נחלה במושב ב-5.7 מיליון שקל? אחרי המיסוי לא יישאר עודף

כלל האצבע קובע כי שיעור התשלומים לרשויות בעת מכירת הנחלה עם בית מגורים בודד נע בגבולות 45%-55% משווי הנחלה ואינו מותיר סכום שיספיק לרכישת בית מגורים בהרחבת המושב • ניתוח עסקה - מדור חדש

הכניסה למושב מצליח. מכינים תב"ע לתוספת היחידה / צילום: שלומי יוסף, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי
הכניסה למושב מצליח. מכינים תב"ע לתוספת היחידה / צילום: שלומי יוסף, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

ההצעה: נחלה במושב מצליח מוצעת למכירה ביד 2 ב-5.7 מיליון שקל.

הנכס: נחלה בשטח 12.5 דונם, המורכבת מחלקת מגורים בת 2.5 דונם ו-10 דונם שטח חקלאי, ובנוסף 18 דונם שטח חקלאי בחלקים אחרים של המושב (חלקות ב' ו-ג'). על חלקת המגורים בנוי בית מגורים בשטח של 100 מ"ר וכמה מבנים חקלאיים.

מושב מצליח: מושב בשפלה, ליד העיר רמלה, השייך למועצה האזורית גזר. המושב הוקם ב-1950 על ידי יהודים קראים ממצרים ובמשך השנים הצטרפו אליו עולים ממרוקו ומהודו. במושב 101 משקים אשר חלקם עדיין פעילים בתחום החקלאות. מאמצע שנות ה-90 הורחב המושב שלוש פעמים ונבנו בו בתים צמודי קרקע ללא אדמה חקלאית.

זכויות הבנייה: שטח עיקרי של 400 מ"ר + 6% בהקלה כמותית אשר ייבנו בשלוש יח"ד - בעל הנחלה, בן ממשיך ודור שלישי (נכד נשוי). יחידה זו תיבנה בקיר משותף עם אחת הדירות הגדולות, ובנוסף תותר בניית ממ"דים, בריכה, עליות גג, מרתפים ושטחי שירות. ב-10 במאי 2016 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה להמליץ על תוספת יחידת מגורים נוספת בנחלות, כך שבעתיד בכל נחלה יהיו ארבע יחידות דיור בשלושה מבנים. מושב מצליח מקדם בימים אלה תב"ע לתוספת היחידה.

המצב המשפטי: המושב חוכר את "שטח המשבצת" שלו מרשות מקרקעי ישראל ומקנה לכל חבר באגודה זכות אישית להשתמש בנחלה כ"בר רשות". ב-1 באפריל 2018 החלה רמ"י ביישום החלטה שבמסגרתה ולאחר תשלום דמי רכישה, יהפוך בעל הנחלה לחוכר וירכוש את כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות.

דמי רכישה: זהו התשלום שמעגן את מעמד בעלי הנחלות לחוכרים, והוא מחליף את תשלום דמי ההסכמה שהיה נהוג בעבר עבור קבלת "הסכמת" רשות מקרקעי ישראל להעברת זכויות בנחלה. התשלום הוא בשיעור של 33% מזכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים. חוכר שרכש את מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים של הנחלה, יהיה פטור מתשלום כלשהו לרשות בגין כל בנייה למגורים בחלקת המגורים, יתבטל הצורך בהוכחת רצף בן דורי (אב-בן ממשיך-נכד), תותר השכרת יחידות דיור ויתאפשר פיצול מגרשים מהנחלה. הערכת השווי תתבצע ע"י שמאי מקרקעין מטעם רמ"י ועל שומה זו ניתן להגיש השגה תוך 60 יום. במושב מצליח תשלום זה מוערך בגבולות 2 מיליון שקל כולל מע"מ.

תשלומים נוספים: המוכר יידרש לשלם גם דמי הסכמה לרמ"י על השטח החקלאי, המוערכים ב-60 אלף שקל ומחושבים לפי 33% + מע"מ, כפול מספר הדונמים המיוחסים לנחלה (כל דונם מוערך ב-6,000 שקל). בנוסף יצטרך לשלם היטל השבחה למועצה האזורית גזר עבור תוכניות בניין עיר שאושרו לאחר 1.7.1975 - תשלום זה מוערך ב-200 אלף שקל; עוד יצטרך לשלם מס שבח בהיקף של 600 אלף שקל - מומלץ להתייעץ מומחה למיסוי בעת מכירת נחלה.

עסקאות השוואה: מכירת נחלות אינה אירוע שכיח, בין היתר בגלל מספרן המצומצם של הנחלות בארץ, בגלל מורכבות העסקה, ובגלל עסקת המכירה הסבוכה ועתירת המיסוי. במושב סתריה במועצה האזורית גזר נמכרה בסוף 2018 נחלה דומה ב-6.4 מיליון שקל, ובמושב בן נון ב-6.7 מיליון שקל. המחירים של נכסים במושבים האלה גבוהים יותר לעומת מצליח.

בשורה התחתונה: כלל האצבע קובע כי שיעור התשלומים לרשויות בעת מכירת הנחלה עם בית מגורים בודד נע בגבולות 45%-55% משווי הנחלה ואינו מותיר סכום שיספיק לרכישת בית מגורים בהרחבת המושב. למשל, בתאריך 6.2.2019 נמכר בית מגורים בשטח של 200 מ"ר על מגרש של 525 מ"ר תמורת 3.3 מיליון שקל. נתונים אלה עשויים להעיד על עליית מחירים של נחלות בעתיד כדי להפוך את המכירה לעסקה משתלמת.

ניתוח העסקה בוצע על ידי זיו כהן, שמאי מקרקעין המתמחה במרחב הכפרי

זיו כהן  / צילום: רפאל בן דור
 זיו כהן / צילום: רפאל בן דור

צרו איתנו קשר *5988