עם מי עדיף להכנס לפרויקט תמ"א 38 - חברה קטנה או גדולה?

1,300 יזמים וקבלנים פועלים היום במסגרת תמ"א 38, והם מקדמים ובונים בסה"כ כ-3,600 פרויקטי בנייה ■ בשנים האחרונות מספר החברות שעוסקות בתחום מזנק, במקביל להתחזקות החברות הגדולות בתחום

יתרון לגודל / צילום: תמר מצפי
יתרון לגודל / צילום: תמר מצפי

בשנים האחרונות מספר החברות שעוסקות בתמ"א 38, אם ביזמות ואם בביצוע, רשם עלייה לא מבוטלת. הביקוש לתחום זה מצד בעלי הדירות נמצא בעלייה, ובניגוד לקרקע באזורי הביקוש שנמצאת במחסור ומחירה ממשיך לעלות, בניינים ישנים בהם ניתן לקדם תמ"א 38 (כמעט כל בניין שנבנה לפני 1980) מצויים בשפע, גם באזורי הביקוש המובהקים וגם במרכזי הערים.

יתרה מכך, מעבר המדינה לפרסום מכרזי הקרקע כמעט ורק במתכונת מחיר למשתכן לזכאים בלבד סימן את הדרך ללא מעט יזמים וקבלנים להשקיע מאמץ בהתחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט, במיוחד לכל מי שאינו מעוניין לקחת חלק בתוכנית הממשלתית לבניית דירות מוזלות.

שיעור מספר הבקשות שהוגשו
 שיעור מספר הבקשות שהוגשו

מאות יזמים חדשים

על פי נתוני מדלן, בתחילת 2016 פעלו בשוק כאלף יזמים שונים שקידמו לפחות פרויקט אחד בשלבי רישוי וביצוע. נתונים מעודכנים של מדלן מעידים כי נכון לאמצע שנת 2017, מספר היזמים הפעילים בשוק האמיר בכ-30% ועומד על כ-1,300 יזמים. מספר הפרויקטים בהם מעורבים קבלנים ויזמים עומד על כ-3,600, ומדובר רק על פרויקטים בשלב בקשה להיתר ואילך. מדובר אם כן על תוספת של מאות יזמים חדשים שנכנסו לתחום, וכאלף פרויקטים חדשים שקודמו במהלך השנתיים האחרונות.

1,300 חברות הפעילות בתחום התמ"א 38 זהו כמובן נתון משמעותי, שמעיד מחד על היקף הפעילות הכללי בתחום ומצד שני גם על התמודדות לא פשוטה של החברות בגיוס פרויקטים חדשים. בעבר, רוב ועדי הבתים המתינו שהחברות יפנו אליהם כדי לקדם תהליך. היום, יותר ויותר ועדי בתים מתחילים לבד את גיבוש ההסכמה בין בעלי הדירות, מתקשרים עם עו"ד ולעיתים עם חברות המסייעות לארגון בעלי הדירות, ומפרסמים מכרז ליזמים ולקבלנים שיבואו ויגישו הצעות.

ריבוי החברות בתחום מוביל גם לריבוי הצעות ול"מאבק" קשה יותר על כל בניין, ובמקרה הזה לחברות בעלות ניסיון כמו גם פרויקטים קודמים יתרון ברור בעיני ועדי הבתים והדיירים. מסיבה זו, ככל שמספר הפרויקטים של חברה גדול יותר, הסיכוי לגיוס פרויקט נוסף עולה בהתאם. במקביל, גם נושא המימון מהווה פקטור משמעותי, כאשר בתמ"א 38 המפגש של היזם עם הכסף מאוחר יחסית, וכדי להגדיל את מספר הפרויקטים הפעילים לחברה צריך להיות גב כלכלי איתן.

הנתונים של מדלן תומכים בתזה הזו. ניתן לראות שהחברות הגדולות יותר הגדילו את היקף פעילותם בתקופה האחרונה, לעומת החברות הקטנות והבינוניות שלא התקדמו במידה דומה.

מבדיקה של אתר מדלן עולה כי בשנה וחצי האחרונות מאז השקת מדד החברות של מדלן בשיתוף "גלובס", עלה חלקם היחסי של החברות המנוסות בתחום (חברות המקדמות לפחות 8 פרויקטים החל משלב בקשה להיתר) בכ-9%. באותו הזמן, חלקן היחסי של חברות בסדר גודל בינוני (חברות המקדמות 3-7 פרויקטים) נשאר כמעט זהה עם ירידה קלה של כ-1% בהיקף הבקשות החדשות. עם זאת, בכל הקשור ליזמים הפחות מנוסים (אלה המקדמים פחות משלושה פרויקטים), ניתן לזהות צמצום משמעותי בהיקף הבקשות החדשות להיתר המוגשות על ידי יזמים אלה.

ושוב נזכיר: הירידה בהיקף הבקשות להיתר של היזמים הפחות מנוסים מגיעה על רקע גידול משמעותי במספר היזמים שנכנסו לפעול בתחום בשנה וחצי האחרונות.

הגדולים מהווים 41%

על פי הנתונים, מספר הבקשות להיתרים של החברות הגדולות בתחום צמח בשנה וחצי מ-32% מכלל הבקשות ל-41% מכלל הבקשות. חלקן של החברות הבינוניות בתחום נותר דומה, כאשר עלה ב-1% בלבד מ-30% ל-31% וכאמור. בכל הקשור לחברות המוגדרות קטנות, היקף הבקשות להיתר של פלח זה בשוק ירד מ-38% ל-29% מכלל הבקשות להיתר.

נתונים אלה מעידים כי החברות הגדולות מחזיקות היום בנתח משמעותי בתחום תמ"א 38, לעומת הבינוניות והקטנות. רק לפני שנתיים החלוקה הייתה קרובה לשליש בקשות להיתר בקרב כל אחת מקבוצות היזמים.

חשוב לציין כי אחת הסיבות לכך, מעבר להתווספות חברות בשנתיים האחרונות לשוק, היא שתמ"א 38 הן במסלול הריסה ובנייה והן במסלול חיזוק בניין ותוספת בנייה היא תוכנית מסובכת ולא פשוטה לתכנון גיבוש ויישום, כך שלא מן הנמנע שחלק מהחברות הקטנות מתקשות להתרומם מעל שלושה פרויקטים.

עוד נקודה שעולה מנתונים אלה היא שניתן לראות שמירה של החברות הבינוניות על היקף פעילות דומה בשתי התקופות (30% לעומת 31%). מדובר בחברות המחזיקות ברקורד פרויקטים מכובד מספיק בכדי לעמוד מול נציגויות בניינים ולהציג "תיק עבודות", אבל במקביל נראה שככל הנראה חציית הגבול בין 4 עד 7 פרויקטים ליותר משמונה פרויקטים אינה פשוטה.

יובל שמרת, מנהל חטיבת התחדשות עירונית באתר מדלן, סבור כי "אם לחברות הגדולות יש כבר מערך טיפול וקידום בפרויקטים המאפשר להן להמשיך ולצמוח בקצב גבוה, מעין מפעל לייצור פרויקטים בהתחדשות עירונית, החברות הבינוניות עדיין נמצאות בשלב שהן מנסות להבין כיצד להתמודד עם מספר פרויקטים המקודמים בשלבים שונים, תוך איזון בין ההוצאות הנדרשות לקידומם לבין מכירת הדירות החדשות בפרויקטים המתקדמים לצורך מימון פעילותן".

בחינת פעילות החברות השונות בתחום לפי סוג מסלול הפרויקט (הריסה ובנייה לעומת חיזוק בניין ותוספת בנייה) מעידה על תמונת מצב מעט שונה. במסלול חיזוק ותוספת ניתן לראות מגמה דומה למגמה הכללית ובה דומיננטיות של החברות המנוסות בתחום ההתחדשות העירונית. לעומת זאת, במסלול הריסה ובנייה, אחוז הבקשות שהוגשו בשנה האחרונה דומה בין חברות מנוסות בתחום לבין חברות "קטנות" בתחום. כך, בכל הקשור למסלול חיזוק בניין ותוספת בנייה 26% מהחברות הן חברות קטנות, 27% חברות בינוניות ו-47% מנתח הפעילות במסלול זה שייך לחברות גדולות. במקביל, במסלול הריסה ובנייה התמונה כאמור מעט שונה, כאשר דווקא החברות הקטנות מחזיקות בשיעור הגבוה ביותר של קידום פרויקטים במסלול זה שעומד על 36% לעומת 31% במקרה של החברות הבינוניות והיקף פעילות בשיעור 33% של החברות הגדולות בענף.

נתון זה יכול להיות מוסבר בכך שפרויקט הריסה ובנייה מעניק לא פעם זכויות נרחבות יותר מפרויקט במסלול המקביל. בנוסף, בעוד פרויקט חיזוק ותוספת קומות הוא פרויקט מורכב הנדסית עם הרבה גורמים בלתי צפויים, הריסת בניין ישן ובניית בניין חדש על הקרקע נחשב להליך פשוט יותר (למעשה מדובר ברכישת קרקע במעין הסכם קומבינציה). זו הסיבה שחלק מהחברות שנכנסות לתחום בוחרות לגשת למסלול הריסה ובנייה בלבד, ומוותרות על המסלול השני. במקביל, צריך לזכור שמסלול חיזוק ותוספת בנייה הוא מסלול ותיק הרבה יותר, וכזה שהושפע פחות מאי הוודאות בחישוב הזכויות. מטבע הדברים, חברות שפעילות בתחום זמן רב, יחזיקו בפרויקטים במסלול זה לצד פרויקטים של הריסה ובנייה לעומת שחקנים שנכנסו מאוחר יחסית לתחום וייתכן ואינם פועלים כלל במסלול החיזוק ותוספת הקומות.

פילוח יזמים
 פילוח יזמים

בחיפה הגדולות שולטות

בהשוואה בין הערים המובילות בהתחדשות עירונית (תל-אביב, רמת-גן, ירושלים, חיפה וגבעתיים), ניתן לראות כי בחיפה משקלן של החברות הגדולות יותר בתחום הוא המשמעותי ביותר כאשר הן חולשות על 50% מהפעילות בעוד הבינוניות והקטנות מהוות רק 25% מנתח הפעילות כל אחת. גם ברמת-גן ניתן לראות מצב דומה, עם 45% פעילות לחברות הגדולות יותר לעומת 29% לחברות הבינונית ו-25% לחברות הקטנות.

באותו הזמן, בגבעתיים חלקן של החברות הקטנות הוא הנמוך ביותר ועומד על 21% בלבד, כאשר החברות הבינוניות מהוות 36% מהפעילות והחברות הגדולות 43%. בכל הקשור לחברות בינוניות באותן הערים, בירושלים ניתן לראות כי חלקן של חברות אלה הוא הנמוך ביותר (17% בלבד) בעוד השוק מתחלק בין הגדולות לקטנות כאשר הגדולות מובילות עם 43% מהיקף הפעילות והקטנות עם 39%.

לדברי שמרת ממדלן: "השינוי בחלקן היחסי של החברות המנוסות מצביע על התבגרות של השוק. לפני כעשור, ההיקף הכספי הנמוך של כל פרויקט בשילוב מיעוט הרגולציה בתחום ודרישות ההון העצמי הנמוכות בפרויקטים מסוג זה, הובילו לכך שחברות הבנייה המנוסות הדירו את רגליהן מהתחום מחד, ומצד שני אפשרו לכל אחד להפוך ליזם נדל"ן ולהחתים בעלי דירות על הסכם התקשרות.

"בעשור שחלף, התחום הפך למשמעותי הרבה יותר והוליד מספר רב של חברות חדשות המתמחות בייזום וביצוע תמ"א 38. הידע והניסיון שנצבר בקרב בעלי הדירות, עורכי הדין והרשויות המקומיות בשילוב כלים חדשים שנוספו הובילו לכך שבעלי הדירות בוחנים בקפידה רבה יותר את ניסיון החברות המציעות בבואם לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין, ואת יכולתן לסיים בהצלחה פרויקט כזה".

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988