Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמת"שוק הנדל"ן של אטלנטה מוכיח את עצמו וצפוי ליהנות מעליית ערך" לכתבה הבאה"לקוחות מגיעים לעסקה החשובה של חייהם ללא ידע וליווי מקצועי"

האם על זוגות צעירים להעדיף דירה גדולה בכל מחיר?

היום כולם רוצים בית משלהם ■ מי לא חולם על כך שמכל השטח הקיים בארץ, 60 מ"ר יהיו שלו ושל משפחתו ■ אבל אולי עדיף 80 מ"ר? בעצם 120 מ"ר? כמה מ"ר כדאי לקנות? והאם גדול יותר הוא בהכרח טוב יותר?
רונה חזקיה - 19.06.2016, 13:17
פרויקט
פרויקט wow צומת הפיל, 90 דירות קטנות/G-GROUP

*** מגזין הנדל"ן בשיתוף G-group

בבואם לרכוש דירה, זוגות רבים מתלבטים אם לקנות כבר היום דירה שתתאים לילדים, שיגיעו מתישהו, כך שלא ייאלצו לעבור בעת הרחבת התא המשפחתי, או לקנות לפי צורכיהם העכשוויים ולהתמודד עם העתיד לכשיגיע. בנושא זה נשמעים קולות שתומכים באופציה השנייה, ואף מפנים אצבע מאשימה כלפי צעירים שלא מוכנים להתפשר על מטבח מעוצב וחניה מקורה. אך אלה לרוב לא מספרים על עלויות נלוות כמו מס משפרי דיור, הוצאות עורך דין, דמי תיווך ועוד, ועל הקשיים שבהסתגלות למקום מגורים חדש, כמו מציאת מסגרות חדשות לילדים, שינוי בנתיב הנסיעה לעבודה וכניסה לקהילה חברתית חדשה.

אז איזו עסקה משתלמת ונכונה יותר - לנסות לצפות מראש מה יהיו צורכי המשפחה העתידיים כבר עם קניית הדירה הראשונה, או שמא להתאים את הדירה ואת סביבת המגורים לצרכים העכשוויים, ובהמשך לשנות לפי הצורך?

הכירו את משפרי הדיור

לפני הכול חשוב להבין מי היא אוכלוסיית משפרי הדיור. אלה נחלקים לשלוש קבוצות:
זוגות צעירים שהרחיבו את התא המשפחתי וזקוקים למרחב גדול יותר בבית - אלה לרוב עוזבים דירות 2-3 חדרים בלב הערים המרכזיות, כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים, לטובת דירות 4 חדרים באזורי הטבעת הראשונה - פתח תקווה, כפר סבא וראשון לציון למשל. כיוון שקבוצה זו לרוב אינה מבוססת כלכלית ונאלצת לעזוב את מרחב המגורים המוכר שלה לטובת דירה גדולה יותר, היא נתקלת בהרבה בעיות בתהליך.

בקבוצה השנייה נמצאות משפחות בעלות ילדים בגילי בית הספר ובמצב כלכלי מבוסס יותר. אלה לרוב עוברות מדירות 4 חדרים לדירות מרווחות יותר באזור מגוריהם; ובקבוצה השלישית נמצאת אוכלוסיית מצמצמי הדיור - בני 60 ומעלה שילדיהם בגרו ועזבו את הבית, ואינם זקוקים למרחב גדול. אלה עוזבים לרוב בתים צמודי קרקע בעלי שווי גבוה לטובת דירות יוקרה בלב הערים המרכזיות, שמחירן שווה או פחות מהבתים שעזבו.

"לזוגות צעירים יש באמת נטייה לקנות דירות 4 חדרים מתוך מחשבה על העתיד, אבל יש פה בלוף", אומר גיא בלושינסקי, יזם נדל"ן ובעלים של חברת G group, "בשנות ה-70 למשל 90% מהדירות שנבנו היו של 3 חדרים, לעומת 6% היום, אבל הגודל שלהן היה 90 מ"ר, גודל שמאפיין כיום דירות 4 חדרים. הבלוף הוא שמדברים על מספר החדרים בדירות קטנות וגדולות, כשבעצם צריך לבחון את מספר המטרים של הדירה. אם זוג פלוס ילד יבין שהגודל של דירת 3 החדרים הישנה שלו שווה לזה של ארבעה חדרים חדשה, מה הבעיה לגדל שם שני ילדים?".

גיא בלושינסקי/ צילום: יחצ
גיא בלושינסקי/ צילום: יחצ

- כשמדובר בדירות ישנות זה נכון, אבל הדירות החדשות הן באמת קטנות, כ-70 מ"ר, ורובן לא נבנות בערים המרכזיות.

"תמיד הייתה סברה שראשי הערים לא רוצים לאשר תב"עות של דירות קטנות כי זה מביא קהל סוציו-אקונומי פחות טוב - משפחות מעוטות יכולת, זוגות צעירים, גרושים גרושות, מבוגרים - וגם כי לרוב האוכלוסיות הללו יש הנחה בארנונה. אבל אם מסתכלים על הטבעת של תל אביב, רואים שלא מתגוררות שם הרבה משפחות, אלא בעיקר אותן אוכלוסיות. אני יודע שעומדת הצעת חוק שמטרתה לחייב רשויות מקומיות לבנות דירות קטנות. הממשלה רוצה להוריד את הדרישה לדירות גדולות כי היא מפחדת שזוגות צעירים ייקחו על עצמם מחויבויות כלכליות גדולות מדי".

- מה היית מייעץ לזוג צעיר - לקנות דירה קטנה עכשיו ובהמשך להתרחב לפי הצורך, או לפעול היום מתוך מחשבה על המחר?

"למי שיש האמצעים הכלכליים, או הרבה ילדים והוא חייב דירה גדולה, שיקנה. לזוגות צעירים מהיישוב אני ממליץ לקנות דירות קטנות ולהתרחב בהמשך החיים. למרות שהם נמצאים בשיא מסוים, אני מעריך שמחירי הדירות לא ירדו, אבל אף אחד לא באמת יודע מה יקרה. אם מישהו קונה היום דירה גדולה כי הוא מפחד מעליית מחירים, אז הוא צריך להביא בחשבון שגם המחיר של דירת 3 חדרים יעלה, כך שההפרשים לא יגדלו משמעותית".

- ואם זוג יודע שתוך 3-4 שנים הוא יצטרך יותר מקום בבית, לא עדיף לו לקנות דירה גדולה ולא להסתבך עם העלויות של קניית דירה שנייה?

"גם לדירה גדולה יש הרבה עלויות, למה להתחיל להסתבך עם זה כבר מהיום? אף אחד לא יודע מה יהיה מצב הנדל"ן, או מה יהיה המצב האישי שלו. אני מציע לא לקפוץ מעל הפופיק, ולקחת רק התחייבויות שבוודאות נוכל לעמוד בהן".

- אז בעצם אתה אומר שהשיקולים בבחירת גודל הדירה הם רק כלכליים?

"כן, רק כלכליים".

"דירות שלושה חדרים לא מיועדות לזוגות צעירים"

לעומת בלושינסקי, פרופ' רינה דגני, מנכ"לית מכון גיאוקרטוגרפיה, טוענת ההיפך הגמור. "דירות שלושה חדרים לא מיועדות לזוגות צעירים. גיל החתונה הממוצע עומד היום על 31, ובגיל כזה כבר ישר חושבים על ילדים אחרי החתונה, אז כמה שנים כבר יכול זוג כזה לגור בדירת שלושה חדרים?".

- אז למי הן כן מיועדות?

"בשנים האחרונות יש ביקוש גדול לדירות כאלה, וגם בונים הרבה יותר דירות קטנות. זה נובע מהחלטה של שר השיכון לשעבר אריאל אטיאס. מחיר הדירות עלה, והוא חשב על דירות קטנות כמעין דיור בר השגה. לכן יצאה הוראה שבכל פרויקט יהיו 20% דירות קטנות, כלומר 3 חדרים. בדירות הללו מי שמתחזק כלכלית עוזב. אבל לא כולם יכולים להרשות לעצמם לעבור דירה. הסבירות היא שתישאר הרבה שנים לגור בשלושה חדרים האלה, אלא אם יש לך אבא עשיר, אבל אז מלכתחילה אפשר לקנות דירה גדולה.

"הביקוש מגיע לא מהזוגות הצעירים שאין להם דירה. דירה זו תופעה של עושר. מי שקונה דירות קטנות היום נמצא ברמה חברתית-כלכלית גבוהה, כלומר משקיעים, ובהם נמצאים גם הורים שקונים דירות לילדים שלהם ואלה במקום לשלם שכירות משלמים את המשכנתא, או מצמצמי דיור".

- מה את אומרת למי שטוען שהזוגות הצעירים לא מתפשרים על עיצוב וחניות, ושעדיף להם להתחיל בקטן ולגדול בהמשך החיים בהתאם לצורך?

"רמת החיים שלנו עולה כל הזמן. הדרישה הראשונה היא מכונית, ואחרי כן שטח דירה גדול. הביקוש לדירה גדולה עולה עם רמת החיים. פעם התחילו עם דירת חדר, עלו לשניים וכן הלאה. כשאני הייתי זוג צעיר הייתה לי דירת 3 חדרים של 72 מ"ר. הזוגות הצעירים של היום גדלו בדירות כאלה, והם רוצים לעלות ברמת החיים. אין סיבה בעולם המודרני להחזיר אותנו אחורה - המכוניות שלנו טובות יותר, הדירות והריהוט שלנו יותר יפה. אז מה פתאום לקחת את כולנו 20-30 שנה אחורה?

"בנוסף, זוג שקנה דירה קטנה לא בטוח שיצליח להשתדרג. אם הוא הביא ילד, אז עכשיו הוא גם משלם על גן, שזה משכנתא לכשעצמה, ביגוד, חיתולים".

- וכבר מזמן שמענו שהשכר תקוע כבר לפחות עשר שנים, וגם אם הצלחת להשתדרג, לא בטוח שזה מספיק כי מחירי הדירות עלו בזמן הזה.

"בדיוק. אלא אם זוג מתכנן להביא רק ילד אחד, אז שיקנה 3 חדרים".

- לזוג צעיר מהיישוב שמקבץ את הכסף מהחתונה ומבקש עוד קצת מההורים, עדיף לקנות 4 חדרים בראשון לציון למשל, כדירה ראשונה?

"כן. זוג צעיר שמרחיב את המשפחה גם מרחיב את ההוצאות. לרוב האנשים קשה מאוד לחסוך לדירה גדולה, ולכן לא בטוח שיצליחו לעבור לדירה גדולה יותר".

להביא בחשבון את כל המרכיבים

אם כך, השיקולים בבחירת גודל הדירה הם כלכליים בלבד. דירה גדולה משמעותה דירה יקרה יותר, וכמה עולה מעבר מדירה גדולה לקטנה? שמאי המקרקעין, גדעון קרול, מספר כי יש להביא בחשבון כמה מרכיבים. "ישנו ההפרש בין מחיר הדירה הקטנה למחיר הדירה הגדולה, שאותו אפשר להשלים באמצעות הון עצמי או משכנתא", הוא אומר, "לכך מתווספים מס רכישה, ולעיתים מס שבח מקרקעין, דמי תיווך של כ-2%, תשלום לעורך דין, הוצאות המעבר עצמו והתאמת הריהוט והאבזור לבית החדש. יחד מצטבר סכום לא מבוטל".

גם קרול מעלה את האפשרות של קניית דירה קטנה, ועם הרחבת התא המשפחתי לשפץ את הדירה. "בשכונות רבות בישראל ניתן לנצל זכויות בנייה קיימות. כדאי לבדוק בעירייה את הנושא הזה, כי לפעמים התוספת הזו תספיק לצרכים הנוספים. מלבד זאת, עלויות השיפוץ נמוכות משמעותית מרכישת דירה גדולה יותר, ואם המצב הכלכלי אינו מאפשר, ניתן לשפץ בשלבים. מהלך של שיפוץ דירה מאפשר להישאר בסביבה המוכרת וחוסך את כאבי הראש של חיפוש דירה, מובילים, תשלום מסים וכו'.

"עם זאת, יש מצבים שבהם אי אפשר להסתפק בשיפוץ", מוסיף קרול, "המקרה הברור הוא שהבית פשוט קטן מדי, ולא יעזור אפילו השיפוץ היצירתי ביותר. מקרים נוספים הם מציאת מציאה בשוק הנדל"ן. לפעמים בתקופות מיתון מוצאים קבלנים ש"נתקעו" עם דירות, או משפחה שכבר רכשה בית חדש ולא מצליחה למכור את ביתה הישן. אם נקרית בדרככם כזו דירה, שווה לחשוב על רכישה במקום שיפוץ. מיתון הוא גם תקופה נוחה לשיפור דיור. אמנם קשה יותר למכור, אבל קל יותר לקנות. לרוב, בתקופת מיתון הפער בין מחירי שתי הדירות יהיה קטן יותר, וכדי לא למכור בזול אפשר להשכיר את הדירה בשוק השכירות ולדחות את המכירה לתקופה טובה יותר".

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ