דיור מוגן | ניתוח

בשוק הדיור המוגן בארה"ב חוששים שדיירים חדשים יפחדו להגיע

מגפת הקורונה פוגעת במניות המוסדות לטיפול בקשישים, על רקע החשש ממקרי הידבקות נוספים שיובלו לירידה בשיעורי התפוסה במוסדות

 בית האבות קירקלנד, וושינגטון. סקטור הדיור המוגן כבר היה נתון ללחצים עוד לפני המגפה  / צילום: Ted S. Warren, Associated Press
בית האבות קירקלנד, וושינגטון. סקטור הדיור המוגן כבר היה נתון ללחצים עוד לפני המגפה / צילום: Ted S. Warren, Associated Press

רקע: מגפת הקורונה שולחת את המניות של מוסדות לטיפול בקשישים למטה, על רקע החשש שמקרי הידבקות נוספים של דיירים עלולים לפגוע באכלוס ולהוריד את שיעורי התפוסה.

באזור סיאטל דיווחו 11 בתי אבות שעובדים או שדיירים שלהם נדבקו בנגיף. אנליסטים ומשקיעים מודאגים שדיירים פונטציאלים ידחו את כניסתם לכמה מבתי הדיור המוגן.

איך זה נראה בבורסה: המניות של קרנות ריט המשקיעות במוסדות בריאות צנחו ב-50% מאז 24 בפברואר, לפי FactSet, והצניחה ממשיכה בחודש מרץ. זה שם את קרנות הריט המשקיעות בבריאות במקום השלישי בדירוג קרנות הריט שנפגעו מהמשבר, אחרי מגזר המלונות והקניונים. בין הקרנות הללו יש כאלו שמשקיעות בבנייני משרדים למרפאות, במחלקות סיעודיות ובבנייני דיור מוגן, והחברות שמתמקדות בטיפול בקשישים רשמו ירידות תלולות יותר.

מניות של קרנות הריט המתמחות במוסדות בריאות ירדו ב-43% בחודש מרץ. מחירי המניות של Welltower ושל Ventas Inc, שיש להן פורטפוליו של בתי דיור מוגן, נפלו כל אחת ביותר מ-45% מתחילת מרץ.

מניית קרן הריט Sabra Health Care, המתמחה בבתים סיעודיים, נפלה ב-62% מתחילת החודש.

Sabra היא הבעלים של מוסד סיעודי במדינת וושינגטון, שדייר שאובחן כחיובי לקורונה נפטר בו, ולפחות חמישה נוספים אובחנו כחולים. מארק מטרוס, מנכ"ל החברה, מסר שהיא פועלת לפי ההנחיות ועובדת במשותף עם המרכז לבקרת מחלות. "ברוב המקרים, המשפחות מבינות שלמרות שהן מאוד מודאגות בקשר להורים המבוגרים, עדיף שיהיו במקום שמציע טיפול מסביב לשעון במקרה הצורך", אמר.

עוד לפני הקורונה: סקטור הדיור המוגן כבר היה נתון ללחצים עוד לפני המגפה, בגלל בנייה מוגברת משיקגו עד ניו אינגלנד, שיצרה עודף היצע בשווקים מובילים.בשנה שעברה, התשואה מתיקי השקעה בדיור מוגן עמדה על 7%-, ואילו מדד S&P 500 רשם עלייה של 29%.

"בתחילת השנה, חשבנו שסוף סוף, עד סוף 2020, הביקוש וההיצע יגיעו לאיזון", אומר מייקל סוארס, אנליסט ב-S&P Credit Ratings.

התפרצות המגפה: כעת נראה שהתפרצות הנגיף תהווה נסיגה נוספת. על פי ההערכות הנוכחיות, שיעור התמותה מהווירוס בקרב קשישים מגיע עומד על 10%-15%, גבוה פי ארבעה עד פי שבעה משיעור התמותה משפעת, אומר לוקאס הרטוויץ', אנליסט ב-Green Street Advisors.

יש סיכוי שהיקפו לא ברור כרגע, שהתפרצות הקורונה תקטין את הביקוש לבתי דיור מוגן ולבתים סיעודיים ב-5%-15%, אמר הרטוויץ'. "המגפה יכולה לפגוע גם בהיקף פוטנציאל של דיירים עתידיים, שהם כיום בני 70-80".

ברבעון הרביעי של 2019, שיעור התפוסה של בתי דיור מוגן ב-31 שווקים מובילים בארה"ב הגיע ל-88%, עלייה קלה מ-87.8% בשנה שלפני כן. כעת נראה ששיעורי התפוסה עומדים ליפול.

איך נזהרים: בתי הדיור המוגן נוקטים את צעדי הזהירות הנדרשים. הם מגבילים ביקורים, עורכים יותר מדידות חום, ומבודדים דיירים שחלו בשפעת.

Welltower, החברה שהיא המפעילה הגדולה ביותר בארה"ב של בתי דיור מוגן, אומרת ששיעור התפוסה יציב. "אנחנו מצפים שיתגלו גם אצלנו מקרים של קורונה", אומר תומס דה רוזה, יו"ר ומנכ"ל Welltower. "אנחנו נערכים לסייע למישהו שיצטרך בידוד".

לא כולם משוכנעים שזה מספיק. "בתי דיור מוגן דווקא מוכנים למגפה. הם התמודדו עם התפרצויות של שפעת בעבר, אבל לא ראינו משהו כמו זה במונחים של הדבקה", אומרת בת ברנהם מייס, הכלכלנית הראשית של National Investment Center for Seniors Housing & Care. 

צרו איתנו קשר *5988