דיור מוגן | ניתוח

פתאום הדיור פחות מוגן: חברות בתי האבות ספגו פגיעה קשה. איך ממשיכים מכאן?

תחום הדיור המוגן, שהוגדר רק לאחרונה כ"סופר-דפנסיבי", המספק לחברות הפועלות בו ביטחון גבוה במיוחד, ספג מכה קשה במשבר הקורונה, כשהסיכונים בו התממשו בעוצמה •  בחברות חוששים מפגיעה משמעותית בהליכי השיווק והמכירות של יחידות הדיור ומירידה בתפוסות

מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי הים התיכון/ צילום: איל יצהר
מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי הים התיכון/ צילום: איל יצהר

אחד ממוקדי הפגיעה המרכזיים של וירוס הקורונה בישראל הוא בבתי האבות והדיור המוגן, שם מתרכזת אוכלוסיית קשישים, הנמצאת בסיכון גבוה להיפגע באופן משמעותי מהידבקות.

מאז החל להתפשט הווירוס ברחבי הארץ, עלו כבר כמה שמות של בתי אבות ודיור מוגן בהם זוהתה הדבקה נרחבת של המתגוררים בהם, עם מקרי מחלה קשים וגם לא מעט מקרי מוות - בדומה לדיווחים דומים במדינות אחרות בעולם.

בשלב הנוכחי, ככל הידוע, מקרי הדבקה נרחבים לא הגיעו לבתי הדיור המוגן שמפעילות החברות הנסחרות  בבורסה בת"א, אולם גם ללא מקרים שכאלה, הפגיעה בפעילותן צפויה לבוא לידי ביטוי שלילי בהמשך השנה.

תוכניות ההתרחבות יידחו או יוקפאו

במוקד ניצבת מגדלי הים התיכון שבשליטת היו"ר מוטי קירשנבאום ושותפיו, הגדולה מבין החברות הבורסאיות המקומיות מבחינת מספר יחידות הדיור שבידיה, ולצידה ניצבת חברת בית הזהב וגם ענקית הנדל"ן המניב עזריאלי, המחזיקה בפעילות בתחום (שהינה מצומצמת ביחס ליתר פעילויותיה). חברה נוספת הפועלת בתחום, "בית בכפר" של משפחת בלושטיין, תכננה ערב המשבר להנפיק את מניותיה, אך התוכניות הללו חזרו כעת למגירה.

כך, תוך שבועות ספורים, תחום פעילות בתי הדיור המוגן, שהוגדר רק באחרונה על-ידי קירשנבאום בראיון ל"גלובס", כ"סופר-דפנסיבי", המתנהל כנדל"ן מניב ומספק לחברות הפועלות בו ביטחון גבוה במיוחד - "כי זה הבית של הדיירים שלנו והחיים שלהם" - ספג מכה קשה והסיכונים הקשורים אליו התממשו בעוצמה ובמהירות.

מלבד הפסקה כמעט מוחלטת של המכירות והימנעות דיירים חדשים מלהצטרף לפרויקטים בשלב הנוכחי, בהמשך השנה עשויה גם להירשם עלייה במספר החוזים המסתיימים בבתי הדיור המוגן, ובמבט קדימה נראה כי גם תוכניות ההתרחבות של אותן חברות יידחו או ייכנסו להקפאה, לפחות לתקופה הקרובה.

נוסף לכך, לא מן הנמנע כי כדי לסייע לדיירים להתמודד עם האתגרים הפיננסים העולים מהתפשטות הקורונה, וכדי לצמצם את הנזק המשתמע מכך עבור החברות, הן עשויות לאפשר דחייה בתשלומים והפחתת תשלומים שוטפים.

למרות כל זאת, העדכונים של אותן חברות לגבי השפעות המצב, האחרונים מהם בדוחות הכספיים ל-2019 שפורסמו במהלך חודש מרץ, מצומצמים יחסית, ולא כוללים הערכות מספריות לגבי הפגיעה הפוטנציאלית הרוחבית בפעילות.

גם הירידות שמציגות מניותיהן של החברות הללו מתחילת השנה, העומדות במגדלי הים התיכון ובית הזהב על כ-20%, לא משקפות הערכות של פגיעה דרמטית ויוצאת דופן בפעילות, והן דומות לירידות שמציגים המדדים המובילים מתחילת השנה.

אחרי הירידות, מגדלי הים התיכון, שירדה כ-35% מרמת השיא שקבעה בחודש פברואר, נסחרת כיום בשווי של 1.2 מיליארד שקל, ואילו בית הזהב נסחרת בשווי של כ-180 מיליון שקל. מניית עזריאלי, שאיבדה כ-30% מתחילת השנה, משקפת לחברה שווי של כ-22 מיליארד שקל.

במגדלי הים התיכון מעריכים בדוחות הכספיים, כי למצב הנוכחי עלולות להיות "השלכות שליליות מהותיות על תוצאות פעילות העסקית של החברה הנובעות מפגיעה מהותית בהליכי השיווק והמכירות של יחידות הדיור של בתי הרשת". זאת, "נוכח המגבלות על כניסה לבתי הדיור המוגן של הרשת".

השלכה מהותית נוספת של המצב, לפי החברה שבשליטת היו"ר מוטי קירשנבאום ושותפיו, עלולה לבוא לידי ביטוי בעלייה "בכמות ההסכמים אשר יבואו לידי סיום מעבר לתחזית החברה, אשר מסתמכת על ניסיון העבר לגבי כמות ההסכמים הבאים לכדי סיום כל שנה".

עוד בדוחות, בטבלת גורמי הסיכון שמציגה מגדלי הים התיכון בדוחותיה, השלכות התפשטות הקורונה מוגדרת בעלת השפעה גדולה על החברה.

מגדלי הים התיכון נתונים מרכזיים
 מגדלי הים התיכון נתונים מרכזיים

דחיית תשלום גדול לרמ"י

בשנים האחרונות גדל הביקוש לדיור מוגן בישראל בקרב אוכלוסיה מבוגרת ומבוססת היטב. קירשנבאום הסביר בזמנו כי "השתנתה תפיסת העולם של מבוגרים לגבי איך הם רוצים לבלות את שארית חייהם. הם מחפשים משמעות ומחפשים פעילויות".

המודל העסקי של הפעילות בתחום הדיור המוגן כולל עסקה פיננסית כבדה מבחינת הדיירים. במגדלי הים התיכון - הפונה לפלח השוק העליון - משלם הדייר פיקדון בסכום של 1-2 מיליון שקל, המעניק לאותו דייר זכות שימוש בדירה שהוא מקבל עד לסוף ימי חייו. סכום הפיקדון נשחק על פני השנים, בקצב שנתי של 3%-4%, עד שהוא מגיע לכ-40% מהסכום ההתחלתי.

מלבד הפיקדון, הדיירים בבתי הדיור המוגן משלמים סכום חודשי של דמי החזקה, שבמגדלי הים התיכון נע בטווח של 7,000-10,000 שקל, וכולל את שירותי הבסיס שמציע הנכס, לא כולל אוכל. סך הכל מדובר בעלות חודשית ממוצעת לדייר של כ-20,000 שקל.

מגדלי הים התיכון מחזיקה ב-7 בתי דיור מוגן, בהם כ-1,650 יחידות דיור, נוסף לשני נכסים בהקמה ובתכנון.  בסוף שנת 2019 זכתה החברה במכרז של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לרכישת 2 מגרשים באור יהודה, סמוך לצומת מסובים, להקמת בית דיור מוגן עם כ-500 יחידות דיור.

בעניין זה ציינה מגדלי הים התיכון בדוחות, כי היא בוחנת "את האפשרויות העומדות בפניה עם השלמת רכישת המקרקעין" וימים ספורים לאחר מכן עדכנה על החלטתה לדחות תשלום של קרוב ל-230 מיליון שקל לרמ"י לסוף אפריל, בהתאם להודעתה של רמ"י בעניין מועדי תשלום.

הזכייה במכרז הגיעה חודשים ספורים לאחר תחילת העבודות להקמת הבית השמיני של החברה, ברחובות, הצפוי לכלול 250 יחידות דיור, בו הושקעו עד כה קרוב ל-80 מיליון שקל, ברכישת הקרקע, תכנון הפרויקט ותחילת עבודות.

פעילות הדיור המוגן של החברות בבורסה
 פעילות הדיור המוגן של החברות בבורסה

בית הזהב: גם תיק ההשקעות נפגע

המתחרה בית הזהב פועלת בתחום הדיור המוגן בישראל, ומחזיקה ומשקיעה בפעילות של בתי אבות באנגליה בשותפות עם חברת הנדל"ן רבד.

פעילותה בארץ כוללת שני בתי דיור מוגן - בתל-אביב ובהרצליה, עם כ-400 יחידות דיור, וזו באנגליה החזקה בחברות המנהלות ומחזיקות ב-19 בתי אבות סיעודיים, בהם כ-1,100 מיטות.

בעקבות המצב, בבית הזהב מעלים "חשש עסקי לירידה בתפוסות שעלולות להשפיע מהותית לרעה על תוצאות הפעילות", וכן מציינים אפשרות ל"פגיעה מהותית בהליכי השיווק ואכלוס דיירים חדשים".

מלבד הפעילות השוטפת, למועד פרסום הדוחות, לפני פחות מחודש, תיק ההשקעות של בית הזהב נפגע בכ-4 מיליון שקל.

בדוחותיה מציינת בית הזהב, כי החברה החלה "לפעול מיידית על-מנת לעשות את מירב המאמצים כדי למנוע את כניסת הנגיף לבתי הדיור המוגן והמחלקות הסיעודיות בישראל ובאנגליה", ומפרטת לגבי הצעדים שנקטה, בהם חיטוי וניקוי מוגברים, הגנה לצוות, בידוד סחורות נכנסות, הגדלת הצטיידות ומלאי ותמיכה בדיירים.

בית הזהב נמצאת בשליטת יונל כהן, אודי רובינשטיין ומשפחת רובינשטין, ומלבד פעילות בתחום הדיור המוגן ובתי האבות היא גם מחזיקה 10% ממניות רבד.

עזריאלי, שעיקר פעילותה מתרכזת במגדלי משרדים ומרכזים מסחריים, נכנסה ב-2014 לפעילות בתחום הדיור המוגן, וכיום מחזיקה בכ-800 יחידות דיור בשלושה בתי דיור מוגן - בתל-אביב, רעננה ומודיעין, תחת המותג פאלאס.

נוסף לכך, החברה נמצאת בשלבים סופיים לשלב הראשון בהקמת בית דיור מוגן של כ-350 יחידות דיור בישוב להבים שבדרום הארץ, מחזיקה בקרקע לבית דיור מוגן של כ-275 יחידות דיור בראשון לציון, הנמצא בשלבי תכנון, וכן היא מקדמת תב"ע לתוספת זכויות לדיור מוגן בקניון שלה בירושלים.

בדוחותיה מציינת החברה שבשליטת היו"רית דנה עזריאלי, כי נקטה "בפעולות שונות לצמצום התפשטות הנגיף בנכסיה, בין היתר, הרחבת פעולות הניקיון והחיטוי בנכסים כמו גם גיבוש נהלים מחמירים בקשר עם כניסת מבקרים לבתי הדיור המוגן של הקבוצה בהיות הדיירים אוכלוסייה בסיכון". 

צרו איתנו קשר *5988