גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פסיקה: אין עילה לפיצוי בעלי קרקע חקלאית שלא תופשר

ביהמ"ש המחוזי קבע כי מאות בעלי קרקע שהגישו תביעות על ירידת ערך הקרקע בעקבות אישור תוכנית מתאר מחוזית לא יהיו זכאים לפיצוי ■ התביעות הוגשו בשל אישור תוכנית מתאר מחוזית שקבעה ששטחים נרחבים לא יופשרו לבנייה ויישארו ירוקים

קרקע חקלאית/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
קרקע חקלאית/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

קביעת בית המשפט המחוזי כי בעלי קרקע חקלאית באזור המרכז לא יוכלו לקבל פיצוי על ירידת ערך בקרקע, בעקבות אישור תוכנית שקבעה כי השטחים האמורים יישארו ירוקים, מעוררת סערה.

מדובר בפסק דין של השופטת זהבה בוסתן מבית המשפט המחוזי שניתן בעקבות עתירות של בעלי קרקע חקלאית שטענו שתוכנית מתאר מחוזית שקבעה שהקרקע בה הם מחזיקים לא תופשר לבנייה ותיקבע כפארק ירוק, הורידה את שווי הקרקע בה הם מחזיקים ולכן הם זכאים לפיצוי. העותרים טענו בין היתר שקביעה חד משמעית שהקרקע לא תופשר לבנייה פגעה בפוטנציאל המימוש שלה שעד אישור התוכנית קבע שווי קרקע מסויים, שעתה נמוג. העתירות הוגשו בין היתר על ידי בעלי קרקעות בשטחים של המועצות האזוריות חוף השרון ושרונים והרשויות המקומיות פתח תקווה, הוד השרון, נס ציונה, ראשון ציון.

מדובר בשיאו של סיפור המתגלגל כבר שנים, מאז אושרה תמ"מ 3/21 (תוכנית מתאר מחוזית) בסוף שנת 2003. אותה התוכנית קבעה כי שטחים נרחבים במחוז יוגדרו כשטחים שאינם מיועדים לפיתוח או בנייה אלא לפארקים, אזורי נופש מטרופוליני, נוף כפרי פתוח, גנים לאומיים ושמורות טבע ועוד. אישור התוכנית גרר גל של תביעות לירידת ערך הקרקע (על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה) מצד בעלי קרקע שטענו שערך הקרקע שלהם ירד בעקבות ההחלטה. מדובר בתביעות בקנה מידה משמעותי המסתכם במיליארדי שקלים. אולם תביעות אלו שהוגשו כנגד הוועדות המקומיות (ההליך בתביעות 197 קובע כי התביעה תוגש לרשות המקומית א"ח) נדחו, מה שהוביל את בעלי הקרקע לפנות לוועדות הערר המחוזיות ומאוחר יותר, לאחר שזו דחתה את רוב הבקשות, לעתור לבית המשפט.

בפסק הדין בן למעלה מ-200 עמודים קבעה השופטת בוסתן כי הרוב המכריע של העתירות דינן להידחות.

כאמור הפסיקה מעוררת סערה, ובעוד מדובר בשיאו של סיפור שהחל עוד בשנת 2003, בעלי הקרקעות לא מתכננים להרפות מהטענות וכבר מתכננים להגיש ערעור על ההחלטה לבית המשפט העליון.

"הנושא המועלה בפסק הדין הוא עקרוני וחשוב מעין כמוהו, ואנו נגיש ערעור לבית המשפט העליון , כדי שיכריע בסוגיה חשובה זו", כך אמר ל"גלובס" עו"ד יהושע דיאמנט שמשרדו ייצג שלוש קבוצות בעלים שונות הכלולות בפסק הדין.

"פסק דין הוא תקדימי ביותר, אשר נקבעה בו הלכה שאינה נתמכת בהוראות חוק מפורשת, אלא, יש בה משום יצירת הלכה חדשה הגורמת לפגיעה אנושה וקשה בזכויות יסוד - זכות הקניין , של בעלי מקרקעין רבים במדינת ישראל , ללא כל הצדקה וללא כל צידוק בדין", כך עו"ד דיאמנט. "המשמעות המעשית של פסק הדין , הוא ריקונו מתוכן , וביטולו המעשי , של חוק מפורש - סעיף 197 לחוק התכנון והבניה , מבלי שבית המשפט הוסמך לכך , ומבלי שהמחוקק העלה בדעתו את האפשרות שבית המשפט יבטל את דבר החקיקה מבחינה מעשית".

עו"ד אלירן דדון, מנהל מחלקת מיסוי מוניציפלי ממשרד עוה"ד גינדי כספי המייצג מספר בעלי זכויות בתחום התוכנית התייחס אף הוא להחלטת בית המשפט ואמר: "ההחלטה אינה סבירה, ודרישת בית המשפט להוכיח קיומו של פוטנציאל תכנוני-ודאי על דרך של תוכנית מופקדת, מקום שכלל לא ניתן היה להפקידה בניגוד לתוכנית המחוזית המופקדת, היא החלטה לא סבירה. בנוסף, זו מנוגדת לפסיקה מקבילה וספק אם תעמוד במבחן בית המשפט העליון. אנחנו לומדים את ההחלטה לעומקה, ונערכים בהתאם להגשת בקשת ערעור לבית המשפט העליון".

גם עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', הגיב לפסק הדין ואמר: "משמעות פסק דין זה הינה בראש ובראשונה פגיעה משמעותית באפשרות של האזרח לקבלת פיצוי בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הפרשנות אותה אימץ בית המשפט אינה תואמת את לשונו המפורשת של החוק ונבעה כנראה מהחשש שפרשנות מרחיבה יותר של לשון החוק משמעותה תשלום פיצויים של מאות מיליוני שקלים ופגיעה ב"קופה הציבורית".

לשון החוק הינה שלפיצוי מכוח הסעיף זכאי מי שיוכיח ששווי מקרקעיו נפגע עקב אישורה של תוכנית בניין העיר, בפועל אין מקום לשלול מאדם שלגבי מקרקעיו הייתה צפייה סבירה לשינוי יעוד וכתוצאה מכך אף נסחרו המקרקעין בשווי מסוים פיצוים אם בתוכנית חדשה גרמו לו לנזק וירידת הערך, ברור הוא כי לפוטנציאל יש ערך אף אם לא ודאות מוחלטת. בהתאם לקביעות פסק הדין, בעלי קרקעות רבים, אשר מקרקעיהם נסחרו בשווי מסוים ואולי אף רכשו הקרקע במחיר מסוים והתוכנית שאושרה קבעה את יעודם ל"נחל" או "גן לאומי" או נופש מטרופוליני ושווים נפגע משמעותית, לא יזכו לפיצוי בגין ירידת הערך של מקרקעיהם בסכומים ניכרים"

"אין הצדקה שבית המשפט ייצור הגדרה חדשה ומלאכותית של שווי שוק"

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין התייחסה גם היא לפסיקת בית המשפט המחוזי ואמרה: "אנחנו רואים נטייה של בתי המשפט על צמצום הפיצוי על קרקעות חקלאיות שלא בצדק, וכן ניסיונות לשנות את המצב בחקיקה. השווי שיש לפצות לפיו הוא ערך הקרקע בשוק החופשי ולא לפי נוסחה משפטית כזו או אחרת. שווי שוק אמיתי וריאלי של קרקע חקלאית מושפע גם מפוטנציאל שינוי הייעוד של הקרקע ואין הצדקה שבית המשפט ייצור הגדרה חדשה ומלאכותית של שווי שוק".

במקביל, נזכיר שלפסק הדין עשויות גם להיות השלכות על רוכשי קרקע חקלאית שסברו בעת הרכישה כי לקרקע פוטנציאל הפשרה והשבחה וכעת מבינים שלא יזכו לכל פיצוי. על כך אומרת בוגין כי על רוכשי קרקע חקלאית להיות מודעים לסכנות ולסיכונים ואף לדרוש טרם הרכישה את כל המידע הרלוונטי: "ההמלצה שלי למי שמתכוון לרכוש קרקע חקלאית היא מאוד להיזהר ולבדוק את המצב התכנוני בצורה מעמיקה ומדוקדקת. יש תקן שמאי מיוחד שנקרא תקן 22 ומתייחס בדיוק למצב של רכישת קרקע חקלאית שנמצאת בתהליך של שינוי ייעוד אבל עוד לא הגיעה למימוש, ותוכל לאפשר לרוכשים להגיע להחלטה מושכלת".

עו"ד יפעת בן אריה, מנהלת מחלקת תכנון ובניה וליטיגציה במשרד עו"ד צבי שוב, התייחסה גם היא לפסק הדין: "מדובר בפסק דין דרמטי, שכן נראה שהפרשנות בפסק הדין היא אימוץ רוח עמדת המדינה, עמדה שיש להניח כי הושפעה מלחץ 15 הרשויות הגדולות, ומתוך שיקולי מדיניות לפיה ה"קופה הציבורית" לא תוכל לשאת בהיקף הפיצוי עקב תביעות הענק. עם זאת, יש לזכור גם כי מדובר במדיניות בעלת השלכות קשות ביותר על בעלי הקרקעות שנותרים בסופו של יום ללא כל אפשרות לקבל פיצוי בגין פגיעה קשה זו, וזאת כך נדמה ללא עיגון מפורש בחוק . מדיניות זו עלולה להשפיע על שוק הקרקעות החקלאיות והערכים שהשוק ייתן להם, וסביר שבסופו של דבר בעניין יוכרע בבית המשפט העליון".

עוד כתבות

משפחת בן צבי / צילום: איל יצהר, גלובס

"נעזרים בהורים ושורפים את החסכונות. עברנו ל'מצב הודו'"

2019 הייתה שנת השיא של חברת התיירות של אוריאל בן צבי, אבל אז הגיעה הקורונה ואיתה הביטולים ● "אנחנו לא יוצאים, לא אוכלים בחוץ, חיים בצמצום" ● פרויקט מיוחד

עקרבים בנגב. כשמאירים עליהם באור אולטרה–סגול, הם זוהרים. עולם מלא דרמה של ציד והישרדות / צילום: נעם שלו

איך הפך העקרב לחיית המחמד הלאומית ו"ספארי עקרבים” ללהיט החם של הקיץ?

הוא מסוכן, הוא ארסי, הוא קניבל, יש בו משהו חייזרי והוא יכול להתקפל כמו רובוטריק ● אז איך זה שהעקרב הפך לכוכב-על ו"ספארי עקרבים" לילי במדבר זה הלהיט החם של הקיץ?

חמש משפחות משרטטות, צעד אחר צעד, את הנפילה הכואבת מאז מרץ ועד היום / צילום: איל יצהר, גלובס

האם אתם מספיק עשירים כדי לשרוד את הקורונה? האזינו

משפחות ממעמד הביניים משרטטות את הנפילה הכואבת מאז איבדו את מקור פרנסתן במרץ ועד היום ● "רבים יספגו ירידה דרסטית ברמת החיים, וחלק גם ייפלו לעוני" ● פרויקט מיוחד

בורסת וול סטריט / צילום: Associated Press

פייסבוק, אפל ואלפאבית הובילו את מדד הנאסד"ק לשיא חדש

נייס קפצה לשיא חדש ● כ-1.19 מיליון תביעות חדשות לדמי אבטלה בארה"ב בשבוע האחרון, לעומת צפי לכ-1.42 מיליון תביעות ●  הזהב לא עוצר וטיפס למחיר של 2,072 דולר לאונקיה ● בורסות אירופה סגרו בירידות

שאול מרידור / צילום: רפי קוץ

כ"ץ למרידור: "אם לא תשב בשקט אוציא אותך מהחדר"

המתיחות בין שרי הממשלה לפקידים מגיעה לשיא חדש - והפעם תורו של שר האוצר ישראל כ״ץ להיכנס לעימות עם ראש אגף התקציבים באוצר, שאול מרידור

מיטות אשפוז בבית חולים. / צילום: תמר מצפי

דוח הצוות המייעץ לגמזו: נדרשת חומת מגן מפני פנייה המונית לבתי החולים

במזרח ירושלים התחלואה עולה, בזמן שבתי החולים בעיר עמוסים וכעת מתקרבים לאי ספיקה: כך מתריע צוות מיוחד של רופאים שגויס על ידי גמזו כדי לנטר את התמודדות המערכת הרפואית עם הקורונה

פריים מתוך הסרט “תקופת מבחן” / צילום: באדיבות yes, יח"צ

"תקופת מבחן" הוא לא סרט רגיל בשום צורה או דרך

"תקופת מבחן" לוקח כמה סיכונים שיכלו בקלות להפיל אותו, אבל הוא מובל ביד בטוחה ואמינה של במאי שמצליח להרים כמה סצנות שעלולות לגרום לצופים לשכוח לנשום

משפחת רותם / צילום: איל יצהר, גלובס

"הבן שלי אמר לי: מה, אמא, זה מה שתעשי עכשיו? תהיי מנקה?"

טל רותם, יזמת בתחום התיירות, מצאה את עצמה ללא הכנסה עם סגירת השמים. היום היא עובדת בניקיון. "אנשים מסביבי אמרו לי 'תמציאי את עצמך מחדש, תהיי יצירתית'. מהר מאוד הבנתי שאין פה שום יצירתיות. אני צריכה כסף דחוף" ● פרויקט מיוחד

נשיא בלארוס אלכסנדר לוקשנקו / צילום: AP

הבחירות לנשיאות בבלארוס: צעירה בת 37 מאתגרת את המנהיג הוותיק לוקשנקו

סבטלנה טיכנובסקאייה רוכבת על גל של תסכול משלטונו של הנשיא שמכהן בתפקיד כבר 26 שנים  ● הוא מואשם בקיפאון כלכלי, הפרת זכויות אדם, וטיפול תמוה במגפת הקורונה

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

נעילה מעורבת בוול סטריט בצל נתוני התעסוקה והחרפת הסכסוך בין ארה"ב לסין

פורסמו נתוני התעסוקה בארה"ב: למרות שעקפו את הצפי, מדובר בהאטה בקצב הוספת המשרות החדשות לעומת יוני ומאי ● טראמפ חתם על צו נשיאותי להפסקת האינטרקציה העסקית עם טיקטוק ו-WeChat ● בנק אוסטרליה אמר שקצב השיקום הכלכלי של המדינה יהיה איטי יותר משחזו מראש

לצעירים נגמרים מקומות העבודה בעקבות המשבר הכלכלי והאבטלה מזנקת / צילום: כדיה לוי, גלובס

מענק לכל אזרח: כמה כבר קיבלו והאם יש סיבה לדאגה אם הכסף עדיין לא הגיע?

מתוך כ-6.5 מיליארד שקל שולמו עד כה כ-61.4% ● המענק של 750 שקל למבוגרים שולם עד כה למחצית מהזכאים

נטלי טישלר / צילום: איל יצהר, גלובס

"חזרתי לחדר הנעורים שלי, אני בעלטה"

נטלי טישלר עבדה כמפיקת אירועים וליצנית רפואית עבור 18 אלף שקל בחודש ● משבר הקורונה הותיר אותה ללא הכנסה ואילץ אותה לחזור לבית אמה: "לימדו אותי לשמור כסף לבן ליום שחור. שנים שילמתי ביטוח לאומי, אז למה הכסף לא חוזר אליי?" ● פרויקט מיוחד

מיקרוסופט / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

עובדי מיקרוסופט סין פיתחו פיצ'ר נגד שעות נוספות

התכתבויות פנימיות בהן מהנדסים במיקרוסופט סין דנים על שעות העבודה בחברה הפכו ויראליות בימים האחרונים ● מההתכתבות עולה כי עובדים במיקרוסופט פיתחו כלי ממוחשב שבודק אלו עובדים מחוברים בשעות הלילה המאוחרות ושולח להם אזהרה המורה להם להפסיק לעבוד

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

כל מה שידענו על האנושות השתנה השבוע בזכות מיקרוסקופ אחד

343 שנה אחרי שנצפה לראשונה תא הזרע שוחה כדולפין בתנועות סימטריות, גילינו שהוא בכלל מתפתל סביב עצמו כמו מקדחה ששמו על הרצפה ולא ניתקו מהחשמל ● מה זה אומר עלינו?

שר התקשורת החדש, יועז הנדל / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

הסתיים השלב המרכזי במכרז הסלולר לתדרי דור חמישי

שלוש המתמודדות יקבלו כל אחת 10 מגה בתחום תדרי ה-700 מגה הרץ ● הסכום טרם פורסם אך ההשערה היא שהוא בהתאם להערכות משרד התקשורת

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: ONATHAN ERNST, רויטרס

טראמפ חתם על צו נשיאותי נגד טיקטוק: החברה "המומה מהצעד"

הצו ייכנס לתוקף תוך 45 יום ● בעקבות הצו, מניית טנסט (Tencent) חברת האם של WeChat צוללת ביותר מ-7%

גרנולה תוצרת בית / צילום: מורן מזרחי

הגרנולה הטובה בעולם. ויש גם מתכון איך להכין אותה בבית

חיליק גורפינקל אוהב להתחיל את הבוקר עם בירה ודג מלוח, אבל כשזה לא מתאפשר, הוא מסתפק ביוגורט עם גרנולה ● אבל אז, שתהיה גרנולה טובה באמת, ורצוי תוצרת בית. כמו הגרנולה הזו, למשל

טביעה / צילום: שאטרסטוק

״אינטגריטי" ואובדנו: על השופט, דילמות מוסריות ומנהיגות בימי קורונה

"אינטגריטי" הוא מצב שבו ישנה לכידות בין ערכים מרכזיים שבהם מאמין אדם לבין מעשיו ● אבל האם אדם בעל מצפון יכול להתייסר - ואפילו קשות - עקב ידיעתו על אודות אובדן האינטגריטי שלו? ● בעקבות ספרו של שי אספריל: השופט

נעמה איזנברוך ודני רופ. לשכת רואי החשבון מול קמפיין משרד האוצר / צילום: אביב חופי, צילום מסך

היינו קודרים קודם: מה מפריע ללשכת רואי החשבון בקמפיין משרד האוצר

וגם: הגרסה הגרמנית של הסדרה "שטוקהולם" יוצאת בימים אלה לצילומים בקלן ובון ● השיחה

רוני חזקיהו, החשב הכללי באוצר, אמיר ירון, נגיד בנק ישראל / צילום: דוברות האוצר, רפי קוץ

למה מפלס החששות בבנק ישראל בעלייה ומדוע באוצר מעדיפים לגייס כסף מעבר לים

כדי לממן את הגירעון התופח צריך לגייס כסף גדול, אבל ייתכן שבאוצר פונים יותר מדי להלוואות יקרות בחו"ל • בינתיים בנק ישראל צופה שהגרוע מכל עוד לפנינו בכל הקשור לכלכלה הריאלית ונוקט צעד שעשוי דווקא לפגוע במאמץ להגדלת האשראי • שלוש הערות על המשבר הפיננסי