גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ביהמ"ש העליון: תוכנית מתאר ארצית מפורטת עשויה לחייב בהיטל השבחה

פסק דין של בית המשפט העליון קבע כי תוכנית מתאר שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה, גם אם היא תוכנית ארצית, עשויה לחייב בהיטל השבחה

בשורה לרשויות המקומיות בכל הקשור לגביית היטלי השבחה מבעלי קרקעות: פסק דין חדש של בית המשפט העליון קבע לראשונה כי תוכנית מתאר ארצית מפורטת עשויה לחייב בעל קרקע (או חוכר) בתשלום היטל השבחה. זאת, משום שאישורה הוביל לעליית שווי המקרקעין שבבעלותו.

נראה כי הבשורה המשמעותית מפסק הדין היא הפרשנות המרחיבה והתכליתית שנותן בית המשפט למונח "תוכנית" בחוק התכנון והבנייה. אם עד היום נהגו בתי המשפט לפרש מונח זה ככולל בתוכו תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת בלבד, כעת נקבע כי "תוכנית", המחויבת בתשלום היטל השבחה, כוללת גם תוכנית מתאר ארצית מפורטת, שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה.

השופט (בדימוס) אורי שהם הוא זה שכתב את ההלכה החדשה, בהסכמת השופטים נעם סולברג ודוד מינץ.

היטל השבחה של 180 מיליון שקל

עניינו של פסק הדין העקרוני בשומת היטל השבחה בסך 180 מיליון שקל שהוציאה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית אתא לחברות הגז פז גז, החברה האמריקאית לגז וסופר גז. שומת היטל ההשבחה הוצאה ביחס למקרקעין שעליהם יושבות חוות הגז בהן מאחסנים ומפיצים לכל אזור הצפון גז פחמימני מעובה (גפ"מ), הידוע יותר בכינויו גז בישול.

על אותן חוות גז אישרה המועצה הארצית בשנת 2000 את תוכנית מתאר ארצית 32 (תמ"א 32) לטיפול במשק הגפ"מ, אשר ייעדה את חוות הגז לסגירה. באפריל 2006 אושרה תמ"א 32/ג (תוכנית השינוי), אשר ביטלה הלכה למעשה את תמ"א 32, ואפשרה להותיר את חוות הגז במקומן "לזמן מוגבל", שלא הוגדר בתוכנית, ובכפוף למילוי תנאים שונים, שכללו בין היתר הטמנה של מכלי הגז.

חוות-הדעת השמאית קבעה, בין היתר, כי תמ"א 32 היא תוכנית פוגעת, וזאת מכיוון שהיא מעמידה את חברות הגז בפני אי-ודאות לגבי תקופת הזמן שבה הן יוכלו להמשיך לפעול, וכן מטילה עליהן ביצוע פעולות הכרוכות בעלויות כספיות ניכרות. מן העבר השני נקבע כי תוכנית השינוי היא תוכנית משביחה, שכן מטרתה ליצור אתר חדש אשר יתפקד לטווח ארוך.

כשנתיים לאחר מכן הגישו חברות הגז לוועדה המקומית בקשות לקבלת היתרים להטמנת המכלים. עם מתן ההיתרים, ולאור עמדתה של הוועדה המקומית כי תוכנית השינוי השביחה את ערך המקרקעין, הוציאה הוועדה לחברות הגז שומות לתשלום היטל השבחה בסך 180 מיליון שקל.

עם קבלת השומות הגישו חברות הגז עררים לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה בגין חיובן בהיטל השבחה. בנוסף ביקשו חברות הגז מהוועדה המקומית לדון בתביעות שהגישו בעבר לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, ומשזו סירבה, הגישו ערר גם על החלטה זו.

ב-2011 החליטה ועדת הערר כי מאחר שהתוספת השלישית לחוק מטילה חבות בהיטל השבחה בכל מקרה של עליית ערך המקרקעין עקב אישור תוכנית מפורטת; ותוכנית השינוי כוללת הוראות של תוכנית מפורטת - הרי שחברות הגז מחויבות בתשלום היטל השבחה (ההחלטה הראשונה).

הצדדים ערערו לבית המשפט המחוזי בחיפה, אשר בפסק דין מ-2014 דחה את עמדת הוועדה המקומית וקיבל את עמדת חברות הגז.

בית המשפט קבע, בין היתר, כי חברות הגז זכאיות לפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בעקבות אישור תוכנית המתאר הארצית; וכי אישור תוכנית השינוי אינה אירוע משביח. בית המשפט נדרש גם להחלטתה הראשונה של ועדת הערר, וקבע בניגוד לה כי תמ"א הכוללת הוראות של תוכנית מפורטת אינה בגדר "תוכנית מפורטת", כמצוין בחוק.

"תורת הפרשנות התכליתית"

הפרשה העקרונית המתגלגלת בערכאות השונות כבר לא מעט שנים - הגיעה כאמור עד לבית המשפט העליון.

העליון קבע עוד כי התכלית הסובייקטיבית המובהקת של החיוב בהיטל "היא הגשמת עיקרון הצדק החלוקתי במובנו הרחב". זאת, כאשר התעשרות בעל המקרקעין (או חוכרם) עקב אישור התוכנית המשביחה, "אינה משמשת אך למימון עלויות ייזום ותכנון התוכנית, אלא מממנת גם את עלויות ביצועה של התוכנית ופיתוחה, וכן עשויה לממן פעילויות...אשר נועדו לרווחת הקהילה בתחום הרשות המקומית בה מצויים המקרקעין".

לאור האמור נקבע כי הפרשנות הלשונית שנתן השופט סוקול פוגעת בעיקרון הצדק החלוקתי, סותרת את הפרקטיקה הנוהגת ומבטאת פירוש דווקני וצר, אשר מוביל "לתוצאה בלתי שוויונית ובלתי ראויה, הגם שלשון החוק מאפשרת אחרת", ומשכך יש לדחותה, קבע השופט שהם.

את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא ייצגו עורכי הדין אילה סגל גבסי ודרור לביא אפרת. את חברות הגז ייצגו עורכי הדין שלום זינגר ואיל גור.

"היטלי השבחה גם להטמנת אשפה ובמתווה הגז"

הבשורה בפסק דין פז גז, אומרים מומחים בתחום, היא באימוץ הפרשנות התכליתית על-ידי בית המשפט העליון.

עו"ד ענת בירן, בעלת משרד בתחום, טוענת כי פסק הדין "הגיוני ועושה סדר". זאת, בין היתר, לאור העובדה שתוכנית השינוי מכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה "ייתרה את הצורך בהגשת תוכנית מפורטת".

החיסרון לדבריה בפסק הדין נעוץ, בין השאר, בעובדה ש"לא ניתן להתנגד לתוכנית מתאר ארצית עם הוראות מפורטות". וזאת, בשונה מתוכנית מפורטת שלה ניתן להתנגד. 

מי שמסכימה לקביעה אחרונה זו היא עו"ד אילנה בראף-שניר, שותפה במשרד הררי-טויסטר. לדבריה, "פסק הדין הוא נכון, ראוי וסביר", בעיקר "בגלל הפרשנות התכליתית שבחר בית המשפט העליון ליישם, במסגרתה העדיף לתת פרשנות לשונית מרחיבה להוראות החוק, על פני פרשנות דווקנית וצרה".

עו"ד בראף-שניר סבורה כי לפסק הדין יהיו "השלכות ספציפיות בנוגע לכל תוכנית מתאר ארצית שחלה על מתחמים ספציפיים ושמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה". לטענתה, אנו צפויים לראות שומות המחייבות בהיטלי השבחה גם "במתווה הגז, וגם בנוגע להטמנת אשפה, ובעצם לכל תוכנית מתאר ארצית הכוללות מתחם ספציפי, שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה".

לפי עו"ד הלל גלקופ ממשרד כהן, וילצ'יק, ניתן לזהות את פסק הדין "כשלב נוסף במגמה הולכת וגוברת של המחוקק, ושל בתי המשפט, לפיה הן תשלום היטל השבחה והן תביעה פיצויים לפי סעיף 197 בגין ירידת ערך יתגבשו לאחר הליך תכנוני קונקרטי ביחס למקרקעין".

גלקופ מסביר כי "באופן דומה, אך לא זהה, לפסק דין 'פז גז' נקבע כבר קודם לכן, בפסק דין נוסף של העליון, כי עילה לתביעה לפי סעיף 197, עקב אישור הקמת מתקן שידור לפי תוכנית מתאר ארצית, תתגבש רק עם מתן היתר הבנייה, מכיוון שרק בשלב זה הופך הנזק לקונקרטי דיו".

לדבריו, "מגמה זו, כמנהגו של עולם, פועלת לעתים לטובת הוועדות המקומיות ולעתים לטובת בעל המקרקעיןך ויש לדון בכל מקרה לגופו".

עוד כתבות

סגנית ראש ממשלת קנדה, כריסטיה פרילנד / צילום: Marco Ugarte, Associated Press

קנדה לא שותקת: הודיעה לארה"ב שתטיל בחזרה מכסים על מוצרים אמריקאים

זאת בתגובה למהלך של טראמפ בשבוע שעבר להטיל מכס של 10% על מוצרי אלומיניום מהמדינה, ש"מדכאים" לדבריו את הייצור בארה"ב

מתקנים של ארמקו הסעודית./ צילום: רויטרס Ahmed Jadallah

צניחת מחיר הנפט הביאה לנפילה של 73% ברווחי ארמקו ברבעון השני

ארמקו דיווחה היום כי רשמה ברבעון השני רווח של 24.6 מיליארד ריאל (כ-6.6 מיליארד דולר), לעומת רווח של 92.6 מיליארד ריאל ברבעון המקביל אשתקד ● החברה הודיעה עוד כי תחלק דיבידנד בהיקף של 18.75 מיליארד דולר לבעלי מניותיה

מנכ"ל מיקרוסופט סאטיה נאדלה ונשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: Alex Brandon, AP

הנתונים המדאיגים של הענקיות והמהלך המפתיע של עזריאלי: השבוע בהייטק

טראמפ תוקף את טיקטוק אך עשוי לפגוע דווקא במגזר העסקי האמריקאי ● אמזון מתכננת להקים דאטה סנטרים בישראל ● המצגת הבעייתית שגרמה ל-GE להפסיד מיליארדים והפיצ'ר המפתיע שפיתחו עובדי מיקרוסופט בסין ● השבוע שהיה בהייטק

מפגינה בביירות מחזיקה בדגל לבנון מול כוחות הביטחון  / צילום: Hassan Ammar, Associated Press

עימותים עם המשטרה בהפגנת ענק בביירות; ראש הממשלה קרא להקדמת הבחירות

כ-10,000 בני אדם מפגינים היום בבירת לבנון, לאחר הפיצוץ הקטלני שהתרחש השבוע בנמל ● המפגינים ניסו לפרוץ לתוך בניין הפרלמנט, ובתגובה המשטרה ירתה גז מדמיע לעבר הקהל ● בצלב האדום ציינו כי מעל ל-150 איש נפגעו בעימותים ● דיווחים על הריגת שוטר

זהב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

זהב בכל מחיר: מדוע מחירי המתכת הצהובה שוברים שיאים?

המתכת הזהובה שנמצאת בשימוש כסחורה כבר אלפי שנים, עלתה בשיעור של כמעט 35% מאז תחילת השנה והגיעה לשיא של כל הזמנים בבורסת ניו יורק ● עד מתי המחירים ימשיכו לנסוק? מדוע מחירי הזהב כובשים שיאים חדשים באחרונה? איך עובד שוק הזהב? כיצד משקיעים וסוחרים במתכת זו?

שי ג'ינפינג, נשיא סין, ודונלד טראמפ, נשיא ארה"ב / צילום: KEVIN LAMARQUE, רויטרס

פרשת טיקטוק: כשהממשל האמריקאי מתחיל לחקות את סין

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ עלה מדרגה במעורבות שלו במכירת פעילות טיקטוק למיקרוסופט - מפרשנות מרחיבה של סוגיית הביטחון הלאומי ועד דרישה לגזור קופון מהעסקה • האם בחסות מלחמת הסחר, ארה"ב הופכת להיות יותר ריכוזית, על חשבון עקרונות השוק החופשי

ד"ר אלחנן מגידוביץ' ותמיר בן שחר / צילום: דיאגו מיטלברג, שלומי יוסף

הזדמנות או שטות? האם בחסות הנגיף נכון להשקיע בחנות

המשבר הכלכלי הביא לסגירתן של חנויות רבות במרכזי הערים ולירידה במחיריהן ובמחירי השכירות ● בפאנל מיוחד שקיימנו במסגרת הפודקאסט "כסף בקיר" עם היועץ הכלכלי תמיר בן שחר ומשקיע הנדל"ן ד"ר אלחנן מגידוביץ', ניסינו לברר האם במצב שנוצר שווה לרכוש חנות להשקעה ● האזינו

בני גנץ בישיבה הראשונה של ממשלת האחדות / צילום:  Abir Sultan, רויטרס

גנץ לשרי כחול לבן: שני אנשים רוצים בחירות - נתניהו ולפיד

שר הביטחון כינס את שרי מפלגתו ואמר כי "תקציב למספר חודשים הוא קשקוש. אנחנו רוצים תקציב למדינה והם רוצים תקציב פוליטי" ● שר המשפטים בישיבה: "לצערי בליכוד מסרבים לקדם חוק שנועד להשיב כספי מקדמה לזוגות שחתונתם בוטלה"

יו"ר קודאק ג'ים קונטיננזה חותם על עסקת ייצור תרופות / צילום: JAMIE GERMANO/ROCHESTER DEMOCRAT AND CHRONICLE via, רויטרס

עסקת קודאק: הממשל האמריקאי עוצר את הלוואת מאות מיליוני הדולרים

לאור ההאשמות לפיהן החברה הדליפה את המידע על ההלוואה לפני מועד ההודעה הרשמית, דבר שהוביל לזינוק במנייה ולגריפת רווחים מצד בכירים בחברה, התאגיד האמריקאי שאחראי על ההלוואה הודיע על החלטתו לעצור את ההלוואה ● "ההאשמות מעלות חששות כבדים"

בדיקות קורונה במעבדה בבית חולים בילינסון  / צילום: דוברות בית החולים רבין

בדיקת קורונה פרטית: האיסורים, המעקפים וכמה תעלה בקרוב בדיקה בנתב"ג?

משרד הבריאות בוחן קידום בדיקות מעבדה לאיתור נגיף הקורונה במסגרת מעבדות רפואיות פרטיות ● גורם במשרד: "בשוק נגבים מחירים אסטרונומיים. לא סביר שבעלי ההון יוכלו לקבל קדימות לבדיקות" ● וכמה תשלמו על בדיקה מהירה בנתב"ג?

מפעל קוקה קולה בבני ברק / צילום: איל יצהר

קולה בטעם מנגו ומשקה שיבולת שועל: בעולם הפרסום, הקורונה כבר בנסיגה

מניתוח הפרסומות המדוברות במדד החודשי של "גלובס" ליולי עולה שהמסרים ממש לא חייבים לדבוק בקורונה ● שתיים מתוכו קשורות לפעילות שיווקית "רגילה" ● גם החודש לא נרשמה קורלציה בין ההשקעה בפרסום לבין ההצלחה ביצירת אימפקט ברשת

מימין: אשטון קוצ'ר, אם.סי האמר, ג'בייל מגי, כריס רוק ואופרה ווינפרי. מרגישים שהם חייבים להיות נוכחים כל הזמן / צילומים: AP, רויטרס

קלאב האוס: הרשת החברתית של המפורסמים כבר שווה 100 מיליון דולר

מסיבות רבות משתתפים, כניסה בהזמנה אישית בלבד והתחככות באנשי הון־סיכון וכוכבי הוליווד ● האם קלאב האוס תכבוש גם את ההמונים?

עומדים: מתן גוטמן (מימין) ואלי מרזל, מייסדי CRT. יושבים: שמואל האוזר ויוסף שפירא, שמייעצים לחברה  / צילום: כדיה לוי, גלובס

בין טכנולוגיה לזכויות אדם: בכירי משרד מבקר המדינה לשעבר מדברים על המיזם חדש

מעקב אחר אזרחים? דיכוי הפגנות? בשנים האחרונות החל עיסוק בשאלה למה משמשות הטכנולוגיות שמפותחות בישראל, כפי שנשאל בעבר לגבי יצרניות נשק • חברות מתחילות להטיל רגולציה עצמית כדי להימנע מביקורת ציבורית ומשפטית, ויוצאי משרד מבקר המדינה אף הקימו חברת ייעוץ בנושא

פנינה תמנו-שטה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

נתניהו קיים פגישה פרטית עם שרת הקליטה פנינה תמנו-שטה מכחול לבן

הפגישה, שהתקיימה ביום חמישי, עסקה בנושאי עלייה וקליטה ● נתניהו לא נוהג בדרך כלל לקיים פגישות מקצועיות בהתראה קצרה ● בכחול לבן ציינו שידעו על הפגישה ● בליכוד מנסים להשיג 61 ח"כים לשם הקמת קואליציה אלטרנטיבית

איך לבקש מהבוס פידבק? / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

מה עושים כשהבוס לא נותן משוב מיידי? האם כדאי לחכות בסבלנות להערכה השנתית? טור ייעוץ חדש למנהלים ולעובדים

יאנה שכטרמן היא יועצת ארגונית ואמיר גרינשטיין הוא חוקר ומרצה בתחום השיווק והיזמות וביחד הם משיבים לשאלות ניהוליות ● והשבוע: מה עושים כשהבוס לא נותן פידבק

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

מגמה מעורבת בבורסה בתל אביב; פתאל מזנקת ב-8%

ביום שישי ננעל המסחר בוול סטריט במגמה מעורבת ● שיעור האבטלה בארה"ב ירד ל-10.2% ● פז במו"מ מתקדם לרכישת רשת המרכולים סופר יודה ● פתאל גייסה 212 מיליון שקל ● בתל אביב עודכנו מדדי הבורסה ביום חמישי

אדית בר, יו"ר הותמ"ל / צילום: ליאור מזרחי

אדית בר, מנהלת מינהל הפיתוח במשרד הפנים, מונתה ליו"ר הותמ"ל

בר מכהנת בשנתיים האחרונות כמנהלת מינהל הפיתוח במשרד הפנים ובעבר מילאה שורת תפקידים בשירות הציבורי בתחומי התכנון והשלטון המקומי

נשיא בלארוס אלכסנדר לוקשנקו / צילום: AP

הבחירות לנשיאות בבלארוס: צעירה בת 37 מאתגרת את המנהיג הוותיק לוקשנקו

סבטלנה טיכנובסקאייה רוכבת על גל של תסכול משלטונו של הנשיא שמכהן בתפקיד כבר 26 שנים  ● הוא מואשם בקיפאון כלכלי, הפרת זכויות אדם, וטיפול תמוה במגפת הקורונה

חברי יהדות התורה: (מימין לשמאל) מאיר פרוש, משה גפני ויעקב ליצמן / צילום: מארק ניימן לע"מ

יהדות התורה במסר לנתניהו: אם תמשוך לבחירות רביעיות - השותפות שלנו בסכנה

אין בהודעת יהדות התורה הצהרה כי ימליצו על אדם אחר לעמוד בראשות הממשלה, אך הצהרות הנאמנות ומפגשי התמיכה שכונסו בלשכתו של נתניהו בשלוש מערכות הבחירות הקודמות - נגמרו לעת עתה

שכונה בקריית מלאכי. צמצום הפטור ירתיע גם משקיעים וכניסת אוכלוסייה חדשה, קבעה הוועדה / צילום: בר אל, גלובס

פטור מהיטל השבחה בשכונת שיקום יינתן גם במכירת הדירה

ועדת הערר של מחוז דרום קבעה - בניגוד לפסיקה מנחה של בית משפט מחוזי - כי מוכר דירה בקריית מלאכי יהיה זכאי לפטור מהיטל השבחה