שוק הדיור | פרשנות

דווקא בשלהי כהונתו של כחלון, "מחיר למשתכן" מציגה שיא במכירת דירות

בליל נתונים ממשלתיים שפורסמו היום מציג שיאי מכירות בתוכנית, קיצור משך הזמן לרכישת דירה ואת ממוצע ההנחות מול דירות "רגילות" • "גלובס" עושה סדר במספרים

משה כחלון / צילום: איל יצהר
משה כחלון / צילום: איל יצהר

2019 לקראת סיומה, ובעקבות הארכת תוקפה של תוכנית "מחיר למשתכן" בחצי שנה, ואולי גם מסיבות של פריימריז צפויים בתוך הליכוד, כינס ראש הממשלה בנימין נתניהו את שריו לסקירה בנוגע לנעשה בשוק הדירות. בין היתר שיבח את שר האוצר משה כחלון על פועלו בתחום, וציין כי כחלון הצליח "ליישר" את מחירי הדירות. כן הוסיף כי מדובר ב"הישג אדיר של הממשלה ושלך", אמר.

נתניהו, כך מדווחים גורמים שהשתתפו בישיבה, גילה עניין רב בנתוני הדיור, וזאת לאחר שנים שלא חיווה אפילו דעה לגבי ההתפתחויות בנושא ולא יזם כל תוכנית. למעשה, היוזמה האחרונה שלו בנושא הדיור הייתה הקמת של ועדה לתכנון ובנייה מיוחדת בשם וד"ל, (ועדה לדיור לאומי), ב-2011, שכונתה על ידו "סופרטנקר". ועדה זו כמעט שלא פעלה, עד שכחלון הפסיק את פעילותה סופית ב-2016, לטובת הוותמ"ל (הוועדה למתחמים מועדפים לדיור).

במקביל פרסמו היום הן הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והן משרד הבינוי והשיכון צבר נתוני מקרו על שוק הנדל"ן, מהם עולה כי ארבע שנים אחרי שתוכנית מחיר למשתכן יצאה לדרך, ההשפעות שלה מבשילות למציאות. לראשונה, מרבית הדירות החדשות שנמכרות הן במסגרת תוכנית הדיור הממשלתית. ההשפעה גם באה לידי ביטוי במפת אזורי הביקוש, מה שמסביר את ה"התפוצצות" של יישוב לא מבוקש במיוחד כמו באר יעקב בראש טבלת מכירת הדירות. "גלובס" יצא למסע בין מספרים.

1. חגיגה במשרדי המכירות

כמות הדירות שנמכרה בעשרת החודשים הראשונים של השנה מגיעה ל-26,083 דירות. מדובר בעלייה של 45% לעומת עשרת החודשים הראשונים של 2018, וכמות שגדולה יותר מכלל המכירות השנתיות של דירות חדשות בכל האחת מהשנים 2017-2018. כך עולה מהנתונים שפרסמה הלמ"ס. סיבה מרכזית למספרים הגבוהים היא כאמור תוכנית מחיר למשתכן שבאה לידי ביטוי קיצוני בחודש אוקטובר האחרון. על אף שמדובר בחודש שבו נפלו רוב חגי תשרי, ועל כן מכירת הדירות בו נחשבת לחלשה במיוחד באופן מסורתי, כמות הדירות החדשות שנמכרו בו הגיעה ל-2,711, והיא הגבוהה ביותר מאז 2007 לפחות, זאת בהשוואה לחודשי אוקטובר.

לפי נתוני הלמ"ס, שיאנית המכירות בחודשים אוגוסט-אוקטובר היא באר יעקב כאמור, שבה נמכרו 475 דירות חדשות, חלקן הגדול במסגרת מחיר למשתכן; גם בבאר שבע ובשוהם נמכרו בחודשים הללו 338 דירות בכל אחת, כאשר הדבר נבע מכמות גדולה של דירות מחיר למשתכן; וכך גם בערים שהגיעו למקומות נמוכים יותר, כמו חריש, ראשון לציון, נתיבות ועוד, שניתן לייחס למחיר למשתכן. כך שניתן לקבוע בוודאות כי לתוכנית יש השפעה רבה על השינויים באזורי הביקוש לעומת שנים קודמות.

לאחר כשנתיים, שבהן נמנעו בלמ"ס מלפרסם מידע אודות כלל הדירות החדשות שמוצעות למכירה עקב בעיות בדיווחים של משרד השיכון, פורסם היום כי בסוף חודש אוקטובר מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה הגיע ל-36,720, לעומת 37,560 בספטמבר. כתוצאה מהמכירות המואצות במסגרת מחיר למשתכן, היצע הדירות החדשות הלא מכורות רשם ירידה של 13% מתחילת השנה, דבר שמעיד על קצב בנייה נמוך מקצב המכירות.

2. "יותר קל לרכוש דירה"

ממצא מפתיע שהציג היום משרד הבינוי והשיכון בפני ראש הממשלה היה שיפור מסוים שנרשם ביחס שבין מחירי הדירות לבין ההכנסה (נשיגות) - דבר שהביא לירידה במספר שנות הכנסת נטו של משק בית ממוצע, לרכוש דירה. ב-2016 המספר עמד על 7.92 (כלומר 7.92 שנים, או 95 חודשי הכנסה נטו של משק בית, שקולים למחיר דירה ממוצעת). ב-2018, כך הוצג, היחס הגיע ל-7.43.

שיטת החישוב הזו שונה מהשיטה המוכרת יותר שבה נמדד מחיר דירה ממוצעת לפי מספר משכורות חודשיות ממוצעות. זו הגיעה לפני כשנתיים ל-152 משכורות וירדה השנה לכ-140 משכורות.

כיום פחות משתמשים במתודה הזו שכן ברוב משקי הבית יש יותר ממפרנס אחד, ועקב כך הצליחו משקי בית רבים להשוות את קצב הכנסתם הפנויה לקצב הגידול של התוצר לנפש.
הירידה בשתי השיטות נובעת בעיקר מעלייה שנרשמה בשכר הממוצע במשק, ובהתמתנות קצב עליית מחירי הדירות. עם זאת, הנתון שמציגים במשרד השיכון לא כולל את 2019, שבה מחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה. גם כך, המגמה של הקטנת היחס בין מחירי הדירות לבין ההכנסה - תקפה.

כשבמשרד השיכון בודדו את הדירות שנמכרו במחיר למשתכן, מדד הנשיגות ירד ל-6.24. מספר שדומה ליחס בין מחירי הדירות להכנסה למשק בית, שהיה ב-2009.

3. הנחה ממוצעת של 285 אלף שקל

במשרד השיכון הבליטו היום את הנתונים הגדולים של התוכנית, כשאת הנתון המדבר על אכלוס דירות כחלק מהתוכנית "שכחו" להציג. מנתוני המשרד השיכון עולה כי עד כה שווקו קרקעות ל-91 אלף יח"ד, ו-33 אלף זוכים בחרו דירות בפרויקטים בהם זכו. נתון אחר, צנוע יותר, שמספר על המציאות בשטח ולפיו כ-4,400 דירות בלבד אוכלסו כחלק מהתוכנית, לא הוצג היום (חלק מהדירות הללו הן במסגרת תוכנית "מחיר מטרה" שקדמה למחיר למשתכן).

לפי משרד השיכון, ההנחה הממוצעת לדירה שמתקבלת בתוכנית מגיעה ל-285 אלף שקל, ואולם השונות בין האזורים גדולה. כך למשל, באזורי הפריפריה היו מקומות שבהם ההנחות היו נמוכות מ-200 אלף שקל, ואילו במרכז הם הגיעו במקומות מסוימים (כמו גליל ים, אך לא רק) לחצי מיליון שקל ואף ליותר.

כשמדובר באחוזי הנחה של דירות שבמבצע לעומת השוק החופשי ההנחות במחוז חיפה הן הגבוהות ביותר ומגיעות ל-24% בממוצע. במחוז הצפון ל-23% בממוצע, במרכז ל-20% בממוצע, בדרום ובירושלים ל-19% ואילו במחוז תל אביב - ל-16%. ואולם כאמור, 16% הנחה על דירה במחוז תל אביב, מגלמת הנחה כספית גבוהה בהרבה ממה שניתן בחיפה ובצפון.

הנחות ממוצעות של דירת מחיר למשתכן לפי אזור
 הנחות ממוצעות של דירת מחיר למשתכן לפי אזור

4. שיא בתכנון? תלוי איפה

מינהל התכנון ממשיך להציג רמה גבוהה מאוד של יחידות דיור מתוכננות. ב-2019 תוכננו 135 אלף יח"ד, אמנם מדובר בירידה לעומת 2018 (שאז תוכננו 152 אלף), אך הרבה מעבר ליעד הממשלתי, שהגיע ל-104 אלף יחידות דיור.

הירידה בכמות הדירות המתוכננת הייתה צפויה, וגם באה לידי ביטוי ביעדים שמינהל התכנון הציב לעצמו בתחילת השנה, ואולם המספר הבולט בנתונים הללו, הוא שעיקר התכנון התמקד בקרקעות המדינה, ומן הסתם חלק גדול ממנו הועבר לטיפול מהיר של הוותמ"ל. 97 אלף יחידות דיור אושרו על קרקעות אלה, בדומה לשיא שנרשם ב-2018. לעומת זאת כשמדובר בקרקעות פרטיות, נרשמה ירידה גדולה באישורי התוכניות: רק 38 אלף יח"ד אושרו על קרקעות אלה, כך שמדובר במספר הנמוך ביותר מאז 2014.

5. רמ"י - ירידה בהכנסות ובשיווקים

מספרים שפורסמו היום כוללים נתוני של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ל-2019. אלה מורים על ירידות בהכנסות, שנובעות מירידות משמעותיות בהיקפי שיווקי הקרקע. מנהל רמ"י, עדיאל שמרון, כבר אמר לפני כשבועיים, כי הביצועים של הרשות השנה יהיו נמוכים מאלה בשנתיים שקדמו לה, וייחס את הדבר בעיקר לקיפאון הפוליטי. ואכן לפי הנתונים רמ"י יצאה השנה עם מכרזי קרקעות ל-55 אלף יחידות דיור, מהן אושרו 38 אלף בלבד. לפחות חלק מהירידה מיוחסת להצפת הקרקעות בפריפריה בשנים שעברו, שגרמה לכך, שלרבים ממכרזי הקרקעות שהוצאו השנה באזורים אלה - קבלנים לא ניגשו. כפועל יוצא מזה, ההכנסות בגין שיווקי הקרקע ירדו ל-12.5 מיליארד שקל, לעומת כ-13 מיליארד בשנה שעברה ו-16.1 מיליארד לפני שנתיים. עקב הירידה בשיווק, גם ירדו ממדי ההנחות (אי הכנסות) על הקרקעות ובגין "מחיר למשתכן", לסכום כולל של כ-2 מיליארד שקל. זאת לעומת הנחות כוללות של 2.6 מיליארד שקל בשנה שעברה ושל 3.3 מיליארד שקל לפני שנתיים. ¿

צרו איתנו קשר *5988