גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סוף לבועה? משקיעים בחיפה ובב"ש מוכרים דירות בהפסד

מדובר בנתוני אמת המתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח על מכירת הדירות ■ העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד מנוגדת לכל התזות לפיהן מחירי הנדל"ן בעלייה

נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

אלוהים נמצא בפרטים הקטנים, ובפרטים הקטנים גם נמצאות הכותרות הגדולות. והכותרת הגדולה של השבוע בתחום הכלכלי, לטעמי, נמצאת אי שם בשולי הסקירה השבועית של הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה בתחילת השבוע. כדי להיות נאמן למקור, הנה הציטוטים הרלוונטיים מהדוח, שמספרים על תמונה שאיש לא ממש שש לצייר בשוק הנדל"ן. אחרי העובדות והציטוטים, אוסיף פרשנות קצרה.

"באזור באר-שבע, האזור הדומיננטי ביותר בגידול ברכישות המשקיעים מאז 2008 ועד אמצע העשור הנוכחי הלך וירד משך ההחזקה הממוצע לדירה על ידי משקיע, מ-12.5 שנים בממוצע בשנת 2007 לפחות מארבע שנות החזקה ברבעון הראשון של 2010. מנגד, בחודש נובמבר האחרון עמד ממוצע שנות ההחזקה באזור באר-שבע על 11.5 שנים. יתרה מזאת, בעוד שברבעון האחרון של 2009 כחמישית מהדירות שמכרו משקיעים באזור באר-שבע הוחזקו חצי שנה בלבד, תוך גריפת רווח הון ריאלי של כ-30%, בנובמבר השנה עמד שיעור זה על פחות מאחוז (0.6%), כאשר מכירות זעומות אלו היו אף תוך כדי הפסד ריאלי של 2%"

"אחד האזורים הבודדים שבהם נרשם גידול במכירות המשקיעים בחודש נובמבר הינו אזור חיפה, עם עלייה של 5% בהשוואה לנובמבר אשתקד, בדומה לשיעור העלייה שנרשם במצטבר מתחילת השנה (לעומת ינואר-נובמבר אשתקד). ניתוח זמן ההחזקה בדירות שמכרו המשקיעים באזור זה בנובמבר מצביע על שכיחות גבוהה יחסית של דירות שהוחזקו פרק זמן קצר, של עד שנתיים (11% מהדירות שנמכרו. לשם השוואה, באזור באר-שבע עמד שיעור זה בנובמבר על 5% בלבד). יחד עם זאת, בניגוד לממצאים שעלו בשנת 2009, שלפיהם מכירות "מהירות" אלו אופיינו ברווח הון גבוה, ניתוח רווח ההון הריאלי באותן עסקאות בחיפה בנובמבר השנה העלו ממצאים שונים בתכלית. כך, בממוצע עמד שיעור התשואה הריאלי השנתי הממוצע על 3.2% בלבד, כאשר 30% ממשקיעים אלו מכרו את הדירה בהפסד ריאלי.... מהנתונים בולטת העובדה שלפיה מי ש"נכנס" לשוק הנדל"ן לפני כעשר שנים, עם תחילת גל עליות המחירים, אכן השיגו תשואה נאה של כ-7% בממוצע לשנה אולם בטווחי החזקה ארוכים יותר שיעור התשואה נמוך משמעותית, לעתים אף שלילי. לשם השוואה, מי שהשקיע בשוק ההון, נניח בנכסים הצמודים למדד ת"א 100, והחזיק בהם ב-20 השנים האחרונות, השיג תשואה ריאלית ממוצעת ש ל 18% שנה"

מה שנכתב בסקירת האוצר הוא לא פחות משבירת כל המיתוסים בשוק הנדל"ן וקביעה ברורה וחד-משמעית: גם בבאר-שבע וגם בחיפה יש משקיעים שמכרו את הדירות שבבעלותם בהפסד ריאלי (!), כלומר הם החליטו לאחרונה לחתוך את ההשקעה שלהם בשוק הנדל"ן ב-ה-פ-ס-ד. נכון שמדובר במספר עסקאות נמוך יחסית ולא מייצג, אבל העובדה שמשקיעים מוכרים דירות בהפסד באזורים מסוימים בארץ מנוגדת לכל התזות ולסקרים הסטטיסטיים שלפיהם מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס ולמשאלות הלב של רבים מהשחקנים בשוק שהם ימשיכו לעלות לעולמי עד.

למי שחושד בנתוני משרד האוצר, כמי שיש לו אינטרס מובהק בהצגת נתונים המצביעים על ירידה במחירי הדירות, צריך להבהיר: מדובר בנתוני אמת שמתבססים על נתוני רשות המסים ובחישובים של מסי השבח (במקרה הזה אין שבח, יש הפסד) על מכירת הדירות. לכן מדובר בנתונים שמשקפים את המציאות, גם אם שחקנים בשוק הנדל"ן לא ממש אוהבים לשמוע עליה. צריך לחזור שוב על הכותרת המרעישה הזאת שהתחבאה בסקירת הכלכלן הראשי באוצר: משקיעים בחיפה ובבאר-שבע מכרו דירות בהפסד, אחד מהסימנים הברורים לכך שהחגיגה בשוק הנדל"ן הסתיימה.

העובדות שעולות מהסקירה גם מנפצות שלושה מיתוסים על שוק הנדל"ן:

"מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס"

נכון, על פי הלמ"ס הם ממשיכים לטפס, גם אם בקצב הרבה יותר נמוך של 2%-3% בשנה. עם זאת, כתבתי כבר אינספור פעמים על העיוותים של נתוני הלמ"ס ועל האפשרות שהם לא בדיוק משקפים את המציאות, לא רק בתחום הנדל"ן, אלא גם בתחומי סיקור נוספים. העובדות הן, שעל פי נתוני רשות המסים, נתוני אמת, יש משקיעים שנאלצו למכור את דירותיהם בהפסד. כלומר, מבחינתם נתוני הלמ"ס הם לעג לרש: מהרגע שהם קנו דירה להשקעה ועד הרגע שהם מכרו אותה - המחירים ירדו והם הפסידו.

"מי שקונה דירה תמיד מרוויח"

לא נכון. ממש לא נכון. לא תמיד מרוויחים על דירות, ולפעמים גם מפסידים. אם היינו יודעים את פרטי המשקיעים שמכרו בהפסד, הם היו יכולים לתת על כך עדות מצוינת. כן, אז גם על דירות אפשר להפסיד, בניגוד למיתוס הרווח.

"דירות הן השקעה מצוינת לטווח ארוך"

לא נכון. סקירת האוצר אמנם מראה שבעשור האחרון (יוצא דופן מבחינת עידן הריבית האפסית), רוכשי הדירות להשקעה השיגו תשואה יפה של כ-7% בממוצע לשנה, אבל בטווחים ארוכים הנתון הזה השתנה ללא היכר והיה אף שלילי. מה שבולט עוד מהסקירה הוא שהתשואה בשוק ההון הייתה גבוהה יותר לטווח הארוך ומי שנצמד למדדים המובילים הרוויח הרבה-הרבה יותר מדירות. עם זאת, הסתייגות קטנה: במשך זמן רב היה יתרון מיסוי גדול לטובת שוק הנדל"ן למשקיעים אבל הוא נסגר בשנים האחרונות.

עוד כתבות

משה גפני בדיון של וועדת הכספים / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ועדת הכספים אישרה את תקנות הניוד החדשות של קופות הגמל

התיקון אמור להביא להגברת התחרות בין החברות ושיפור מצבם של החוסכים, לרבות הוזלה בדמי הניהול ● עוד אושרה תקנה הקובעת כי במידה והחוסכים הגיעו לגיל 60 לפחות, יוכלו להעביר את חסכונם מקופת גמל להשקעה לקופת גמל לקצבה

בדיקות קורונה במעבדה בבית חולים בילינסון  / צילום: דוברות בית החולים רבין

מינהל הרכש פרסם מכרז להקמת שתי מעבדות קורונה חדשות

המכרז דורש כי תפוקת המעבדות החדשות תעמוד על עשרות אלפי דגימות ביום ● גנץ וגמזו הציבו יעד להגעה ליכולת של כ-60 אלף בדיקות קורונה ביום

ערן יסעור ופיליפ גלדר / צילום: רפי דלויה, יח"צ

ביהמ"ש אישר את העברת מוצר השנה לזכיינות של איזי מוקדי; הזכיין הקודם מקים מיזם מתחרה

נדחתה בקשה לצו מניעה זמני שהגישה פורום פאבלישינג ישראל נגד החברה העולמית והזכיין החדש מטעמה ● ערן יסעור, בעל השליטה בזכיינית הקודמת, מקים מיזם עצמאי שיתחרה בה

מתוך "מנאייכ", הסדרה החדשה של כאן 11   / צילום: צילום מסך, כאן11

סערה סביב הסדרה החדשה של כאן: "מנאייכ הוא שם הזוי ומזעזע"

ישראלים רבים זועמים על השם שנבחר לסדרת המשטרה החדשה של תאגיד השידור: "בערבית מדובר במילת גנאי ותיאור זוועתי – קללה מדוברת הקשורה לעולם הזנות והבוגדנות"

יאיר נתניהו / צילום: Associated Press

יאיר נתניהו: "אני מראה לאבא את החייזרים מההפגנות, זה מצחיק אותו"

בנו של ראש הממשלה התראיין הבוקר ברדיו "גלי ישראל" ואמר כי ההפגנות "מבדרות" את אביו: "אני מראה לו לפעמים כמה קטעים נבחרים. זה מבדר אותו, זה נותן לו קצת כוח אפילו" ● התוכנית עלתה לרשת והוסרה תוך זמן קצר, אלא שבעקבות הסערה התוכנית הוחזרה לרשת

אורי גולדפרב, קרן ספרה, רועי ורמוס, קרן נוקד, רונן מטמון, קרן טוטאל  / צילום: קרן ספרה, שלומי יוסף,  קרן טוטאל

מי בחיובי ומי בשלילי: התשואות המפתיעות של קרנות הגידור הבולטות במחצית 2020

רכבת ההרים בשוקי ההון השנה פעלה לא פעם לטובת קרנות הגידור, שעקפו את מדדי השוק במחצית השנה, וחלקן אף הציגו תשואה חיוביות - מגמה שהתחזקה בחודש יולי ● "גלובס" חושף את תוצאותיהן של קרנות הגידור הבולטות בישראל

איציק אוזנה/ צילום: יוסי כהן

ההגבלות על הפתיחה בשבת לא הוסרו ורשת אייס מאיימת לעתור לבג"ץ

ברשת הקמעונאות מאיימים כי העתירה לבג"ץ תוגש ביום רביעי בבוקר ככל שלא יחול שינוי בהחלטת הממשלה לאסור הפעלת חנויות ועסקים במהלך השבת ● אייס: "החלטה בלתי סבירה בעליל, בלתי מידתית, שהתקבלה ללא כל תשתית עובדתית שהיא וחמור מכל – נגועה באפליה פסולה ובמניעים זרים"

ליאור שליין / צילום: איל יצהר

ניצחון לליאור שליין: התסריטאי שהאשים אותו בהתעמרות - יתנצל

עופר קניספל חויב על ידי בית המשפט לפרסם במשך שנה הודעה בעמוד הפייסבוק שלו, לפיה שיקר כשהאשים את שליין בהתעמרות בעובדי התוכנית גב האומה ● שליין הגיש תביעת דיבה נגד קניספל, לאחר שהאחרון התראיין נגדו לכתבה ב"מאקו"

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

נעילה חיובית בת"א: נורסטאר זינקה ב-27%, גזית גלוב ב-7%

מדד ת"א 35 הוסיף 0.2% לערכו, ות"א 90 טיפס ב-0.7% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-1.44 מיליארד שקל ● התעשייה בסין מתאוששת ● במסחר בבורסות ארה"ב ואירופה נרשמות עליות

בורסת טוקיו / צילום: Koji Sasahara, Associated Press

עליות בבורסות אסיה; "הדוחות שפורסמו עד עכשיו יצאו טובים מהצפי"

במסחר בסחורות, הזהב עולה היום בשיעור קל לרמה של כ-1,991 דולר לאונקיה ואילו הנפט מסוג ברנט נסחר בירידה של כ-0.7% לרמה של 43.82 דולר לחבית ● במסחר בחוזים על מדדי וול סטריט ניכרת יציבות

פרופ' רוני גמזו / צילום: ליאור צור, יח"צ

גמזו: "הפגנות יכולות לגרום להידבקות - חובה להפגין עטויי מסכות ובריחוק"

פרופ' רוני גמזו אמר הערב כי לא ניתן למנוע את ההפגנות, אך חובה לשמור על כללים ● בנוסף, הוא ציין כי נושא הסגרים ברשויות אדומות נבחן בימים אלה

גדי יברקן, ליכוד / צילום: רפי קוץ, גלובס

האם לעולים מברית המועצות "נתנו מושבים"?

גדי יברקן רוצה שיוצאי אתיופיה יקבלו מה שקיבלו יוצאי חבר המדינות. מה הם קיבלו בעצם? ● "המשרוקית של גלובס"

בורסת וול סטריט / צילום: Associated Press

וול סטריט ננעלה בעליות: אפל ומיקרוסופט דחפו את הנאסד"ק לשיא

טראמפ אמר כי אם עסקת מיקרוסופט-טיק טוק לא תושלם עד ה-15 בספטמבר אז הוא יאסור את השימוש באפליקציה הסינית בארה"ב ● פייבר זינקה ב-9.5%, ו-WIX עלתה ב-4.15% ● מדד ISM ליולי בארה"ב עלה על התחזיות של הכלכלנים בשוק ● בנק HSBC דיווח על ירידה של 65% ברווח לפני מס בחצי הראשון של השנה

אלדד פרי / צילום: איל יצהר

מדוע הטיל משרד השיכון עיצום כספי של 800 אלף שקל על פרי נדל"ן

במשרד הממונה על חוק המכר במשרד השיכון בדקו בשנה האחרונה אם בחלק מהפרויקט,בהם מציגה את עצמה פרי נדל"ן כמארגנת קבוצת רכישה, הוטעו הלקוחות לחשוב כי הם רוכשים דירות בפרויקט יזמי ● הבוקר הוטל על החברה לחתום על מתווה תיקון ליקויים ועיצום כספי על סך 800 אלף שקל

בעז בן צור, עורך הדין של מיקי גנור / צילום: כדיה לוי

עו"ד בעז בן צור מצטרף לצוות ההגנה של ראש הממשלה

מאז פרוץ חקירות נתניהו יוצג רה"מ על ידי כ-15 עורכי דין שחלקם עזב אותו בשל בעיות שכר טרחה ● כיום צוות ההגנה שלו כולל את עו"ד עמית חדד ואת עו"ד יוסי שגב

הדר קרה, סטודנט שנה ב’ לספרות ובלשנות באוניברסיטה העברית. משבר הקורונה אילץ את הסטודנטים והצעירים שעזבו את הבית לעשות סיבוב פרסה ולחזור לבית ההורים / צילום: איל יצהר, גלובס

הדור ששב הביתה: הצעירים חוזרים להורים, מי ישכור את הדירות שנטשו ומה יקרה למחיריהן?

כמעט מחצית מהעובדים שהוצאו לחל"ת או פוטרו הם צעירים עד גיל 34 • חלקם לומדים באוניברסיטאות ובמכללות שעברו ללמד בזום • עבור רבים מהם הפתרון היה לחזור הביתה, לחדר בבית ההורים • האם הדירות הריקות שהותירו יגרמו לבעלי הבית להוריד מחירים?

רשתית מודפסת של חברת Precise Bio / צילום: Precise Bio

איברים מלאכותיים מתאים חיים: עיניים הן רק ההתחלה

חברת Precise bio מדפיסה קרניות ורשתיות להשתלה, ומקווה בהמשך להדפיס גם איברים מורכבים יותר

פרופ' אמיר ירון / צילום: רפי קוץ, גלובס

בנק ישראל מסמן את השלבים הבאים להקמת תשתית לתשלומים מיידיים בישראל

בנק ישראל הנחה את מפעיל מערכת מס"ב ומשתתפיה להיערך כדי לאפשר ללקוחותיהם לקבל תשלומים באמצעות שירות התשלום המיידי, וזאת לכל המאוחר עד סוף אוגוסט 2020

חדלות פרעון / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

שוק סגור: הרעה החולה של תחום חדלות הפירעון

סוגיית היעדר הגיוון במינויים של בעלי תפקיד מטרידה כבר תקופה ארוכה את כונס הנכסים הרשמי (הכנ"ר), את בתי המשפט, את נציב התלונות וכמובן את עורכי הדין העוסקים בתחום

איילת קמור / צילום: אלי גרוס

"אנחנו עובדות בפול גז, אבל ההכנסות לא קרובות למה שהיה. חזרנו עשר שנים אחורה"

איילת קומר, בת 50, בעלים ומנכ"לית משותפת ב-Now Branding ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז