Ggroup מקבוצת בלושינסקי אחזקות – מגזין הנדל"ן
לוגו ג'גרופ לוגו גלובס
לכתבה הקודמתיד שנייה: בכמה הושכרה דירת 3 חדרים בצפון הישן של ת"א?

רכישת קרקע חקלאית: מה כדאי לבדוק לפני העסקה

מחירי הנדל"ן בישראל לא מפסיקים לעלות, וגם תחום הקרקעות החקלאיות פורח ונהנה מאפשרויות לרווחים יפים ■ מה חשוב לוודא לפני רכישת סוג אדמה שכזה ואיך תמנעו מעסקאות עם שרלטנים, המשווקים קרקעות שהסיכוי להרוויח בהן הוא אפסי
רונה חזקיה - 28.03.2016, 12:13
קרקעות
קרקעות חקלאיות ג'י גרופ / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** מגזין הנדל"ן בשיתוף G-group

"קרקע חקלאית ב-79 אלף שקל", "שטחים חקלאיים בהזדמנות" "קרקע במרכז ב-128 אלף שקל" - לא חייבים לבלות שעות רבות באינטרנט כדי להיתקל במודעות הללו, ויש אף כאלה שמגיעות היישר לטלפונים הסלולריים שלנו. הפיתוי להשקיע בקרקע חקלאית גדל בעיקר על רקע מחירן המאמיר של דירות למגורים, ואפשרות לעסקה כזו עולה אצל יותר ויותר זוגות צעירים ומשקיעים. הדילמה הגדולה מגיעה כאשר שומעים על ידיעות שונות שמתריעות מפני נוכלים בתחום שגרמו לרוכשים להוציא את כל כספם לשווא, ובעיקר משום שלא באמת ברור לציבור הרחב מהו בדיוק המושג הזה "קרקע חקלאית". 

אז למה מתכוונים כשמדברים על קרקעות חקלאיות, והאם יש באמת יש פה הזדמנות? ובכן, קרקע חקלאית כשמה כן היא - קרקע המיועדת לייצור תוצרת חקלאית בלבד. במילים אחרות - רכישה של קרקע חקלאית אינה מתאימה למי שרוצה לבנות את ביתו בתוך שנים ספורות, כיוון שהקרקע צריכה לעבור תהליך של שינוי ייעוד, מה שלוקח לרוב כמה שנים טובות וגם עולה כמה מאות אלפי שקלים.

למרות החלום הישראלי לדירה, תחום המקרקעין החקלאי צובר תאוצה בשוק הנדל"ן הישראלי: לפי משרד האוצר, בשנת 2013 בוצעו פחות מ-1,900 רכישות של קרקעות חקלאיות, אך בשנת 2014 ו-2015 מספר העסקאות כבר קפץ ליותר מ-3,000, ויש לכך סיבה טובה. בהרצליה, בחוף התכלת, למשל, נמכרה לפני חמש שנים בלבד קרקע חקלאית ב-320 אלף שקל ביחידות של 100 מ"ר, וכיום באותו גוש נמכרות קרקעות דומות תמורת  740 אלף שקל - עלייה של כ-130%. "מה קרה בקרקע בשנים האלו?", שואל אסף טל, מנהל מכירות בקבוצת G-Group, ועונה, "כלום, הקרקע אפילו עדיין לא זמינה לבנייה. אלה רק הזמן, המיקום ומחירי הנדל"ן שעולים". מנגד, יש מקרים בהם מדובר בעסקה  משתלמת, טל מספר על קרקע בכפר סבא הירוקה, שלפני תשע שנים נמכרה עבור 250 אלף שקל. במקום נעשה שינוי הייעוד למגורים ונבנות דירות שערכן עומד כיום על כ-2 מיליון שקל.

דוגמה נוספת היא זו של שדה דב. שדה התעופה, הנמצא ליד שכונות המגורים תוכנית ל' בת"א, ובעיקר הקרקע היקרה שעליה הוא יושב, ממלאים את כותרות העיתונים ושיחות הסלון כיעד להשקעה כבר שנים רבות. מי שלא היה סקפטי לגבי הקרקע המדוברת, יכול היה לקנות בה שטח כבר לפני שנים רבות במחיר נוח. לפני שמונה שנים רוכשים קנו מגרשים באזור במחיר של כ-800 אלף שקל לדונם. לאחרונה, כשנודע שהשדה אכן יפונה ובמקומו ייבנו יחידות דיור, מחיר הקרקע זינק ל-2.6-2.9 מיליון שקל לדונם.

עוד דוגמאות אפשר למצוא גם בשכונת נווה זמר החדשה ברעננה, שרק לפני ארבע שנים עוד גדלו בה תותים, אבל לפני עשר שנים קרקע חקלאית בה עלתה כ-180 אלף שקל, וכיום מחירה עומד על כ-1.2 מליון שקל; ובקרקעות בחדרה, שבה אושרה לאחרונה תוכנית מתאר חדשה לעיר (חד/2020), שם מדובר על עלייה של כ-100% - מ-130-100 אלף שקל ליחידת קרקע של 125 מ"ר, ל-270-230 אלף שקל לאותו יחידה כיום. 

 

לא הכול ורוד

רכישת קרקע חקלאית יכולה להיות השקעה מצוינת למי שיש לו כסף זמין וסבלנות. הדבר דומה להשקעה בפק"ם בבנק - הכסף לא נגיש אך צובר ריביות. ההבדל הגדול טמון באחוז הריבית: בעוד שבפק"ם הריביות נמוכות מאוד, בעיקר בשנים האחרונות, באפיק הנדל"ן הסיכוי להרוויח סכומים משמעותיים הוא גבוה בהרבה. רוכשי הקרקעות החקלאיות מגיעים מכל שכבות האוכלוסיה - מזוגות צעירים שהתייאשו מחלום הדירה ומחפשים דרכים אחרות להרוויח כסף, ועד סבים וסבתות שחושבים קדימה וקונים קרקעות עבור הנכדים.

ואכן, רוכשים רבים השקיעו מכספם, חיכו בסבלנות והרוויחו יפה, אבל, כאמור, לא הכול ורוד בתחום הזה. בשוק קיימות קרקעות שהסיכוי שלהן להניב רווחים הוא אפסי, ויש כמובן את אלה שיודעים לשווק אותן באריזה יפה. לפני שנים רבות באזור זיכרון יעקב מכרו על ידי מתווכים וסוחרי נדל"ן קרקעות חקלאיות שמוגדרות כשמורות טבע ומחצבות. הסיכוי שקרקעות אלה ישנו את ייעודן או ייהנו מעליית המחירים הכללית של אדמות בארץ הוא קלוש עד כדי לא קיים. מקרים נוספים כאלה התרחשו גם בקרקעות בקרבת חדרה שמוגדרות אזור נחל, ובקרקעות בפתח תקווה ירקונים, שנרכשו על ידי גורמים פרטיים, אך תוכנית התב"ע מגדירה אותם כשמורת טבע.

 על כן חשוב להקפיד ולשים לב לכמה נקודות לפני רכישת קרקע חקלאית:

מיקום: מיקום הקרקע הוא מהותי הן למחיר שלה כיום והן לשווי הפוטנציאלי העתידי שלה. קרקע שתהיה קרובה לעיר או לשכונה, או בכלל לאזור בנוי או מיושב, סביר יותר כי יהיה בה צורך למגורים בעתיד כשמקומות אלה ירצו להתרחב ולהכיל עוד תושבים. מיקום הקרקע ישפיע גם על הפוטנציאל התכנוני שלה ועל האפשרות למכירה עתידית קלה יותר.

הגדרת הקרקע: חשוב מאוד שלא לרכוש קרקעות שמוגדרות כשמורת טבע, קרקע לשימור או קרקע המוגדרת גן לאומי, שמורת נוף או נופש מטרופולינים. לעומת אלה, אפשר לרכוש קרקעות המוגדרות כשטח מרקם עירוני, שטח לתכנון עתידי או נוף כפרי פתוח. 

קרקע חקלאית ארהב / צלם: רויטרס
קרקע חקלאית ארהב / צלם: רויטרס

 

מחיר: כמו בכל תחום, גם פה כדאי לעשות השוואת מחירים לפני הקנייה, ובעיקר לבחון מראש אם המחיר המבוקש אכן רלוונטי למצב התכנוני של הקרקע או לגודלה הפיזי. ישנם הרבה מקרים שבהם חברות מוכרות קרקע במחיר גבוה ממחירה האמיתי, מה שמביא לכך שבחלק הגדול מהרווח על הקרקע זוכה המשווק, ולא הרוכש.

זהות המוכר: לא פעם שומעים על עסקה של רכישת קרקע במחיר זול במיוחד. מחירה של קרקע חקלאית יכול להיות זול ונוח, אבל יש גם אפשרות שהמוכר הוא נוכל שמשווק קרקע שהופקעה לצורכי דרך, או קרקע ללא זכויות עתידיות. לכן, אחרי שמבררים מהן התוכניות לקרקע, או אם יש צפי לתוכנית בנייה או חידוש באזור, צריך גם לאסוף מידע על המוכר - האם הוא אדם פרטי או חברה גדולה? האם יש לו ניסיון בהשבחת קרקע ובנייה של פרוייקטים? לרוב החברות הגדולות והמוכרות, כדוגמת קבוצת G-Group יש ניסיון מוכח בייזום, בנייה והשבחת קרקעות, והן גם תוכלנה לעזור לכם לקבל מידע על תוכניות הקרקע וייעודן. ובכל זאת, תמיד כדאי לעשות חיפוש קצר ברשת האינטרנט על המוכר ולקבל מידע עליו ועל הניסיון שלו בתחום.

בגובה העיניים לטורי דעה נוספים

המובחרים

NEXT-URBAN -לוגו / צילום: יח"צ
מול ים - לוגו / צילום: יח"צ