גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"שנים מתבזבזות על הליכי סרק": כמה זמן באמת לוקח להוציא בישראל היתר בנייה, והאם יש סיכוי לקיצור משמעותי

רשויות התכנון בישראל אומרות שמשך הזמן לקבלת היתר בנייה מתקצר, והליך הרישוי מתייעל ● בשוק אומרים שהמצב לא רק שלא השתפר, אלא אף הורע ● מי צודק?

קבלת היתר בנייה / איור: סהר קובר
קבלת היתר בנייה / איור: סהר קובר

דוח רישוי הבנייה השנתי לשנת 2019 שפרסם מינהל התכנון בחודש שעבר מתנאה בהספק של 60,773 יחידות דיור חדשות, לעומת 46,527 בשנת 2018. הבשורה הגדולה על פי הדוח, היא שהמשך הכולל מקליטת הבקשה להיתר בנייה ועד הוצאת ההיתר היה בממוצע 7.3 חודשים עבור היתרים ללא הקלות ו-11.1 חודשים עבור היתרים הכוללים הקלות. לכאורה, לקדם תוכנית בנייה במדינת ישראל זה דבר פשוט ומהיר.

גם בדוח המסכם של מטה הדיור, שפורסם לפני שפורק, התהדרו בכך שישראל ביצעה קפיצת מדרגה משמעותית בקיצור הליכי הרישוי, ועלתה מהמקום ה-121 בעולם לפני חמש שנים, למקום 35 בעולם כיום. הנתונים של מטה הדיור דומים, ולפיהם כיום נדרשים רק 268 יום (כתשעה חודשים) לקבל היתר בנייה, ועוד פחות מזה בפרויקט מחיר למשתכן.

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר / צילום: ענבל מרמרי

במטה הדיור הדגישו שיש לצמצם עוד את משך הזמן לקבלת היתר, למשל על ידי ביטול ההקלות כפי שמתכננת מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר.

אלא שמאז פורסמו הנתונים הללו קיבלנו פניות רבות מיזמים ומאדריכלים שטוענים שהסטטיסטיקה מייצרת במקרה הזה מצג שווא, ושבמציאות להוציא היתר בנייה למבנה, לכל מבנה, לוקח הרבה יותר זמן - לא חודשים אלא שנים.

"בחלק מהעיריות המצב עגום במיוחד"

חברת מדלן עוקבת אחרי כל בקשה להיתר שמוגשת בישראל מרגע הגשת הבקשה ועד רגע האישור, וכך יש בידיה נתונים מדויקים לגבי משך זמן האישור. איתן זינגר מנכ"ל מדלן: "על פי הנתונים שלנו, מרגע הגשת הבקשה הזמן הממוצע להוצאת היתר בנייה רק הולך ומתארך עם השנים, והממוצע הארצי עומד היום על מעט יותר משלוש שנים. חלק מהעיריות מציגות תמונה עגומה אף יותר, עם זמן ממוצע שעובר את הארבע שנים, בהן ערים מרכזיות כמו תל אביב, חולון, הרצליה ורמת גן. למעשה, אנחנו רואים שכל רפורמה שבוצעה בתחום רק סיבכה את הנושא והאריכה את זמן הוצאת ההיתר".

איתן זינגר, מנכ"ל  מדלן ישראל / צילום: דרור כץ

רונן רוזנטל, כלכלן אורבני, שמאי מקרקעין וחוקר נדל"ן, טוען שהבעיה היא בעיקר מתודולוגית. לדבריו, מינהל התכנון מקבל את דיווחי הרשויות המקומיות, שכוללים את כל סוגי ההיתרים הקיימים, ועושה ממוצע פשוט. אין הבחנה בין היתר לשינוי שם המהנדס, הארכות תוקף של היתרים, היתר חפירה ודיפון ובקשה לביטול חלון בבית - לבין היתר בנייה של מגדל מגורים ובו 100 יחידות דיור. הוא מצא שאם סופרים רק היתרי בנייה, התוצאה תהיה אחרת לגמרי (ראו מסגרת).

עו"ד ענת בירן מספרת שמניסיונה, ארבע שנים לצורך הוצאת היתר בנייה הן דבר שבשגרה. "לא תמיד ניתן לעמוד בכל התנאים שנדרשים בשנתיים שחולפות מקבלת תיק המידע ועד קליטת ההיתר. אתה יכול לבלות בפינג פונג בלתי פוסק מול המערכת עד שבכלל קולטים את ההיתר. את הזמן הזה אף אחד לא סופר. המון בקשות שהיו אמורות להיות מאושרות בתנאים, נידחות, ואז מתחילים הכול מההתחלה. אתה מבלה שנים בתהליך של דיאלוג מול הצוות רק לאישור תוכנית העיצוב. כשאתה מגיע כבר להוציא את ההיתר סופרים לך זמן נטו, כשכל מה שנעשה לפניו זה שנים ארוכות של עבודה והן חלק מהליך הרישוי. שום דבר ממה שעברת לא נמדד".

דנה וישקין / צילום: פרטי

אדריכלית דנה וישקין, מקימת קבוצת הפייסבוק "רישוי שפוי": "אדריכלים חוששים לדבר על הנושא בגלוי, הם הרי עלולים להצטייר כלא מספיק מקצועיים או לא מספיק מקושרים, ולפגוע לעצמם במוניטין. אבל כל מי שעובד בענף מבין שהנתונים שמינהל התכנון מפרסם הם לגמרי מדומיינים, ושחלה החמרה עצומה בשנים האחרונות.

"התרענו בפני מינהל התכנון כבר לפני כשנתיים על כך שאפיון המערכת לא מאפשר להם מעקב אמיתי אחר ההיסטוריה, ולמרות שיש בידיהם גם את הדוחות של נתוני האמת שמועברים על ידי הוועדות מחוץ למערכת הם בוחרים להתעלם. זו פשוט שערורייה שכדי שמשרד האוצר יוכל לשדר מצג שווא של הצלחה ברפורמה הכושלת, מטרטרים את הציבור, ופוגעים קשה בענף כולו, ובכלל בכלכלה".

תגובה: "ברור שמדובר בזמן ממוצע"

ממינהל התכנון נמסר בתגובה: "מדובר שוב בטענות קנטרניות שאינן מדויקות בלשון המעטה. מינהל התכנון פועל רבות לשיפור וקידום הליכי הרישוי והדבר ניכר בנתונים הברורים בדוח, זאת בעוד שישנם גורמים שממשיכים במנטרות לא רלוונטיות.
"לגופו של עניין, הנתונים מבוססים על דיווחי הוועדות המקומיות ומשקפים את משך הזמן הממוצע להוצאת היתר - משלב קליטת הבקשה ועד שלב הוצאת היתר הבנייה. בניגוד לנטען, הנתונים אינם כוללים שינויים בסמכות מהנדס. הם כן כוללים את כל סוגי ההיתרים האחרים, במסגרת מסלול רישוי מלא ומסלול רישוי עם הקלות. ברור שיש היתרים יותר מורכבים שלוקחים יותר זמן והיתרים שדורשים זמן טיפול קצר ולכן מדובר בזמן טיפול ממוצע".

התחדשות עירונית: "צריך למדוד אחרת"

בכל הקשור להיתרים לפינוי בינוי או תמ"א 38, קשה אפילו לדעת את המצב לאשורו, אבל לפי הרשות להתחדשות עירונית יש דווקא הרעה במשך הזמן לקבלת היתר.

הרשות, הפועלת כיחידה במשרד הבינוי והשיכון, הוציאה בשנת 2018 דוח נרחב שקובע בין היתר כי "חלק ניכר מהרשויות המקומיות אינן מזינות היטב את נתוני הפרויקטים בעת מתן היתר הבנייה, ולכן נגרמים עיכובים משמעותיים באיסוף הנתונים, בטיובם ובניתוחם. חלק מהרשויות המקומיות אף אינן מזינות את נתוני ההיתר למערכות הממוחשבות כלל, ולכן נתונים אלה אינם קיימים ולא ניתן לאתרם".

בדוח הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2019, שהתפרסם לפני כשבועיים, הנושא קיבל התייחסות מיוחדת: "הרשות אוספת נתונים מהבקשה להיתר הבנייה ועד האכלוס, וכך אפשר לבחון את משך הליך המימוש הכולל של פרויקטים מסוג תמ"א 38. הנתונים שלפנינו מעידים כי תהליך הוצאת ההיתר, שארך בעבר פחות משנה, התארך בעשור האחרון והגיע עד ליותר משלוש שנים, והתמשכותו פוגעת ביעילות ההליך".
ברשות ציינו כי "נתון זה תואם את משכי הזמן המאפיינים הוצאת היתר בנייה בכלל, גם לעומת פרויקטים בבנייה חדשה".

גורי נדלר, ראש אגף תכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסביר שהספירה של מינהל התכנון שונה מהמקובלת בתחום ההתחדשות העירונית: "היתרים לתמ"א 38 ולפינוי בינוי לוקחים יותר זמן מהיתר ממוצע. בדרך כלל, מתחילת הבקשה ועד קבלת ההיתר עוברים יותר מאשר היתר אחד - מכיוון שיש לוחות זמנים ואם ההיתר לא עומד בתנאי סף הוא מתבטל ומתחיל היתר חדש. מבחינת היזם והדיירים זה אותו תהליך - אותם לא מעניין שנסגר היתר אחד או נפתח אחר.

"אנחנו מסתכלים על פרויקט מהיום שבו התחילו לטפל בהוצאת היתר הבנייה ועד היום שבו הוא התקבל, וקבלת ההיתר בפרויקטי תמ"א 38 רק הולכת ומתארכת. השאלה האמיתית היא כמה זמן לוקח מהרגע שבו מתחילים את הפעולה התכנונית ועד שאתה מתחיל לבנות. וזה המון זמן". 

כשסופרים רק היתרים "אמיתיים" - הזמן ארוך בהרבה

על רקע העובדה שנתוני מינהל התכנון מהווים ממוצע של כל סוגי ההיתרים, כולל קטנים וטכניים, החליט הכלכלן האורבני רוני רוזנטל להציע בדיקה חלופית, וערך בחינה רנדומלית של עשרת היתרי הבנייה האחרונים בחמש ערים שונות. לאחר מכן בדק את הזמן הממוצע מרגע הגשת הבקשה עד רגע הנפקת ההיתר. רוזנטל בדק כמה זמן לקח להוציא את ההיתר המקורי מרגע הגשת הבקשה עד הוצאת ההיתר בפועל - בלי לחשב את הזמן שנדרש לבקשת תיק המידע, פרה רולינג (דרישות מקדימות לתכנון), או היתרים מוקדמים שהתבטלו.

הניתוח של רוזנטל כולל רק בקשות להיתר הכוללות מעל תוספת של 2 יח"ד (כדי להימנע מלכלול בקשות לבתים צמודי קרקע), ובהתעלמות מהליכי ביניים כגון שינוי שם המגיש בהנחה כי מדובר בבקשה זהה וכו'.

התוצאות מעניינות. בדיקה של עשרה ההיתרים האחרונים שאושרו בעיר הרצליה מגלה שהזמן הממוצע להוצאת היתרי הבנייה עומד על חמישה חודשים בלבד. אבל למעט היתר בנייה אחד מתוך העשרה, כל האחרים הם היתרי בנייה לחידוש תוקף היתר קודם, ו/או שינוי שם היתר. כאשר בוחנים מה משך הזמן הממוצע האמיתי לאישור הפרויקטים הללו מגלים שההליך ארך לא פחות מ-27 חודשים - שנתיים ושלושה חודשים.

הבדיקה ברמת גן גילתה שמתוך עשרת הפרויקטים שנבדקו, רק מחצית לבנייה רוויה והשאר לצמודי קרקע. הזמן הממוצע להוצאת היתר הוא 29 חודשים ואולם, כאשר "מנכים" את ההיתרים הלא רלוונטיים, הוצאת ההיתר מתארכת לכ-36 חודשים. בהפחתת הפרויקטים של בתים צמודי קרקע משך הזמן עולה ל-46 חודשים, ובפרויקטים מסוימים גם ל-64 חודשים - יותר מחמש שנים.

כמה זמן בממצוע לוקח להוציא היתר בניה

הבדיקה בעיר גבעתיים מגלה שמתוך עשר בקשות להיתר רק אחת היא לבנייה רוויה. השאר הן בקשות לחדרי יציאה על הגג, תוספת מעלית, ביטול חלון וצמודי קרקע. ממוצע משך הוצאת ההיתרים בגבעתיים, העומד על 17.5 חודשים, נוצר אפוא בעיקר בגלל היתרים קטנים ושוליים.

הבדיקה של עשרה ההיתרים האחרונים בעיר נהריה מגלה שהזמן הממוצע של קבלת ההיתר עומד על 2.8 חודשים. נשמע קצר, עד שעיון ברשימת ההיתרים מגלה שמדובר בעיקר בהיתרי חפירה, היתרים להקמת חדר חשמל, חדר טרנספורמציה, איחוד דירות ושינויים ותוספת שתי יח"ד לבניין. כאשר בודקים את ההיתר המכונה "איחוד דירות ושינויים" מגלים שבפועל, זה פרויקט תמ"א 38, אשר מיום הגשת הבקשה המקורית ועד אישורו הסופי חלפו 4.6 שנים.

הבדיקה בעיר באר שבע מעלה שהזמן הממוצע לקבלת היתר, כך על פי עשרת ההיתרים האחרונים, הוא 4.3 חודשים. ואולם, מרבית ההיתרים הם היתרי שינויים המתייחסים לצמודי קרקע.

רונן רוזנטל / צילום: יח"צ

רונן רוזנטל: "אין לי יומרה להציג מחקר שיש לו מהימנות סטטיסטית, זה בסך הכול בדיקה של עשרה היתרים רנדומליים. אבל כשבמינהל התכנון טוענים שזמן הוצאת היתר בנייה הוא שבעה חודשים הרי שהוא מנותק מהשוק, ואין לו גם שום שאיפה להתייעל". 

עוד כתבות

פרופ' רוני גמזו / צילום: ליאור צור, יח"צ

פרופ' גמזו: "עוברים למודל הרמזור. רשויות יהיו אחראיות לגורלן"

פרויקטור הקורונה הציג את עיקרי תוכנית "מגן ישראל" ● הדגש: טיפול בערים עם רמת תחלואה גבוהה ● "לסגור את הערים האדומות, זה לא דבר שתמיד עובד. צריך להיכנס פנימה לתהליך אינטנסיבי"

יצחק תשובה / צילום: פביאן קלדורף, יח"צ

מגדל ועמיתים יצטרפו לרפק ברכישת תחנות הכוח של דלק

העסקה, בהיקף של 367.5 מיליון שקל, אמורה לסייע לקבוצת דלק שבשליטת יצחק תשובה, להשלים את מכירתה של דלק ישראל

נשיא ארה”ב, דונלד טראמפ / צילום: Tasos Katopodis, רויטרס

פייסבוק וטוויטר מחקו פוסט של טראמפ שטען כי ילדים כמעט חסינים לקורונה

פייסבוק מחקה את הפוסט בטענה שהוא מכיל "מידע מזיק על נגיף הקורונה" וטוויטר הקפיאה חשבון של הקמפיין של הנשיא עד שהציוץ הוסר ● במקביל, רשויות בריאות הציבור בארה"ב הבהירו שלילדים אין חסינות מפני קורונה

לצעירים נגמרים מקומות העבודה בעקבות המשבר הכלכלי והאבטלה מזנקת / צילום: כדיה לוי, גלובס

מענק לכל אזרח: כמה כבר קיבלו והאם יש סיבה לדאגה אם הכסף עדיין לא הגיע?

מתוך כ-6.5 מיליארד שקל שולמו עד כה כ-61.4% ● המענק של 750 שקל למבוגרים שולם עד כה למחצית מהזכאים

שאול מרידור / צילום: רפי קוץ

כ"ץ למרידור: "אם לא תשב בשקט אוציא אותך מהחדר"

המתיחות בין שרי הממשלה לפקידים מגיעה לשיא חדש - והפעם תורו של שר האוצר ישראל כ״ץ להיכנס לעימות עם ראש אגף התקציבים באוצר, שאול מרידור

נתב"ג ריק בצל סגירת השמיים עקב הקורונה / צילום: יוסי פתאל

המחיר הנמוך ביותר יזכה: מכרז להקמת מערך בדיקות קורונה בנתב"ג

הזוכה במכרז יתחייב להקים את מערך בדיקות הקורונה בנתב"ג עד 45 יום מרגע חתימת החוזה ולאחר זכייתו ● את עלות הבדיקה ישלמו הנוסעים

גיל שרון / צילום: תמר מצפי

קוד אלפא: מה צפוי להנהלת בזק תחת היו"ר החדש גיל שרון

היו"ר החדש מקבל בירושה שלוש חברות בנות שעברו לפעול תחת הנהלה אחת ובמודל שנוי במחלוקת ● לאחר שנים בחברות סלולר, הוא ימצא אתגרים כבדים גם בתחום הקווי

יו"ר הועדה המסדרת של הכנסת, ח״כ אבי ניסנקורן  / צילום: צילום מסך, ערוץ הכנסת

המסלול של נתניהו: להחליף שר משפטים, לפרק את הממשלה וללכת לבחירות

מבחינת בנימין נתניהו, אבי ניסנקורן הוא תקלה גדולה • כמי שצפוי להיות אחראי על מינוי היועץ המשפטי לממשלה שיחליף את מנדלבליט, ולבלום יוזמות חקיקה כמו שינוי שיטת הסניורטי במינוי נשיא ביהמ"ש העליון, צריך "לבלום" אותו • המוצא של ראש הממשלה: בחירות. שוב

ג'ו ביידן ודונלד טראמפ / צילום: Associated Press

נערכים לבחירות בארה"ב: האקרים ינסו לפרוץ למכונות ההצבעה

גורמים של ביטחון לאומי בארה"ב מזהירים מפני איום על הבחירות מצד מדינות יריבות ● מקורות ביון אמריקאים אומרים שרוסיה בדקה מערכות הצבעה של מדינות בארה"ב בבחירות לנשיאות ב-2016 ● החשש מפני בלאגן בנובמבר הביא את אחת היצרניות לאפשר להאקרים לאתר פרצות

בורסת וול סטריט / צילום: Associated Press

פייסבוק, אפל ואלפאבית הובילו את מדד הנאסד"ק לשיא חדש

נייס קפצה לשיא חדש ● כ-1.19 מיליון תביעות חדשות לדמי אבטלה בארה"ב בשבוע האחרון, לעומת צפי לכ-1.42 מיליון תביעות ●  הזהב לא עוצר וטיפס למחיר של 2,072 דולר לאונקיה ● בורסות אירופה סגרו בירידות

יואב גלנט \ צילום: איל יצהר

שר החינוך גלנט הבריז מישיבת ועדת החינוך, היועמ"ש נזף בו

ח"כ משה ארבל התלונן בפני היועץ המשפטי לממשלה  על כך ששר החינוך יואב גלנט בחר להיעדר מישיבת ועדת החינוך בנושא פתיחת שנת הלימודים ● המשנה ליועמ"ש לעניינים חוקתיים השיב: "אי התייצבות עובדי מדינה להזמנת ועדה של הכנסת מהווה עבירת משמעת"

פריסת סיבים אופטיים / צילום: איל יצהר, גלובס

הממשלה תאשר ביום ראשון את מתווה הסיבים האופטיים

בזק הסכימה להיערך לפרויקט הסיבים בעקבות התחייבות ממשרד תקשורת לבטל הפיצול בין ספק לתשתית באינטרנט

בני גנץ ובנימין נתניהו / צילום: Associated Press

סביבת נתניהו: "הצ׳ט בוט לא חוזר. מדובר בהודעה ישנה"

המתיחות הפוליטית מגיעה לשיא: גולשת טענה כי קיבלה הודעה מראש הממשלה המזמינה אותה לתמוך בו בבחירות. אך אנשי הקמפיין של נתניהו טוענים בתוקף כי מדובר בפעילות ישנה

פרופ' אמיר ירון / צילום: רפי קוץ, גלובס

בנק ישראל רכש אג"ח קונצרני ב-600 מיליון שקל ביולי

יתרות המט"ח המנוהלות בבנק ישראל זינקו ביולי ביותר מ-10 מיליארד דולר וחצו לראשונה את קו ה-150 מיליארד דולר ● הגידול נובע ברובו מהתחזקות האירו מול הדולר ומהחזר הלוואות קצרות מועד שהבנק העניק לשוק הפרטי בתחילת משבר הקורונה

שר התקשורת החדש, יועז הנדל / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

הסתיים השלב המרכזי במכרז הסלולר לתדרי דור חמישי

שלוש המתמודדות יקבלו כל אחת 10 מגה בתחום תדרי ה-700 מגה הרץ ● הסכום טרם פורסם אך ההשערה היא שהוא בהתאם להערכות משרד התקשורת

יוסי אבו / צילום: דלק קידוחים

איש תשובה: יוסי אבו מנכ"ל דלק קידוחים מסכם שבוע סוער וגיוס מוצלח

יוסי אבו, מנכ"ל דלק קידוחים, מסכם מהלך מוצלח לגיוס של 2.25 מיליארד דולר בהנפקת איגרות החוב בחו"ל, ומציג את התוכניות הפיננסיות להמשך ● לדבריו, שוק ההון טעה כשתמחר בחודש יוני את אג"ח א' במחירי שפל

טכנולוגיית רדאר לטווחים ארוכים עבור ענף הרכב של הסטארט-אפ RFISee / צילום: יח"צ

הסטארט-אפ הישראלי RFISee מכניס לכלי רכב טכנולוגיית רדאר של מטוס קרב

מהנדסי החברה הצליחו לפתח פתרון המבוסס על טכנולוגיית Phased-Array, המשמשת במערכות צבאיות חדשניות דוגמת מטוס הקרב F-35 ובמערכות הגנה אווירית נגד טילים ולהביא את החיישנים לרמת המחירים של חיישני רכב הקיימים בשוק

זיידמן 8, קריית אונו / הדמיה: יח"צ

"בקורונה הפועלים חזרו לרשות הפלסטינית והתעכבה הבנייה"

דיירים בבתים הפרטיים באזור זיידמן 8 בקריית אונו התנגדו לתמ"א שעבר הבניין, אך הוא יצא לדרך בכל אופן ● עכשיו הדיירים מקווים שהקורונה לא תגרום לעיכובים נוספים בפרויקט

מתקן ההתפלה בשורק. /  צילום: מוטי יאיר

חמש קבוצות מישראל, מספרד ומסין במכרז להקמת מתקן ההתפלה בגליל

הקבוצות, בהן גם IDE שזכתה במכרז למתקן שורק 2, יתחרו על הקמת מתקן ההתפלה החדש בגליל המערבי, שיחל לפעול ב-2024 ויהיה המתקן השביעי בישראל ● גם שותפות של האצ'יסון אלקטרה וקרן נוי משתתפת במכרז

רותם סלע בקמפיין של טורנדו / צילום: יח"צ

אין חדש תחת השמש: מזגני טורנדו – הפרסומת הזכורה ביותר

גיאוקרטוגרפיה: בראש טבלת הפרסומות האהודות מדורגת השבוע הפרסומת של 9 מיליון ● הקמפיין של שירותי בריאות כללית הוא המושקע ביותר מבחינה תקציבית