין דירה בעלת נוף לים לדירה ללא נוף, נמוכים ועומדים על כ-5% (בעוד בתל אביב ובנתניה עומדים הפערים על 15%-25%).

סוגיה נוספת שעלתה בהחלטת ועדת הערר היא כי הפגיעה בנוף צריכה להיבחן על פי המצב הסטטוטורי, קרי - מה ניתן היה לבנות במגרש הפוגע, בהשוואה לפרויקט שנבנה בפועל. זאת, בעוד השמאי המכריע לא התייחס למצב הסטטוטורי, אלא בחן את הפגיעה בנוף ביחס למצב כפי שהיה בפועל לפני בניית הפרויקט - כאשר במגרש היה בנוי בית חד קומתי.

בשל כל האמור, ביטלה ועדת הערר את הכרעת השמאי המכריע, והשיבה את התיק לבחינה נוספת של השמאי, לאור הערות ועדת הערר.

לסיכום: גם כאשר יזמים בונים במרחב עירוני, צריכים להיות ערים לאפשרות כי הסתרת נוף לים עלולה להוביל לפגיעה בת פיצוי. זאת, בפרט כאשר על פי תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה, רשאית הוועדה המקומית (וכך אף נהוג) להחתים את היזם על כתב שיפוי כנגד תביעות בגין ירידת ערך. הדרך הנאותה להתמודד עם הסיכון, הוא לנתח אותו מראש, ולבסס את היעדרה של הפגיעה על פי נתונים שמאיים מקצועיים, ולא על בסיס "תחושות בטן" שעלולות להיות מטעות, ולעלות כסף רב.

ערר (צפון) 9002/18 ‏ ולדימיר לוקשביץ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה נהריה 4.2.20202

הכותב שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בתכנון ובניה

עוד כתבות

צל וצללים. יער שמעורר את הדמיון / צילום: יותם יעקבסון

צל כל השנה: יער מסתורין, כאן אצלנו בגליל

טיול ברגל: יער ברעם ונחל צבעון. שמורת טבע שניצלה מכריתה

נשיא בלארוס אלכסנדר לוקשנקו / צילום: AP

הבחירות לנשיאות בבלארוס: צעירה בת 37 מאתגרת את המנהיג הוותיק לוקשנקו

סבטלנה טיכנובסקאייה רוכבת על גל של תסכול משלטונו של הנשיא שמכהן בתפקיד כבר 26 שנים  ● הוא מואשם בקיפאון כלכלי, הפרת זכויות אדם, וטיפול תמוה במגפת הקורונה

חוקר המח, יוחאי עתריה / צילום: איל יצהר, גלובס

מדעי הבדידות: הכירו את הפרופסור שיגרום לכם לשכוח את כל מה שסיפרו לכם על חוקרי מוח

שיחה תזזיתית ומרתקת עם הפילוסוף וחוקר המוח פרופ' יוחאי עתריה, שמתחילה בנבכי המחשב, עוברת בשואה ובשבי ונגמרת בחרדה מהסגר

חנות צעצועים בסין, יוני. השוק הסיני אמנם עתיר בצרכנים, אך הם משתכרים הרבה פחות מאשר במערב / צילום: Aly Song, רויטרס

הקורונה שינתה סדרי עולם: בסין כבר לא בונים על הצרכן מהמערב

הקורונה שינתה סדרי עולם וההזמנות מסין נעצרו • הייצוא מסין נפל בחצי השנה הראשונה של 2020 ב-6.2% • עכשיו, היצואנים שהתבססו עד כה על הצרכנים במערב, נאלצים לשנות מודל עסקי ולהתמקד בשוק המקומי

עטיפת הדיסק “עם רעש נסתר” של להקת “אפור גשום” / עיבוד: טלי בוגדנובסקי , גלובס

להקת "אפור גשום" מתקמבקת (שוב) באלבום היפהפה והרלוונטי "עם רעש נסתר"

האלבום "עם רעש נסתר" של להקת "אפור גשום" מהאייטיז הוא פוליטי לא פחות מאשר תרבותי

מפגין בבלפור / צילום: AP - Oded Balilty

דור אבוד: דוח חדש מזהיר - צעירים רבים עלולים לא להתאושש מהמכה הכלכלית לעולם

אל תיתנו לתחפושות, למעגלי המדיטציה ולשלטים השנונים של מחאת בלפור לבלבל אתכם. המילניאלס כועסים ומיואשים ויש להם סיבות טובות: דוח חדש של חברת דלויט מזהיר מפני הפיכתם ל"דור אבוד" ● "גם אם יימצא מחר חיסון - הם עלולים לא להתאושש מהמכה הכלכלית הזאת" ● האזינו

אבי ברססט / צילום: איל יצהר, גלובס

קמעונאים זרקו אותו מהווטסאפ, הממשלה אכזבה אותו: מנכ"ל הולנדיה מדבר על ההישרדות העסקית

שיחה אישית ומקצועית עם אבי ברססט, מנכ"ל ובעלים של חברת הולנדיה ● "הממשלה עזרה לכל מי שצעקו וירקו באולפנים וזרקו עובדים על גב האזרחים ולא עזרה לאלה שהשאירו עובדים, סיפקו פרנסה וחסכו הרבה כסף למדינה. אני גאה להשתייך אליהם אפילו שלא קיבלתי שקל פיצוי"

ישראל כ"ץ, בנימין נתניהו, בני גנץ / צילום: עדינה ולמן-דוברות הכנסת, AP, אוליביה פיטוסי-הארץ

ישיבת הממשלה בוטלה, חילופי האשמות בין כחול לבן והליכוד

ברקע ביטול הישיבה: סירובם של כחול לבן להעלות לסדר היום תוכנית סיוע כלכלית ממשלתית של נתניהו וכ"ץ: ""הליכוד דורש מכחול לבן שלא לסכל את העברת הכספים לאזרחי ישראל" ● כחול לבן: "זו לא הפעם הראשונה בה הליכוד לא עומד בהתחייבותו"

וורן באפט. מכר מניות בענף התעופה, זיהה הזדמנות בשוק האנרגיה / צילום: Nati Harnik, Associated Press

אחרי שנכווה מהקורונה: באפט ביצע רכישה חוזרת של מניות ברקשייר בלמעלה מ-5 מיליארד דולר

מדובר בהיקף המניות הגדול ביותר שחברת ההשקעות רוכשת בפעם אחת ● שורה של חברות בפורטפוליו של באפט נפגעו מהמשבר והוא אף מכר בתחילתו את אחזקותיו בתחום התעופה ● הרווח התפעולי של ברקשייר התאוויי ירד ב-10% ברבעון השני, אך הרווח הנקי זינק

יו"ר קודאק ג'ים קונטיננזה חותם על עסקת ייצור תרופות / צילום: JAMIE GERMANO/ROCHESTER DEMOCRAT AND CHRONICLE via, רויטרס

עסקת קודאק: הממשל האמריקאי עוצר את הלוואת מאות מיליוני הדולרים

לאור ההאשמות לפיהן החברה הדליפה את המידע על ההלוואה לפני מועד ההודעה הרשמית, דבר שהוביל לזינוק במנייה ולגריפת רווחים מצד בכירים בחברה, התאגיד האמריקאי שאחראי על ההלוואה הודיע על החלטתו לעצור את ההלוואה ● "ההאשמות מעלות חששות כבדים"

מימין: אשטון קוצ'ר, אם.סי האמר, ג'בייל מגי, כריס רוק ואופרה ווינפרי. מרגישים שהם חייבים להיות נוכחים כל הזמן / צילומים: AP, רויטרס

קלאב האוס: הרשת החברתית של המפורסמים כבר שווה 100 מיליון דולר

מסיבות רבות משתתפים, כניסה בהזמנה אישית בלבד והתחככות באנשי הון־סיכון וכוכבי הוליווד ● האם קלאב האוס תכבוש גם את ההמונים?

עקרבים בנגב. כשמאירים עליהם באור אולטרה–סגול, הם זוהרים. עולם מלא דרמה של ציד והישרדות / צילום: נעם שלו

איך הפך העקרב לחיית המחמד הלאומית ו"ספארי עקרבים” ללהיט החם של הקיץ?

הוא מסוכן, הוא ארסי, הוא קניבל, יש בו משהו חייזרי והוא יכול להתקפל כמו רובוטריק ● אז איך זה שהעקרב הפך לכוכב-על ו"ספארי עקרבים" לילי במדבר זה הלהיט החם של הקיץ?

בדיקות קורונה במעבדה בבית חולים בילינסון  / צילום: דוברות בית החולים רבין

בדיקת קורונה פרטית: האיסורים, המעקפים וכמה תעלה בקרוב בדיקה בנתב"ג?

משרד הבריאות בוחן קידום בדיקות מעבדה לאיתור נגיף הקורונה במסגרת מעבדות רפואיות פרטיות ● גורם במשרד: "בשוק נגבים מחירים אסטרונומיים. לא סביר שבעלי ההון יוכלו לקבל קדימות לבדיקות" ● וכמה תשלמו על בדיקה מהירה בנתב"ג?

אורי גלבוע, מנכ"ל סייברוואן (משמאל), והדירקטור גיל שרצקי / צילום: איל יצהר, גלובס

"לקורונה יש יחסי ציבור אבל יותר אנשים מתים משימוש בסלולר בנהיגה"

חברת סייברוואן, שהונפקה לאחרונה בבורסה בת"א, פיתחה טכנולוגיה למניעת היסח הדעת מהטלפון הסלולרי בזמן נהיגה ● לטענת בכיריה "מדובר בהתמכרות - אנחנו צריכים טכנולוגיה שתעזור לנו להגביל את עצמנו, אחרת הרי היינו מכבים את הטלפון כשאנחנו נכנסים לאוטו"

שכונה בקריית מלאכי. צמצום הפטור ירתיע גם משקיעים וכניסת אוכלוסייה חדשה, קבעה הוועדה / צילום: בר אל, גלובס

פטור מהיטל השבחה בשכונת שיקום יינתן גם במכירת הדירה

ועדת הערר של מחוז דרום קבעה - בניגוד לפסיקה מנחה של בית משפט מחוזי - כי מוכר דירה בקריית מלאכי יהיה זכאי לפטור מהיטל השבחה

 

ניר שטרן/ צילום: כדיה לוי

פז במו"מ מתקדם לרכישת רשת המרכולים סופר יודה

הרשת התל-אביבית סופר יודה שבבעלות יהודה גואטה מונה כ-16 סניפים עירוניים הפועלים 24 שעות ביממה גם במהלך סוף השבוע ובחגים ● גורמים בשוק מעריכים שהעסקה, אם תושלם, תתבצע לפי שווי של 120-130 מיליון שקל לסופר יודה

משפחת הדרי  / צילום: איל יצהר, גלובס

“לא מאמינה שאלה החיים שלי. זה גיהינום"

איילה הדרי עבדה 40 שנה בנתב"ג, עד שהוצאה לחל"ת, שכבר הוארך עד אמצע 2021. ● הקצבאות שבאמצעותן היא מתקיימת לא מאפשרות לה לטפל בבעלה החולה ולסייע לשני ילדיה, שגם הם בחל"ת: "הולכת נגד זרם חזק שאני לא יכולה להתגבר עליו" ● פרויקט מיוחד

חברי יהדות התורה: (מימין לשמאל) מאיר פרוש, משה גפני ויעקב ליצמן / צילום: מארק ניימן לע"מ

יהדות התורה במסר לנתניהו: אם תמשוך לבחירות רביעיות - השותפות שלנו בסכנה

אין בהודעת יהדות התורה הצהרה כי ימליצו על אדם אחר לעמוד בראשות הממשלה, אך הצהרות הנאמנות ומפגשי התמיכה שכונסו בלשכתו של נתניהו בשלוש מערכות הבחירות הקודמות - נגמרו לעת עתה

בדיקה סרולוגית. הרוב יתאכזבו לגלות שהם לא מוגנים מפני הקורונה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

שר"פ קורונה: בדיקת קורונה במקום העבודה, לכל העובדים. כבר לא מדע בדיוני

חברת טרגט מרקט ובי"ח שיבא החלו להציע לחברות גדולות לבצע בדיקות סרולוגיות לעובדיהן, כדי לקבוע אילו עובדים מוגנים יותר מפני הנגיף ואילו פחות ולאפשר להן לקבל החלטות ארגוניות מושכלות ● המהלך עשוי להכניס את שוק העבודה לעידן חדש של מעורבות מעסיקים בבריאות עובדיהם

מנכ"ל מיקרוסופט סאטיה נאדלה ונשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: Alex Brandon, AP

הנתונים המדאיגים של הענקיות והמהלך המפתיע של עזריאלי: השבוע בהייטק

טראמפ תוקף את טיקטוק אך עשוי לפגוע דווקא במגזר העסקי האמריקאי ● אמזון מתכננת להקים דאטה סנטרים בישראל ● המצגת הבעייתית שגרמה ל-GE להפסיד מיליארדים והפיצ'ר המפתיע שפיתחו עובדי מיקרוסופט בסין ● השבוע שהיה בהייטק