גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

העליון נגד היועמ"ש: קבע כי בעלי נכסים לא יפוצו בגין תוכנית מתאר פוגעת

משנים את הכללים: מחלוקת על גובה הפיצוי של בעלי קרקעות באזור כביש 431 הגיעה לעליון, שם הוחלט כי רק פגיעה מתוכנית מפורטת מאפשרת פיצוי ● זאת בניגוד לעמדת משרד היועמ"ש, שם מבקשים להתחשב גם בפגיעה של תוכנית מתארית

שופט העליון מני מזוז / צילום: שלומי יוסף, גלובס
שופט העליון מני מזוז / צילום: שלומי יוסף, גלובס

פסק דין חשוב שהתקבל בשבוע שעבר בבית המשפט העליון, פוטר את הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה לכלול תוכניות מתאר פוגעניות בתחשיבי הפיצויים שהן יצטרכו לשלם לבעלי נכסים שנפגעו. מדובר בבשורה לרשויות המקומיות, ובמכה לבעלי נכסים שנפגעו מתוכניות מתאר. שניים מתוך שלושת שופטי העליון שדנו בתיק, לא קיבלו את עמדת היועץ המשפטי לממשלה בעניין, שגרס כי יש לפצות את הנפגעים גם בגלל תוכניות המתאר.

סיפור הרקע להכרעה הוא שתי תביעות שהגישו שבעה בעלי קרקעות, בראשות רומן ברג, שעל שמו קרויה ההלכה החדשה. התביעות הוגשו נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון-לציון, חברת נתיבי ישראל, רכבת ישראל וחברת החשמל לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בגין ירידה בשווי הנכסים שלהם, עקב אישור תוכנית מתאר מחוזית מפורטת (תמ"מ 6/3 א) בשנת 2000, שאיחדה בין תוואי החלק המערבי של כביש 431 עם תוואי מסילות ברזל ותוואי למעבר קווי חשמל ראשיים.

בעקבות תוכנית זו נסלל הכביש, והונחו מסילות הברזל ותשתיות החשמל שלצידו. עוד קודם לפרסום אותה תוכנית, חלו על המקרקעין של אותם בעלי קרקעות תוכניות המתאר הארציות לכבישים (תמ"א 3), תוכנית המתאר למסילות ברזל (תמ"א 23) ותוכנית המתאר המחוזית למחוז המרכז תמ"מ 3, שהכשירו את התוכנית המפורטת.

מכיוון שלפי סעיף 197 לחוק חוק התכנון והבנייה, הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה הן שאמורות לשאת בנטל הפיצויים לבעלי מקרקעין שנפגעו, לאחר שאושרה תמ"מ 6/3 א' הגישו בעלי הקרקעות תביעות לפיצויים לוועדה המקומית ראשון-לציון. זו דחתה אותם, והם ערערו לוועדת הערר המחוזית.

ב-2006 קבעה הוועדה כי הם אומנם זכאים לפיצויים. הוועדה הסבירה כי התוכנית הביאה עימה שינוי תכנוני, יחסית לתוכניות המתאר שקדמו לה. תוכניות המתאר הן כוללניות ולא מפורטות דיין, על-מנת שניתן יהיה לחשב פגיעות קונקרטיות לפיהן במקרקעין. התוכנית המפורטת שנעשתה לאור תוכניות המתאר, הסירה את מה שוועדת הערר כינתה "העננה התכנונית" שחלה על הקרקעות, והפכה את התכנון והבנייה ובעקבות זאת את זכויות הבעלים - לקונקרטיים. במקרה זה הדבר בא לידי ביטוי בהפקעות של חלק מהקרקעות של התובעים ובפגיעות אחרות שנרשמו בחלקים אחרים שלהן.

הוויכוח והעררים שהתפתחו בעקבותיו והגיעו עד לבית המשפט העליון היו האם בחישוב הנזקים יש לכלול את הפגיעה שיצרו תוכניות המתאר, שהן אלה שיצרו את ה"עננה התכנונית" הראשונה לקרקעות, כפי שדרשו בעלי הקרקעות - או שיש להתעלם מהנזקים הללו ולהסתכל רק על הפגיעה שנרשמה בגין התוכנית המפורטת תמ"מ 6/3 א. ועדת הערר המחוזית גרסה כי הדרך הנכונה היא לחשב את הפגיעה רק בגין התוכנית המפורטת.

על כך ועל תחשיבים שמאיים שנערכו לאחר מכן, הוגשו עררים לוועדת הערר עצמה ולבית המשפט לעניינים מינהליים. הליכים אלה נדחו ב-2013 וב-2016 בהתאמה. ב-2016 הגישו בעלי הקרקעות ערעור על החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים לבית המשפט העליון. שלושת השופטים שדנו בתיק היו עוזי פוגלמן, מני מזוז ויוסף אלרון.

עיקר טענת בעלי הקרקעות הייתה שהם נפגעו פעמיים: בפעם הראשונה מתוכניות המתאר הכוללניות, שהטילו על הקרקעות שלהם את אותה עננה תכנונית, שהביאה לירידת ערך בקרקעותיהם. הפעם השנייה הייתה תמ"מ 6/3א, שפיזרה את העננה והכניסה לפגיעה ודאות תכנונית וכלכלית. בערעור הסבירו הבעלים כי על-פי חוק לא ניתן לתבוע פיצויים על סמך תוכניות כוללניות. עתה, לעומת זאת, עם הפיכתן לתוכנית קונקרטית, הם יכולים לתבוע גם את הנזקים שנגרמו בגינן.

לאור חשיבות הסוגיה, ביקש בית המשפט העליון לשמוע את עמדת היועץ המשפטי לממשלה. לפני כחודשיים הוציא היועץ חוות-דעת מפורטת, שתאמה את עמדת בעלי הקרקע. על-פי אותה חוות-הדעת, המקרה בראשון-לציון משקף מהלך תכנוני כולל ורב שלבי שנמשך לאורך שנים, שתחילתו בתכנון כוללני וסופו בתכנון מפורט. לעמדת היועץ המשפטי לממשלה, סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מיועד להציב את בעלי המקרקעין במצב שבו היו ערב המהלך התכנוני הכולל, ולא רק ערב אישור התוכנית הפוגעת, שהייתה האחרונה בשרשרת הפגיעה.

השופט פוגלמן דן ארוכות במשמעותו של סעיף 197 לחוק ופסק כי הגם שיש תכליות כבדות-משקל התומכות בפיצוי בגין ירידת הערך שגרמו תוכניות העבר, ובהן הגנה על קניין בעלי הקרקעות והגשמת תכלית של צדק חלוקתי, לא ניתן לפרש את סעיף 197 ככזה שמאפשר חישובי פיצויים בדרך זו, משום שלא כל פגיעה שלטונית בקניין הפרט מחייבת פיצוי, אלא אך ורק במה שמגדיר החוק כפגיעה.

"סעיף 197 קובע כי נקודת האיזון בין שיקולי ההגנה על הקניין וצדק חלוקתי מזה, לבין האינטרס הציבורי בתכנון, מצוי בדרישת 'הפגיעה' והקשר הסיבתי הנדרש בין רכיביה. דרישה זו היא תנאי סף למתן פיצוי מכוחו של הסעיף, ואין בלתה", כתב השופט פוגלמן בפסק הדין. עוד הוא הוסיף כי פרשנות ברוח זו של היועץ המשפטי לממשלה, עוקפת גם את מגבלות ההתיישנות שנקבעו בחוק להגשת תביעות פיצויים.

השופט מזוז, שהסכים עם פסיקת השופט פוגלמן, כתב כי ההסדרים בחוק התכנון והבנייה לכל עניין הפיצויים בגין פגיעה ולענייני היטלי השבחה, במקרים של השבחה - אינם ממצים. לא כל פגיעה במקרקעין מזכה בפיצוי, ולא כל השבחה מחייבת בהיטל. עוד ציין כי בהליכים מתמשכים כפי שהיה במקרה הזה, שארך 25 שנים, שבהם היו יכולים להתבצע חילופי בעלויות על הקרקעות, נשאלת השאלה, מי מהבעלים (הנוכחיים או הקודמים) אמורים לזכות בפיצויים וכיצד יחולקו ביניהם.

וכך סיכם השופט מזוז: "קבלת המערערים בענייננו משמעותה המעשית תהיה כי במסגרת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה יהיו בעלי הזכויות בקרקע זכאים לפיצויים ששיעורם גבוה מערך השוק של המקרקעין, היינו גבוה מזה שהם היו מקבלים בגין מכירה מרצון של חלקותיהם, או בגין הפקעה מלאה של המקרקעין".

מנגד, השופט אלרון לא קיבל את נימוקי עמיתיו, ואימץ את עמדת היועץ המשפטי לממשלה. לדבריו, "לשיטת חבריי, משלא קמה למערערים זכות פיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה כתוצאה מתוכניות העבר, יש לנתק בינה ובין הפגיעה המאוחרת שנגרמה כתוצאה מהתוכנית הפוגעת... ואולם לשיטתי יש לראות את תוכניות העבר כשלב מוקדם של מהלך תכנוני כולל המקים, לאחר אישורה של התוכנית הפוגעת, זכות פיצוי כוללת הן בגין הפגיעה המאוחרת ובן בגין ירידה הערך של המקרקעין שהתגבשה עם אישור תוכניות העבר", כתב וצידד בהחזרת עניין המערערים להערכת שמאי מחודשת.

עוד כתבות

שאול מרידור / צילום: רפי קוץ

כ"ץ למרידור: "אם לא תשב בשקט אוציא אותך מהחדר"

המתיחות בין שרי הממשלה לפקידים מגיעה לשיא חדש - והפעם תורו של שר האוצר ישראל כ״ץ להיכנס לעימות עם ראש אגף התקציבים באוצר, שאול מרידור

משפחת הריס / צילום: איל יצהר, גלובס

"אני במקום של איך אני משיגה לחם למחר. לחם. למחר. אתה מבין?"

איילת ואיתי הריס, בעלי משחקיית הילדים גליצ'ה בראשון לציון, משתכרים היום מינימום כעובדי סופר וכורעים תחת נטל ההלוואות ● "אנחנו מקבלים בשר מאמא שלי ופירות מאבא שלי, ועם המים שיוצאים מהמזגנים משקים את העציצים" ● פרויקט מיוחד

ישראל כ"ץ ובנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום/דוברות הכנסת, Associated Press

הציבור צריך להבין: מדינת ישראל רחוקה מלהיות כל יכולה כלכלית

אם לא יקרה הבלתי צפוי, ישראל מצויה על הנתיב הישיר ליחס חוב-תוצר תלת ספרתי, הפחתת אופק דירוג החוב הלאומי ואף הפחתת הדירוג ● מי שמבטיח לציבור "שחר של יום חדש" באמצעות שינוי רדיקאלי של המדיניות הכלכלית, זורה חול בעיניים של צעירי ישראל

פריים מתוך הסרט “תקופת מבחן” / צילום: באדיבות yes, יח"צ

"תקופת מבחן" הוא לא סרט רגיל בשום צורה או דרך

"תקופת מבחן" לוקח כמה סיכונים שיכלו בקלות להפיל אותו, אבל הוא מובל ביד בטוחה ואמינה של במאי שמצליח להרים כמה סצנות שעלולות לגרום לצופים לשכוח לנשום

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

כל מה שידענו על האנושות השתנה השבוע בזכות מיקרוסקופ אחד

343 שנה אחרי שנצפה לראשונה תא הזרע שוחה כדולפין בתנועות סימטריות, גילינו שהוא בכלל מתפתל סביב עצמו כמו מקדחה ששמו על הרצפה ולא ניתקו מהחשמל ● מה זה אומר עלינו?

משפחת הדרי  / צילום: איל יצהר, גלובס

“לא מאמינה שאלה החיים שלי. זה גיהינום"

איילה הדרי עבדה 40 שנה בנתב"ג, עד שהוצאה לחל"ת, שכבר הוארך עד אמצע 2021. ● הקצבאות שבאמצעותן היא מתקיימת לא מאפשרות לה לטפל בבעלה החולה ולסייע לשני ילדיה, שגם הם בחל"ת: "הולכת נגד זרם חזק שאני לא יכולה להתגבר עליו" ● פרויקט מיוחד

ביירות ביום הפיצוץ. שיקום הנמל יעלה עשרות מיליארדי דולרים / צילום: Hassan Ammar, Associated Press

"בואו נחזור להיות צרפתים": הציבור בלבנון מביע חוסר אמון בממשלה

הכעס על אוזלת היד של הממשלה הביא להפצה ויראלית של עצומה הקוראת ללבנונים לדרוש את החזרת השלטון הקולוניאליסטי של צרפת על המדינה ● מקרון ביקר היום במדינה והבטיח רפורמה פוליטית

נטלי טישלר / צילום: איל יצהר, גלובס

"חזרתי לחדר הנעורים שלי, אני בעלטה"

נטלי טישלר עבדה כמפיקת אירועים וליצנית רפואית עבור 18 אלף שקל בחודש ● משבר הקורונה הותיר אותה ללא הכנסה ואילץ אותה לחזור לבית אמה: "לימדו אותי לשמור כסף לבן ליום שחור. שנים שילמתי ביטוח לאומי, אז למה הכסף לא חוזר אליי?" ● פרויקט מיוחד

בורסת וול סטריט / צילום: Associated Press

פייסבוק, אפל ואלפאבית הובילו את מדד הנאסד"ק לשיא חדש

נייס קפצה לשיא חדש ● כ-1.19 מיליון תביעות חדשות לדמי אבטלה בארה"ב בשבוע האחרון, לעומת צפי לכ-1.42 מיליון תביעות ●  הזהב לא עוצר וטיפס למחיר של 2,072 דולר לאונקיה ● בורסות אירופה סגרו בירידות

נשיא בלארוס אלכסנדר לוקשנקו / צילום: AP

הבחירות לנשיאות בבלארוס: צעירה בת 37 מאתגרת את המנהיג הוותיק לוקשנקו

סבטלנה טיכנובסקאייה רוכבת על גל של תסכול משלטונו של הנשיא שמכהן בתפקיד כבר 26 שנים  ● הוא מואשם בקיפאון כלכלי, הפרת זכויות אדם, וטיפול תמוה במגפת הקורונה

צל וצללים. יער שמעורר את הדמיון / צילום: יותם יעקבסון

צל כל השנה: יער מסתורין, כאן אצלנו בגליל

טיול ברגל: יער ברעם ונחל צבעון. שמורת טבע שניצלה מכריתה

מימין: אשטון קוצ'ר, אם.סי האמר, ג'בייל מגי, כריס רוק ואופרה ווינפרי. מרגישים שהם חייבים להיות נוכחים כל הזמן / צילומים: AP, רויטרס

קלאב האוס: הרשת החברתית של המפורסמים כבר שווה 100 מיליון דולר

מסיבות רבות משתתפים, כניסה בהזמנה אישית בלבד והתחככות באנשי הון־סיכון וכוכבי הוליווד ● האם קלאב האוס תכבוש גם את ההמונים?

משפחת בן צבי / צילום: איל יצהר, גלובס

"נעזרים בהורים ושורפים את החסכונות. עברנו ל'מצב הודו'"

2019 הייתה שנת השיא של חברת התיירות של אוריאל בן צבי, אבל אז הגיעה הקורונה ואיתה הביטולים ● "אנחנו לא יוצאים, לא אוכלים בחוץ, חיים בצמצום" ● פרויקט מיוחד

בדיקות קורונה במעבדה בבית חולים בילינסון  / צילום: דוברות בית החולים רבין

בדיקת קורונה פרטית: האיסורים, המעקפים וכמה תעלה בקרוב בדיקה בנתב"ג?

משרד הבריאות בוחן קידום בדיקות מעבדה לאיתור נגיף הקורונה במסגרת מעבדות רפואיות פרטיות ● גורם במשרד: "בשוק נגבים מחירים אסטרונומיים. לא סביר שבעלי ההון יוכלו לקבל קדימות לבדיקות" ● וכמה תשלמו על בדיקה מהירה בנתב"ג?

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: ONATHAN ERNST, רויטרס

טראמפ חתם על צו נשיאותי נגד טיקטוק: החברה "המומה מהצעד"

הצו ייכנס לתוקף תוך 45 יום ● בעקבות הצו, מניית טנסט (Tencent) חברת האם של WeChat צוללת ביותר מ-7%

בדיקה סרולוגית. הרוב יתאכזבו לגלות שהם לא מוגנים מפני הקורונה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

שר"פ קורונה: בדיקת קורונה במקום העבודה, לכל העובדים. כבר לא מדע בדיוני

חברת טרגט מרקט ובי"ח שיבא החלו להציע לחברות גדולות לבצע בדיקות סרולוגיות לעובדיהן, כדי לקבוע אילו עובדים מוגנים יותר מפני הנגיף ואילו פחות ולאפשר להן לקבל החלטות ארגוניות מושכלות ● המהלך עשוי להכניס את שוק העבודה לעידן חדש של מעורבות מעסיקים בבריאות עובדיהם

דירות למכירה ולהשכרה / צילום: פאול אורלייב

WeCheck: כוח המיקוח של השוכרים עולה, משפחות יחליפו את הצעירים שעזבו

מנתוני חברת WeCheck עולה כי נכון לחודש יוני שוק השכירות כמעט ולא נפגע מהשלכות מגפת הקורונה ● עם זאת, הירידה בהיקף השוכרים הצעירים בלמה את עליית מחירי השכירות

טביעה / צילום: שאטרסטוק

״אינטגריטי" ואובדנו: על השופט, דילמות מוסריות ומנהיגות בימי קורונה

"אינטגריטי" הוא מצב שבו ישנה לכידות בין ערכים מרכזיים שבהם מאמין אדם לבין מעשיו ● אבל האם אדם בעל מצפון יכול להתייסר - ואפילו קשות - עקב ידיעתו על אודות אובדן האינטגריטי שלו? ● בעקבות ספרו של שי אספריל: השופט

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

נעילה מעורבת בוול סטריט בצל נתוני התעסוקה והחרפת הסכסוך בין ארה"ב לסין

פורסמו נתוני התעסוקה בארה"ב: למרות שעקפו את הצפי, מדובר בהאטה בקצב הוספת המשרות החדשות לעומת יוני ומאי ● טראמפ חתם על צו נשיאותי להפסקת האינטרקציה העסקית עם טיקטוק ו-WeChat ● בנק אוסטרליה אמר שקצב השיקום הכלכלי של המדינה יהיה איטי יותר משחזו מראש

יו"ר הועדה המסדרת של הכנסת, ח״כ אבי ניסנקורן  / צילום: צילום מסך, ערוץ הכנסת

המסלול של נתניהו: להחליף שר משפטים, לפרק את הממשלה וללכת לבחירות

מבחינת בנימין נתניהו, אבי ניסנקורן הוא תקלה גדולה • כמי שצפוי להיות אחראי על מינוי היועץ המשפטי לממשלה שיחליף את מנדלבליט, ולבלום יוזמות חקיקה כמו שינוי שיטת הסניורטי במינוי נשיא ביהמ"ש העליון, צריך "לבלום" אותו • המוצא של ראש הממשלה: בחירות. שוב