גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לכל הפקעה יש שני שלבים; ומה עם המע"מ?

פס"ד כפריס הכיר בשני שלבי ההפקעה המתקיימים לפי חוק התכנון והבנייה גם לצורך קביעת המס, וקבע כי מע"מ יחול רק על פיצויים שמקורם בהפקעה בפועל, ולא בשלב של ירידת ערך הקרקע ● אנו בדעה שההלכה הזו תוכל לחול גם על הפקעות שאינן מכוח חוק התכנון והבנייה

לכל הפקעה יש שני שלבים/ צילום  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
לכל הפקעה יש שני שלבים/ צילום Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

בשוק נדל"ן שבו המחירים מאמירים חדשות לבקרים, ועל רקע הריביות הנמוכות המוצעות בבנקים על השקעות, בוחרים משקיעים רבים באפיק השקעה ספקולטיבי: רכישת קרקעות הנמצאות בהליכי תכנון בוועדות השונות, שמעמדן אינו מוסדר סופית. זאת, מתוך ציפייה כי בעתיד ישונה ייעוד המקרקעין, והם יוכלו ליהנות מעליית ערך השקעתם.

יחד עם זאת, חשוב לדעת כי בין הסיכונים הקיימים ברכישת קרקעות אלה, נמצאת זכות חוקית הקיימת למדינה ולגופים הפועלים מטעמה, להפקיע את הקרקע לצורכי ציבור, למשל דרך חוק התכנון והבנייה או פקודת הקרקעות. הפקעה שכזו מעלה גם סוגיות מס, שיש להביאן בחשבון.

הפקעה היא העברה בלתי רצונית של הבעלות על נכס מקרקעין מידיו של גורם פרטי לידי המדינה, או רשויותיה, וזאת לטובת קיומו של צורך ציבורי. הפקעות מקרקעין נעשות בעיקרן בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה.

המסלול העיקרי שבו מופקעות קרקעות הוא לפי חוק התכנון והבנייה, שלפיו הליך הפקעת נכס מקרקעין מהפרט לטובת צורכי הציבור מוצא את ביטויו בשני שלבים.

בשלב הראשון משתנה ייעוד המקרקעין בהתאם לתוכנית חדשה, לפי החלטת הוועדה המקומית. בעל המקרקעין מקבל הודעה בדבר שינוי ייעוד המקרקעין בבעלותו, ובהתאם לייעוד החדש נבחנת השאלה האם שינוי הייעוד מביא עימו ירידת ערך. במרבית המקרים שינוי ייעוד המקרקעין עלול לגרור ירידת ערך משמעותית בשווי המקרקעין.

בשלב השני, מופקעת הקרקע לאור ייעודה החדש, וככל שמדובר בהפקעה של יותר מ-40% משטח המקרקעין, חוק התכנון והבנייה קובע כי יינתן פיצוי בגין ההפקעה.

יחד עם זאת, לאחרונה קבע בית המשפט העליון בפסק הדין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כרמיאל נגד אחמד מסרי, באופן תקדימי, כי ייתכנו מקרים שבהם יינתנו "פיצויי סבל" בגין הפקעה חלקית של מקרקעין, ולמעשה פתח צוהר למתן פיצוי בגין הפקעה של פחות מ-40% משטח המקרקעין.

שתיקתו של חוק מע"מ

למרות הכשל הלוגי בניסיון לראות הפקעה כמכירה, שהרי מדובר בהליך בלתי רצוני, בדיני המס הפקעה נחשבת לעסקה לכל דבר ועניין, המחייבת במס את בעליה של הקרקע שהופקעה. בעוד שחוק מיסוי מקרקעין קובע כי על הפקעה תשולם מחצית המס שחייבים בו (ובלשון החוק - "זיכוי מן המס"), חוק מע"מ שותק לגבי המס שיש לשלם בעת הפקעה.

חוק מע"מ, תחת ההגדרה של "מכר", מהווה מטרייה רחבה לאירוע של "מכירה", ותחתיה ייכנסו חילוט, החרמה וגם הפקעה. חוק מע"מ מגדיל וקובע תנאים, שבהתקיימם רואים בעסקאות שכאלה כחייבות במס, ונקראות "עסקאות אקראי".

עסקת אקראי במע"מ כוללת, בין היתר, כל מכירה של מקרקעין על-ידי מי שלא רשום כעוסק, או מי שאין לו עסק במכירת מקרקעין, למי מרשויות המדינה. ולכן, בהתאם, גם פיצויים הניתנים בגין הפקעת מקרקעין מקימים חבות במס עסקאות, וזאת בין אם בעל הקרקע הוא עוסק, או יחיד, שמכירת המקרקעין אינה מתחום עיסוקו, ולכן ביקשו נישומים ליישם חלוקת שלבי ההפקעה גם בחיובם במס ערך מוסף.

חלוקה זו מצאה ביטויה בפסיקת בית המשפט העליון בעניין ב.מ כפריס דדו בע"מ נגד מנהל מע"מ חיפה. בפסק דין כפריס הבחין בית המשפט העליון בין שני השלבים המתעוררים במסגרת הפקעת מקרקעין לפי חוק התכנון והבנייה. בית המשפט פסק כי פיצוי הניתן בגין שינוי ייעוד המקרקעין הוא פיצוי הניתן כנגד ירידת ערכם של המקרקעין, ירידת ערך אשר מקורה בתוכנית החדשה. לפיכך, פיצויים אשר מקורם בשלב הראשון, ירידת הערך, אינם מהווים עסקה לצורכי חוק מע"מ, ועל כן אינם מקימים חבות במע"מ. לעומתם, פיצויים הניתנים בגין פעולת ההפקעה האקטיבית עונים להגדרת "מכר" לפי חוק מע"מ, ובהתאם הם חייבים במס עסקאות.

כפי שציינו, תיתכן גם הפקעה מכוח חוקים אחרים המעניקים סמכות הפקעה, כך למשל פקודת הקרקעות וחוק העתיקות; אנו בדעה שההלכה שנקבעה בעניין כפריס, שהזכרנו לעיל, חלה גם על הפקעות שאינן מכוח חוק התכנון והבנייה. שאלה זו טרם נבחנה על-ידי בית המשפט, אולם נראה כי לא ירחק היום עד שהנושא יגיע לפתחה של ערכאה משפטית.

■ עו"ד רני שורץ הוא שותף במשרד ירון אלדר פלר שורץ ושות'; דביר סעדיה הוא משפטן ובוגר החוג לחשבונאות, המתמחה במשרד. 

עוד כתבות

טביעה / צילום: שאטרסטוק

״אינטגריטי" ואובדנו: על השופט, דילמות מוסריות ומנהיגות בימי קורונה

"אינטגריטי" הוא מצב שבו ישנה לכידות בין ערכים מרכזיים שבהם מאמין אדם לבין מעשיו ● אבל האם אדם בעל מצפון יכול להתייסר - ואפילו קשות - עקב ידיעתו על אודות אובדן האינטגריטי שלו? ● בעקבות ספרו של שי אספריל: השופט

עטיפת הדיסק “עם רעש נסתר” של להקת “אפור גשום” / עיבוד: טלי בוגדנובסקי , גלובס

להקת "אפור גשום" מתקמבקת (שוב) באלבום היפהפה והרלוונטי "עם רעש נסתר"

האלבום "עם רעש נסתר" של להקת "אפור גשום" מהאייטיז הוא פוליטי לא פחות מאשר תרבותי

קיה נירו פלאג־אין  / צילום: יח"צ

קיה נירו גרסת הפלאג-אין: חשמלית מחוברת ועממית

גרסת הפלאג-אין של הקיה נירו המוכרת היא פיתרון מושלם למי שמחפש את היתרונות של רכב חשמלי בלי "לקפוץ למים הקרים" ● היא שימושיות, זריזה, לא תלויה בזמינות של נקודות טעינה ומתומחרת כמו היברידית רגילה

צל וצללים. יער שמעורר את הדמיון / צילום: יותם יעקבסון

צל כל השנה: יער מסתורין, כאן אצלנו בגליל

טיול ברגל: יער ברעם ונחל צבעון. שמורת טבע שניצלה מכריתה

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: ONATHAN ERNST, רויטרס

טראמפ חתם על צו נשיאותי נגד טיקטוק: החברה "המומה מהצעד"

הצו ייכנס לתוקף תוך 45 יום ● בעקבות הצו, מניית טנסט (Tencent) חברת האם של WeChat צוללת ביותר מ-7%

נעמה איזנברוך ודני רופ. לשכת רואי החשבון מול קמפיין משרד האוצר / צילום: אביב חופי, צילום מסך

היינו קודרים קודם: מה מפריע ללשכת רואי החשבון בקמפיין משרד האוצר

וגם: הגרסה הגרמנית של הסדרה "שטוקהולם" יוצאת בימים אלה לצילומים בקלן ובון ● השיחה

מימין: אשטון קוצ'ר, אם.סי האמר, ג'בייל מגי, כריס רוק ואופרה ווינפרי. מרגישים שהם חייבים להיות נוכחים כל הזמן / צילומים: AP, רויטרס

קלאב האוס: הרשת החברתית של המפורסמים כבר שווה 100 מיליון דולר

מסיבות רבות משתתפים, כניסה בהזמנה אישית בלבד והתחככות באנשי הון־סיכון וכוכבי הוליווד ● האם קלאב האוס תכבוש גם את ההמונים?

איסקו מריאל מדריד (מימין) מול קייל ווקר ממנצ’סטר סיטי. הקבוצות ינסו לסגור את הבור  / צילום: Daisuke Nakashima, רויטרס

המודל הבעייתי של ליגת האלופות: לא חייבים לנצח כדי לקבל כסף גדול

ליגת האלופות חוזרת לפעילות בסוף השבוע וזאת הזדמנות לבחון את השיטה שמתגמלת את הקבוצות הגדולות והעשירות, גם כשהן מפסידות ● וגם: המחיר הכלכלי הכבד שמשלמות קבוצות הכדורגל המקומיות על שנים של כשלונות

דירות למכירה ולהשכרה / צילום: פאול אורלייב

WeCheck: כוח המיקוח של השוכרים עולה, משפחות יחליפו את הצעירים שעזבו

מנתוני חברת WeCheck עולה כי נכון לחודש יוני שוק השכירות כמעט ולא נפגע מהשלכות מגפת הקורונה ● עם זאת, הירידה בהיקף השוכרים הצעירים בלמה את עליית מחירי השכירות

רועי רגרמן, מנכ”ל קבוצת חמת / צילום: יואב פרידלנד

רועי רגרמן, מנכ"ל חמת: "האתגר המרכזי הוא האי ודאות"

אתגר המנכ"ל עם רועי רגרמן, מנכ"ל קבוצת חמת, על ההסתגלות לעולם החדש שאחרי התפרצות הקורונה

לצעירים נגמרים מקומות העבודה בעקבות המשבר הכלכלי והאבטלה מזנקת / צילום: כדיה לוי, גלובס

מענק לכל אזרח: כמה כבר קיבלו והאם יש סיבה לדאגה אם הכסף עדיין לא הגיע?

מתוך כ-6.5 מיליארד שקל שולמו עד כה כ-61.4% ● המענק של 750 שקל למבוגרים שולם עד כה למחצית מהזכאים

ד"ר ירדן לוינסקי / צילום: גלית לוינסקי

"כולנו במצב של טראומה מתמשכת": הסבר פסיכיאטרי למה שקורה לנו בקורונה

הפסיכיאטר ירדן לוינסקי מסביר מה קרה לנפש שלנו בקורונה, מה אנחנו יכולים לעשות כדי להתגבר, ולמה בישראל מתקשים למצוא במה להיאחז ● "בכל העולם יש חוסר ודאות, אבל פה רבים אחד עם השני ומייצרים כאוס" ● פרויקט מיוחד

העיתונאי אבישי בן חיים מותקף בהפגנה מול בית ראש הממשלה. עיתונאים מותקפים ואף אחד לא עומד לדין / צילום: צילום מסך חדשות 13

כדי להגן על עיתונאים ועל הדמוקרטיה אין צורך בחקיקה פלילית מיוחדת

מכון החשיבה "זולת" יצא ביוזמה לקבוע עבירה פלילית חדשה בחוק העונשין נגד מי שתוקפים עיתונאים • היוזמה נועדה למטרה ראויה, אבל היא מיותרת • הטיפול בנושא יכול וצריך להיעשות באמצעות הגברת האכיפה בהסתמך על הוראות החוק הקיימות, וגם באמצעות חינוך והסברה

ישראל כ"ץ ובנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום/דוברות הכנסת, Associated Press

הציבור צריך להבין: מדינת ישראל רחוקה מלהיות כל יכולה כלכלית

אם לא יקרה הבלתי צפוי, ישראל מצויה על הנתיב הישיר ליחס חוב-תוצר תלת ספרתי, הפחתת אופק דירוג החוב הלאומי ואף הפחתת הדירוג ● מי שמבטיח לציבור "שחר של יום חדש" באמצעות שינוי רדיקאלי של המדיניות הכלכלית, זורה חול בעיניים של צעירי ישראל

משפחת הדרי  / צילום: איל יצהר, גלובס

“לא מאמינה שאלה החיים שלי. זה גיהינום"

איילה הדרי עבדה 40 שנה בנתב"ג, עד שהוצאה לחל"ת, שכבר הוארך עד אמצע 2021. ● הקצבאות שבאמצעותן היא מתקיימת לא מאפשרות לה לטפל בבעלה החולה ולסייע לשני ילדיה, שגם הם בחל"ת: "הולכת נגד זרם חזק שאני לא יכולה להתגבר עליו" ● פרויקט מיוחד

יוסי אבו / צילום: דלק קידוחים

איש תשובה: יוסי אבו מנכ"ל דלק קידוחים מסכם שבוע סוער וגיוס מוצלח

יוסי אבו, מנכ"ל דלק קידוחים, מסכם מהלך מוצלח לגיוס של 2.25 מיליארד דולר בהנפקת איגרות החוב בחו"ל, ומציג את התוכניות הפיננסיות להמשך ● לדבריו, שוק ההון טעה כשתמחר בחודש יוני את אג"ח א' במחירי שפל

בני גנץ ובנימין נתניהו / צילום: Associated Press

סביבת נתניהו: "הצ׳ט בוט לא חוזר. מדובר בהודעה ישנה"

המתיחות הפוליטית מגיעה לשיא: גולשת טענה כי קיבלה הודעה מראש הממשלה המזמינה אותה לתמוך בו בבחירות. אך אנשי הקמפיין של נתניהו טוענים בתוקף כי מדובר בפעילות ישנה

משפחת רותם / צילום: איל יצהר, גלובס

"הבן שלי אמר לי: מה, אמא, זה מה שתעשי עכשיו? תהיי מנקה?"

טל רותם, יזמת בתחום התיירות, מצאה את עצמה ללא הכנסה עם סגירת השמים. היום היא עובדת בניקיון. "אנשים מסביבי אמרו לי 'תמציאי את עצמך מחדש, תהיי יצירתית'. מהר מאוד הבנתי שאין פה שום יצירתיות. אני צריכה כסף דחוף" ● פרויקט מיוחד

עקרבים בנגב. כשמאירים עליהם באור אולטרה–סגול, הם זוהרים. עולם מלא דרמה של ציד והישרדות / צילום: נעם שלו

איך הפך העקרב לחיית המחמד הלאומית ו"ספארי עקרבים” ללהיט החם של הקיץ?

הוא מסוכן, הוא ארסי, הוא קניבל, יש בו משהו חייזרי והוא יכול להתקפל כמו רובוטריק ● אז איך זה שהעקרב הפך לכוכב-על ו"ספארי עקרבים" לילי במדבר זה הלהיט החם של הקיץ?

שי ג'ינפינג, נשיא סין, ודונלד טראמפ, נשיא ארה"ב / צילום: KEVIN LAMARQUE, רויטרס

פרשת טיקטוק: כשהממשל האמריקאי מתחיל לחקות את סין

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ עלה מדרגה במעורבות שלו במכירת פעילות טיקטוק למיקרוסופט - מפרשנות מרחיבה של סוגיית הביטחון הלאומי ועד דרישה לגזור קופון מהעסקה • האם בחסות מלחמת הסחר, ארה"ב הופכת להיות יותר ריכוזית, על חשבון עקרונות השוק החופשי